ขึ้นค่าโอน-ราคาประเมินที่ดินใหม่ ทุบตลาดอสังหาฯปี66
จับตาตลาดอสังหาฯปี 2566 อ่วมของขวัญรัฐบาล หลุมดำ ฉุดกำลังซื้อชะลอตัว ดีเวลลอปเปอร์ โอดมาตรการเพิ่มค่าโอนบ้าน จาก 0.01% เป็น 1% พุ่ง100 เท่า ราคาประเมินใหม่ใช้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 กลับเข้าสู่วังวน มรสุม อีกครั้งเมื่อ รัฐบาล ลดทอนมาตรการกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ลงตามมติคณะรัฐมนตรี (ครม.)วันที่ 20 ธันวาคม2565 โดยเฉพาะการปรับเพิ่มค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากที่เคยลดหย่อน 0.01% เป็น 1% (อัตราเต็ม 2%) จากปี 2565 เพิ่ม100 เท่า
เมื่อผสมโรงการบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (2566-2569) ที่ใช้เป็นฐานเรียกเก็บด้วยแล้วทำให้ผู้บริโภค ที่จะซื้อบ้านต้องควักกระเป๋าเพิ่มทันทีหลายฝ่ายมองว่าอาจเป็นระเบิดหรือหลุมดำซํ้าเติม
โดยไม่รวมถึงการยกเลิกมาตรการผ่อนผัน LTV (อัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน) การขึ้นดอกเบี้ยเชิงนโยบายสกัดเงินเฟ้อ อีกทั้งภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับกลุ่มที่อยู่ในข่าย ซึ่งล้วนมีผลต่อการตัดสินใจแทบทั้งสิ้น
กลับกัน ดีเวลลอปเปอร์มองต่างมุมว่า การยกเลิกมาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านออกไป หรือเพิ่ม การสัดส่วนภาระค่าใช้จ่าย เพื่อจัดเก็บรายได้เข้ารัฐมากขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเศรษฐกิจในภาพรวม ชะงักงันได้
นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน)ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทยเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า หากย้อนกลับไป มติคณะรัฐมนตรี (ครม.) แจกของขวัญปีใหม่ (2566) ฟื้นกำลังซื้อกระตุ้นเศรษฐกิจ อาทิช้อปดีมีคืน แต่ของขวัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว อาจจะเป็นหลุมพรางเสียมากกว่า
เพราะเมื่อตรวจสอบไส้ในแล้วพบว่า เป็นผลเสียมากกว่าผลดี กระทั่งอาจทำให้ มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน โดยเฉพาะมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน จาก2% ขยับขึ้นมา 1% เพิ่มขึ้น0.99%เมื่อเทียบจากที่เคยลดหย่อน ช่วงที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี2562ถึงปี2565 อยู่ที่0.01% สำหรับราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท
จุดนี้ทำให้ตลาดอสังหาฯที่คาดหมายว่าจะได้อานิสงก์จากมาตราการขยายลดหย่อนในอัตราเดิมออกไปกลับอาจถูกซํ้าเติมมากขึ้น
ทั้งที่ตามข้อเท็จจริง กำลังซื้อเปราะบางสถาบันการเงินเข้ม งวดสูง สะท้อนได้จากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ ไม่ตํ่ากว่า 50% ขณะอีกหลายปัจจัย ทั้งการขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย ลดผลกระทบจากภาวะอัตราเงินเฟ้อปัจจัยภายนอกเศรษฐกิจโลกถดถอยรวมถึงวิกฤตสงครามรัสเซียกับยูเครนที่ยังคงยืดเยื้อ ต้นทุนวัสดุก่อสร้างพลังงานยังผันผวน
ล้วนเป็นต้นทุนของผู้ประกอบการ แต่ไม่สามารถปรับขึ้นราคาบ้านได้เพราะกำลังซื้อในประเทศอ่อนแอ ขณะกำลังซื้อคนจีนมองว่ายังไม่คาดหวังแม้ว่าจีนจะเปิดประเทศในไม่ช้านี้ นอกจากนี้ที่เป็นข้อกังวลอีกประการ คือสต็อกที่อยู่อาศัย ในมือที่ต้องรับภาระภาษีที่ดินในแต่ละปีที่เพิ่มขึ้นตามราคาประเมินที่ดินและการปรับราคาประเมินใหม่ของห้องชุด
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่า ปี2566 อาจเป็นปีที่ยากลำบากของภาคอสังหาฯ สะท้อนจาก มาตรการต่างๆของรัฐบาลไม่เอื้อต่อตลาด สิ่งที่ทำได้คือ ความระมัดระวังในการเปิดโครงการ การจับตลาดที่มีกำลังซื้อเช่นกลาง-บนและการทำโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมของผู้ประกอบการเพื่อดึงกำลังซื้อ
อย่างไรก็ตามมาตรการสนับสนุนภาครัฐ มีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค ทางด้านอารมณ์ความรู้สึกที่แม้ว่ารัฐจะลดหย่อนเป็นตัวเงินให้ไม่มากก็เป็นจุดเปลี่ยนให้เกิดการตัดสินใจที่เร็วขึ้นได้ อย่างไรก็ตามที่น่าห่วง คือ ตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ยอดขายชะลอตัวลงทั้งที่ขณะนั้นยังมีมาตรการผ่อนผัน LTVลดค่าโอน ฯลฯ ประเมินว่าเกิดจากกำลังงซื้อน่าจะอ่อนแรง
ขณะกระเช้าของขวัญปีใหม่รัฐบาล ที่นอกจากยกเลิกผ่อนผันมาตรการ LTV แล้ว ค่าโอนกรรมสิทธิ์ยังเพิ่มขึ้นทั้งนี้มองว่า ตลาดอสังหาฯ ไม่มีปัจจัยบวกอย่างแน่นอน สำหรับปี2566
ด้านความเคลื่อนไหวของกรมที่ดิน นางพนิตาวดี ปราชญ์นคร รองอธิบดีกรมที่ดิน ให้เหตุผลว่า ที่ผ่านมารัฐได้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนอง มาตั้งแต่ปี2562-2565 เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯ เช่นเดียวกับรัฐบาลมีมาตราการลดภาษีที่ดินลงในช่วงสถานการณ์โควิดตั้งแต่ปี 2563-2564ทำให้ท้องถิ่นจัดเก็บรายได้น้อยลง
เมื่อสถานการณ์โควิดคลีคลาย เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวในปี 2566กรมที่ดินจึงของปรับขึ้นค่าธรรมเนียมการโอนฯ สำหรับราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทเพราะเห็นว่า ตลาดอสังหาฯเริ่มฟื้นตัวผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการมากขึ้น ส่วนค่าจดจำนองยังคงอัตราเดิมที่ 0.01% จาก1% เป็นเพราะ ประชาชนมีภาระเกี่ยวกับดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นเชิงนโยบายอยู่แล้ว ทำให้ยังคงอัตราเดิม
ขณะโค้งท้ายปี 2565 บิ๊กอสังหาฯทุกค่าย ต่างอัดโปรแรง นับถอยหลัง มาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV กู้สินเชื่อเต็ม 100% รวมถึงมาตรการ ลดค่าธรรมเนียมการโอน กรรมสิทธิ์ และจดจำนอง จะสิ้นสุดลงสิ้นปี 2565
ส่งผลให้การนำโครงการออกเทกระจาดอัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถม ร้อนแรง ผลดี จะเป็นของผู้บริโภค กลุ่มเงินเย็น กลุ่มนักลงทุน ที่ประเมินว่าได้กำไรหลายต่อ ทั้งราคาที่ถูกลงได้ของแถมและไม่ต้องควักกระเป๋าเพิ่มเพื่อนำเงินมาวางดาวน์เป็นต้น
