โควิด-19 ดันตลาด”คอนโด”ราคาไม่แพงระบาดยาว

 

 

              

              

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาตั้งแต่ก่อนโควิด-19 แล้วที่เห็นได้ชัดเจนเลยว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคาตํ่ากว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตรหรือประมาณ 2.1-2.2 ล้านบาทต่อยูนิตสำหรับคอนโดมิเนียมขนาด 30 ตารางเมตรมีสัดส่วนที่เปลี่ยนแปลงค่อนข้างชัดเจนช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19

 

ยังมีสัดส่วนที่ค่อนข้างคงที่ก่อนที่จะลดลงในปี 2563-2564 ซึ่งเป็นไปตามภาวะตลาดคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัว และเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับตลาดคอนโดมิเนียมในระดับราคาอื่นๆ แต่พอสถานการณ์โควิด-19 เริ่มอยู่ในภาวะผ่อนคลายในปี 2565 ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้น

 

 

 สิ่งที่สังเกตได้ชัดเจน คือ การที่สัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคาตํ่ากว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตรลงไปมีมากขึ้นแบบชัดเจน มากกว่าจำนวนคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่สูงกว่าค่อนข้างมาก ซึ่งไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในช่วงตั้งแต่ปี2560 เป็นต้นมา

แม้ว่าปี2566 จะเป็นปีที่ปัจจัยบวกหลายๆ อย่างมีผลชัดเจนต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทย ทั้งในเรื่องของการลงทุนภาคเอกชนที่มากขึ้น ธุรกิจการท่องเที่ยวที่ดีขึ้นกว่า 2-3 ปีที่ผานมาแน่นอน เพราะจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มมากขึ้นชัดเจน ในขณะที่การลงทุนของรัฐบาลยังคงมีต่อเนื่อง

 

เมื่อปัจจัยต่างๆ เหล่านี้มีทิศทางที่ดีขึ้นและยังมีการเปลี่ยนแปลงในทางที่เป็นบวก ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยย่อมมีการขยายตัวมากขึ้น เพียงแต่เรื่องของการส่งออกที่อาจจะต้องจับตามองรวมไปถึงหาตลาดเพื่อการส่งออกใหม่ๆ เพราะมีความเป็นไปได้ที่การส่งออกในปี 2566 อาจจะมีการขยายตัวตํ่ามาก ซึ่งหลายประเทศน่าจะเจอปัญหาเศรษฐกิจถดถอย

แน่นอนว่าส่งผลกระทบต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยซึ่งเป็นประเทศที่มีรายได้จากการส่งออกค่อนข้างมาก เรื่องของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่อาจจะเดินทางเข้าประเทศไทยมากขึ้นในปี2566แต่ก็ยังไม่เทียบเท่าช่วงก่อนโควิด-19

 

อาจต้องจับตามองและหากลุ่มของนักท่องเที่ยวต่างชาติทดแทนกลุ่มเดิมๆ ช่วงก่อนโควิด-19 ต่อเนื่อง เพราะนักท่องเที่ยวจากประเทศจีนอาจจะมากขึ้นเมื่อผ่านช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ดังนั้น แม้ว่าเศรษฐกิจของประเทศอยู่ในทิศทางที่ดีขึ้น แต่ก็ยังไม่ได้มีการขยายตัวมากแบบที่ต้องการ ยังมีปัจจัยลบอีกหลายอย่างที่ต้องจับตามอง

              

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกันที่แม้จะมีปัจจัยบวกสนับสนุนการขยายตัวหลายอย่าง แต่ก็มีเรื่องที่ต้องจับตามองต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร ดอกเบี้ยธนาคารที่คงปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามทิศทางดอกเบี้ยในหลายประเทศทั่วโลก และเรื่องของเงินเฟ้อจากผันผวนของราคานํ้ามันซึ่งมีผลต่อเนื่องมาในเรื่องของวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง

 

ดังนั้นราคาที่อยู่อาศัยในปี2566 ปรับเพิ่มขึ้นแน่นอน ซึ่งดูแล้วเป็นทิศทางที่อาจจะสวนทางกับกำลังซื้อของคนไทยที่ปัจจัยลบซึ่งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยยังมีหลายอย่างเลย ผู้ประกอบการที่มีความพร้อมและมีรูปแบบหรือระดับของโครงการที่อยู่อาศัยที่หลากหลายจึงพยายามเพิ่มสัดส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากขึ้น ซึ่งเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ปี2565

              

โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งอาจจะไม่ใช่เรื่องที่แปลกใหม่อะไรในตลาด เพราะกลุ่มของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความสามารถหรือกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด แต่กลุ่มที่อาจจะใหญ่กว่าและสามารถดึงดูดกำลังซื้อได้

 

ชัดเจนที่สุด คือ กลุ่มของที่อยู่อาศัยในระดับราคาประมาณ 2 ล้านบาทต่อยูนิตหรืออยู่ในช่วงของคนที่มีรายได้ต่อเดือน 30,000 - 35,000 บาท ไม่ว่าจะเป็นรายได้ต่อคนหรือรายได้ครัวเรือนก็ตาม กลุ่มของกำลังซื้อระดับนี้เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการมาต่อเนื่องเห็นได้ชัดเจนในปี2565 และน่าจะต่อเนื่องไปปี2566

              

ที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิต สำหรับในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอาจจะพัฒนาได้แต่โครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งคงเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าพอสมควร แต่ยังเดินทางเข้า-ออกแหล่งงานได้สะดวก หรืออยู่ในแหล่งงานสำคัญต่างๆ

 

เช่น อยู่ในโซนอุตสาหกรรมในจังหวัดสมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา ปทุมธานี แบบที่เห็นผู้ประกอบการหลายรายเปิดขายโครงการคอนโด มิเนียมราคาขายเริ่มต้นที่ตํ่ากว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต ถ้าเป็นในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าก็อาจจะเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่นอกกรุงเทพมหานคร หรือพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพมหานคร

              

สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิตในต่างจังหวัดยังมีทางเลือกที่มากกว่า เพราะสามารถพัฒนาได้ทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร โครง การบ้านจัดสรรอาจจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ 1-2 ชั้นในแหล่งชุมชนของเมือง เพียงแต่ไม่ได้อยู่ใจกลางเมือง  และโครงการบ้านจัดสรรน่าจะได้รับการตอบรับที่ดีกว่า

 

เพราะปัจจัยสนับสนุนให้ซื้อคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดนั้นน้อยกว่ากรุงเทพมหานครซึ่งเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยสนับสนุนสำคัญ ยกเว้นในหัวเมืองที่มีสถาบันการศึกษาขนาดใหญ่ จังหวัดหรือหัวเมืองใหญ่ที่อาจจะเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

 

เช่น ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ประจวบคีรีขันธ์ เพชรบุรี นครศรีธรรมราช สุราษฎร์ธานี ภูเก็ต สงขลา นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี บุรีรัมย์ พิษณุโลก นครสวรรค์ เชียงใหม่ เชียงราย เป็นต้น ซึ่งครอบคลุมทั้งหัวเมืองใหญ่ และหัวเมืองรอง  

              

ที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่แพงหรืออยู่ในช่วงไม่มากกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิต แม้ว่าจะสามารถสร้างความน่าสนใจและดึงดูดให้กับกลุ่มผู้ซื้อที่ใหญ่มาก เพราะจะได้กำลังซื้อที่เป็นฐานใหญ่ที่สุดของประเทศไทย แล้วยังได้รับความสนใจจากกลุ่มของนักลงทุน

 

ดังนั้นแม้ว่าผู้ซื้อกลุ่มนี้อาจจะ มีปัญหาในเรื่องของขอสินเชื่อธนาคาร เพราะติดขัดจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและการขาดการเตรียมตัวเพื่อขอสินเชื่อธนาคาร แต่ด้วยความที่เป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุด ก็ยังสามารถหาผู้ซื้อรายใหม่เข้ามาเพิ่มเติมได้

              

อีกทั้งผู้ประกอบการก็ยังมีความเข้าใจในลูกค้ากลุ่มนี้มากกว่าที่ผ่านมา จึงสามารถมีมาตรการรองรับและการให้ความรู้สนับสนุนการซื้อและการขอสินเชื่อกับกลุ่มลูกค้านี้ ผู้ประกอบการบางรายอาจจะมีการให้ลูกค้าทดลองขอสินเชื่อตั้งแต่ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายเลย เพื่อดูความเป็นไปได้ และให้ลูกค้าได้รู้สถานะของตนเองก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย

 

รวมไปถึงยังเป็นการช่วยให้ลูกค้าสามารถเตรียมตัวในเรื่องของการเงินได้อีกด้วย และที่สำคัญคือเพื่อเลี่ยงปัญหาการขอสินเชื่อธนาคารไม่ได้เมื่อโครงการพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ประกอบการที่ตัดสินใจพัฒนาโครงการในระดับราคานี้คาดว่ามีความเข้าใจ และความพร้อมในการรับมือปัญหานี้อยู่แล้ว