LTV เอฟเฟกต์ ลากอสังหาฯ ปี 66 ติดหล่ม 'กำลังซื้อ'

ภาพการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยไทย ที่มีสัญญาณชัดเจนตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2565 ต่อเนื่อง ไตรมาส 2 และ 3 ผ่านการกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ  ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล อย่างคึกคัก ขณะที่การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยว่า เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง ก.ค.-ก.ย. สูงสุดในรอบ 10 ไตรมาส

 

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ และ การปล่อยสินเชื่อใหม่ ที่สะท้อนถึง 'กำลังซื้อ' และ ความต้องการของผู้บริโภคทั่วประเทศนั้น ก็พบ เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเช่นกัน จนทำให้คาดการณ์ว่า ทั้งปี 2565 ตลาดจะฟื้นตัวเกือบ 9% (ในแง่มูลค่า)

อย่างไรก็ดี ภาวะหนี้ครัวเรือน ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึงประมาณ 90% ของ GDP ทำให้แนวโน้ม ปี 2566 อาจไม่ได้มีแรงผลักให้ตลาดนี้ฟื้นตัวได้ต่อ เมื่อ สถาบันการเงิน อาจยังคงพิจารณาให้สินเชื่อตามเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้น พร้อมๆกับ ทิศทางดอกเบี้ยที่ยังเป็นขาขึ้น ภายใต้การปรับขึ้นดอกเบี้ยของ ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) และ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) 

 

แต่ตัวแปรสำคัญสูงสุด ที่ทำให้ภาพตลาดในปีหน้า ผกผัน และ อาจชะลอตัวลงกว่า 14% นั้น คือ กรณี การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย หลักเกณฑ์การคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ของธปท. โดยนาย วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC ชี้ว่า เป็นการส่งสัญญาณ ลดความร้อนแรงของตลาดอย่างน่ากังวล ตั้งแต่ แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ ที่จะกระทบลามไปถึงตลาดบ้านมือสองด้วย และเมื่อประกอบกับ ปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจหลายด้าน กำลังซื้อที่ยังเพิ่งทยอยฟื้นตัว ตลาดปีหน้าอาจติดลบได้มากถึง 20% ด้วยซ้ำ 

'ฐานเศรษฐกิจ' เจาะมุมมองความเห็นเพิ่มเติม ของ นายวิชัย หลังแสดงข้อห่วงใยหลายประการ และ อาจนำไปสู่ การเสนอให้รัฐทบทวนมาตรการ และ ขยายปรับปรุงมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย 

ตลาดอ่วม LTV เดิม 

REIC ประเมินว่า ก่อน ธปท.กลับไปใช้เกณฑ์ LTV เดิม ซึ่งจะกระทบตั้งแต่ กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพราะเดิมมาตรการผ่อนคลายที่บังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2564 ต่อเนื่องปี 2565 ก่อนจะสิ้นสุด 31 ธ.ค.นั้น เป็นปัจจัยสำคัญอย่างมาก ที่ช่วยให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัวได้เร็วในช่วง 'กำลังซื้อ' คนไทยอ่อนแอลงจากโควิด19 และ ผู้ซื้อตลาดต่างชาติ หายไปเป็นจำนวนมาก  เพราะช่วยให้คนที่ต้องการมีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2และ 3 สำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

 

อีกทั้ง 'ผู้ซื้อ' ยังมองเป็นโอกาสเหมาะสม จากราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน ต้นทุนค่าโสหุ้ยต่าง ๆ ในการประกอบการเพิ่มตาม 'เงินเฟ้อ' แต่ 'ราคาที่อยู่อาศัย' ในช่วงที่ผ่านมา ส่วนใหญ่ยังไม่ปรับตัวแรง เพราะผู้ประกอบการก็ต้องการระบายสต็อก และ คงเป็นการกระตุ้นให้ปลายปีนี้ เห็นการรีบซื้อ - รีบโอนฯ ก็ตาม

แต่ คาดการณ์แนวโน้มของผู้ซื้อปีหน้า มีความเสี่ยง จากการ ที่สถาบันการเงิน คงปล่อยวงเงินกู้สินเชื่อที่น้อยลง การกู้ได้ไม่เต็ม 100 % หรือ ได้เพิ่มเติมหลังแรก  110% เหมือนก่อน คงทำให้ผู้ซื้อจองโครงการไว้บางส่วน ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือ ขอยืดระยะเวลาออกไป ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อ ผลประกอบการของผู้ประกอบการในปี 2566 เนื่องจาก ยอดขาย ที่ควรจะรับรู้รายได้ได้ มีเม็ดเงินกลับมา อาจไม่เป็นตามคาด สต็อกระบายได้ช้าลง 

 

"อยากส่งต่อข้อห่วงใยต่อ ธปท . ว่า LTV เดิม จะกระทบทั้งตลาด ย้อนข้อมูลตั้งแต่ 20 ต.ค.2564 ที่เริ่มมีมาตรการผ่อนปรน ทำให้คนซื้อบ้านหลังแรก ไม่ต้องวางเงินดาวน์ และ กู้วงเงินเพิ่มเพื่อตกแต่ง ซื้อเฟอร์นิเจอร์ได้อีก 10% เป็น 110% ช่วยผลักความต้องการ ขณะกลุ่มซื้อบ้านหลัง 2 ,3 ไม่ได้หมายรวมการลงทุนทั้งหมด ก็มีส่วนทำให้ตลาดฟื้นขึ้นมา"

ลาม 'บ้านมือสอง' อสังหาฯติดลบ 10-20%  

นายวิชัย อธิบายเพิ่มเติม ว่า ปัจจัยลบ LTV ต่อทิศทางอสังหาฯปีหน้า จะเกิดขึ้นใน 2 ส่วนหลักๆ 1.จำนวนหน่วยโอนฯหดตัวลงราว 19% จากที่มีการคาดการณ์ว่า หากยังมีการผ่อนคลายมาตรการดังกล่าว ตลาดอาจมีการโอนฯเกิดขึ้น ได้มากถึง 392,057 หน่วย เพิ่มจากปี 2565 ที่ 5% 2.มูลค่าการโอนฯ หดตัว 11.7% จากเดิมอาจเพิ่มขึ้นได้มากถึง 1,070,139 ล้านบาท เติบโตอีก 7.3% จาก 'กำลังซื้อ'ที่ไม่ถึงเกณฑ์ LTV โดยเฉพาะ กลุ่มผู้มีรายได้น้อย ถึง ปานกลาง ไม่มีเงินเก็บสะสม วางดาวน์ 10-20% หรือ เงินสำรอง สำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์ ทำให้เลื่อนการตัดสินใจ 

 

ทั้งนี้ หากนับรวมปัจจัยลบอื่นๆ เช่น การปรับอัตราดอกเบี้ย และ กรณีรัฐไม่มีการยืดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ  (ลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และ ค่าจดจำนอง ซึ่งเดิมช่วยให้คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระ ค่าใช้จ่ายน้อยลงมาก  (หมดอายุ 31 ธ.ค.) อาจทำให้ตลาดปีหน้าติดลบได้ 10-20% จากฐานปีนี้ ขณะ ดัชนีอสังหาฯ จะไม่ขยายตัว หรือ เติบโตได้แค่ 1.1% เท่านั้น เพราะ มาตรการดังกล่าว ได้ช่วยเหลือครอบคลุมไปถึง บ้านมือสอง ซึ่งมีสัดส่วนสำคัญที่ 40% ของตลาด หรือ ร่วม 30,000 หน่วยต่อปี 

 

ชงขยายเพดานโอนถึง 5ล้าน เพิ่มตลาด20%

REIC ประเมินว่า ด้วยภาวะปัจจัยลบ ภายใต้ข้อห่วงใย ว่า ปีหน้า เศรษฐกิจไทยอาจยังฟื้นตัวไม่เต็มที่และยังไม่แข็งแรง เพราะต้องพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวในการขยายตัว แต่ถ้ารายได้ดังกล่าว เข้ามาน้อยกว่าคาดการณ์ไว้ เศรษฐกิจจะฟื้นตัวได้ช้า ฉะนั้น เพื่อเป็นการสนับสนุนตลาดอสังหาฯ ซึ่งจะเป็นแรงขับเคลื่อน จีดีพีประเทศด้วยนั้น รัฐ ควรจะต่ออายุมาตรการลดค่าโอนฯ ออกไปอย่างต่ำ ใน ปี 2566 ไปอีก 1 ปี 

 

"ตลาดอสังหาฯ ยังไม่แข็งแรง ต้องรอการฟื้นตัวของ เศรษฐกิจเป็นหลัก ดังนั้น การใส่ปัจจัยบวกใหม่เข้าไป หรือ คงไว้ซึ่งปัจจัยสนับสนุนเดิม จะทำให้ตลาดทยอยฟื้นตัวได้ดี มีเสถียรภาพระดับหนึ่ง ก่อนพิจารณาลดมาตรการต่างๆ ในปี 2567 หรือ ปี 2568 ก็ได้"

 

โดย เสนอให้รัฐบาล พิจารณาขยายเพดาน ของผู้ที่มีสิทธิในมาตรการลดค่าโอนฯด้วย เพราะจากเดิม จำกัด แค่ผู้ที่ซื้อโอนฯบ้านมือ1 ,มือ 2 ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น เป็น ให้ครอบคลุมไปถึงบ้าน 5 ล้านบาท เพราะ จะช่วยขยายตลาดได้อีกมาก เนื่องจาก ปัจจุบัน มีบ้าน 3-5 ล้านบาทในตลาดเป็นส่วนใหญ่ สัดส่วนผู้ซื้อมากถึง 20% ถ้าตอบรับกับข้อเสนอนี้ อสังหาฯจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ทะลุทะลวง อสังหาฯจะช่วยฉุดลากเศรษฐกิจภาพรวมได้ 

ต่างชาติ แค่อาหารเสริม 'อสังหาฯ'ไทย  

REIC ยังได้แสดงความเห็นเพิ่มเติม ต่อนโยบายสนับสนุนผู้ซื้อต่างชาติ ที่อยู่ระหว่างการนำกลับไปทบทวนโดยรัฐบาล ว่า วันนี้ ตลาดในประเทศ ยังเป็นตลาดที่สำคัญ รัฐเอง ควรสนับสนุนกำลังซื้อส่วนนี้ก่อน ให้คนส่วนใหญ่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ แต่ตลาดต่างประเทศ เป็นอาหารเสริมได้ หากต้องการใช้อสังหาฯ หมุนเศรษฐกิจให้เร็วขึ้นอีก จึงจำเป็นต้องมีดีมานด์ใหม่ๆ ดังนั้น รัฐบาลจึงมีแนวคิดดังกล่าวออกมา อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน ยังไม่ความชัดเจนว่าจะไปต่อ หรือ พอแค่นี้ 

 

นายวิชัย ยสรุปภาพความเสี่ยงของอสังหาฯในปี 2566 ว่า ปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวังสูงสุด คือ แนวโน้มเศรษฐกิจโลกถดถอย จากปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ที่จะกระทบเศรษฐกิจไทย และ ทำให้รายได้คนไทยลดน้อยลง ซึ่งจะกระทบต่อความเชื่อมั่นการซื้อที่อยู่อาศัย ผูกพันธ์หนี้ระยะยาว 30 ปี ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการก็เกิดความไม่มั่นใจ ว่าการเปิดโครงการใหม่ จะมียอดขายหรือไม่ รวมไปถึง ความอ่อนไหวด้านราคาที่อยู่อาศัย ของผู้ซื้อในปีหน้าด้วย เนื่องจาก ปัจจุบัน สต็อกต้นทุนก่อสร้างเดิม ของผู้ประกอบการเริ่มหมด คาดราคาบ้านอาจสูงขึ้นราว 10% ทั้งหมด จะกลายเป็นภาวะอสังหาฯ 'ติดหล่ม' ซึ่งจะส่งผลต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยด้วย เพราะห่วงโซ่ธุรกิจใหญ่สะดุดนั่นเอง