บทเรียนโควิด ถอดสูตรสำเร็จกำไร 'แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์' กับ ความเสี่ยงสูงสุดปี 66

ไม่ใช่เรื่องง่ายเท่าไหร่นัก สำหรับการรักษาระดับการเติบโตทางธุรกิจ ในช่วงปีการแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19 ปี 2563-2565 จากการชะลอตัวลงของเศรษฐกิจทั่วโลก แต่อย่างไรก็ตาม สำหรับอสังหาริมทรัพย์ รายใหญ่และเก่าแก่ ซึ่งถูกเรียก เป็นพี่ใหญ่ในวงการ อย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน ) หรือ LH กลับยังทำผลงานได้ดีเยี่ยม และ รักษาตำแหน่งเบอร์ 1 ในฝั่งกำไรสุทธิของอุตสาหกรรมได้ไม่เปลี่ยนแปลง 

 

ซึ่งภาพนี้ 'ฐานเศรษฐกิจ' วิเคราะห์ นอกจาก สะท้อนถึงการบริหารงานที่รัดกุม อีกแง่ ยังตอกย้ำ การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของตลาดบ้านหรูเมืองไทย ภายใต้รูปการณ์ 'รวยกระจุก จนกระจาย' อีกด้วย 
 

ทั้งนี้ ผลงานของ LH ถูกมองเป็นแบบอย่าง ในการสร้างบรรทัดฐานทั้ง โปรดักส์สินค้า และ รูปแบบการลงทุนอสังหาฯที่่ผ่านการคิดหน้าคิดหลังมาอย่างดี ทั้งในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และ ลงทุนอสังหาฯเชิงพาณิชย์ ในและต่างประเทศ ขณะเปิดศักราชใหม่ ปี 2566 ปีแห่งความท้าทายนั้น  LH กางแผนการลงทุนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะ การหวนกลับมาเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและก้าวย่างการรักษาตำแหน่งผู้นำในกลุ่มบ้านหรู ภายใต้ บทเรียนโควิด-19 จุดต่างที่วิกฤติต้มยำกุ้ง และ วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ ก็เทียบไม่ติด พร้อมให้ปณิธานเพื่อนในวงการอสังหาฯ  " อย่าหลุด มอนิเตอร์สถานการณ์โลก ทั้งเศรษฐกิจถดถอย ,ยักษ์ใหญ่เศรษฐกิจแบ่ง 2 ฝ่าย , เงินเฟ้อพุ่งลามดอกเบี้ย ผลกระทบที่ลามถึงกันอย่างรวดเร็ว เพราะโลกกำลังเล็กลง " 

ข้อความข้างต้น ถูกเอ่ยโดย นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ คีย์แมนของคนสำคัญของ บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ตำแหน่ง ประธานกรรมการบริษัท ซึ่งระบุระหว่าง เปิดแผนธุรกิจครั้งใหญ่ ของกลุ่มบริษัทในปี 2566 ว่า ณ ปัจุบัน บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ  70 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 5.6 หมื่นล้านบาท ทั้งในกทม.และต่างจังหวัด  ทั้งนี้ ปีนี้มีแผนเปิดโครงการใหม่ทั้งสิ้น 17 โครงการ  (แนวราบ 16 ,คอนโดมิเนียม 1) มูลค่าเกือบ 3.5 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% หลังจากประเมิน สถานการณ์ COVID-19 เริ่มคลี่คลายลง รวมถึงกิจกรรมทางเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเริ่มฟื้นตัว คาดภาคอสังหาริมทรัพย์ จะปรับตัวดีขึ้น 

ส่วนในแง่การลงทุนนั้น ทั้งปี ตั้งเป้าไว้ที่ 9 พันล้านบาท สำหรับ 2 กลุ่มธุรกิจ คือ การลงทุนซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย 6 พันล้านบาท และ งบลงทุนสำหรับอสังหาฯเพื่อให้เช่า (ทั้งในและต่างประเทศ) อีก 3 พันล้านบาท  

ตลาดคอนโดฯไม่ตาย - แต่ไม่ง่าย 

จุดที่น่าสนใจ คือ การกลับมาเปิดโครงการคอนโดฯของ LH ภายใต้ชื่อ The Key ศรีนครินทร์ มูลค่า 6.5 พันล้านบาท หลังจาก ชะลอการลงทุนไปในช่วงปีโควิด ประเด็นนี้ นายนพร ให้เหตุผล ว่า เชื่อตลาดคอนโดฯ ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในปี 2564 ขณะปีที่ผ่านมา เกิดภาพเปลี่ยนแปลง ผู้พัฒนากลับมาเปิดโครงการ แต่อยู่ในกลุ่มราคาต่ำลงที่ 7-8 หมื่นบาทต่อตร.ม.และตั้งอยู่ในทำเลชานเมือง อย่างไรก็ดี แม้ทิศทางการฟื้นกลับของตลาดน่าสนใจ แต่เชื่อว่า ด้วยจำนวนสต็อกค้างเก่าในมือดีเวลลอปเปอร์ และผู้ซื้อรายย่อย (กลุ่มลงทุน) อาจใช้เวลาอีกสักพักตลาดจึงจะสดใส 

ในแง่บริษัท มีที่ดินรองรับสำหรับการพัฒนาคอนโดฯ หลายแปลง แต่ยังตั้งเป้าว่าจะเปิดแค่ 1 โครงการ ในราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. (ราคาเฉลี่ย 8 ล้านบาท) บริเวณกรุงเทพกรีฑา-ศรีนครินทร์ ใกล้ รพ.สมิติเวช เพราะเดิมที โซนนี้ เป็นทำเลของบ้านแนวราบ และยังไม่มีคู่แข่งที่ชนกันในตลาด หลังจากศึกษาสภาพตลาดมาอย่างดีแล้ว ขณะปัจจุบัน บริษัทมีสต็อกคอนโดในมือประมาณ 7 พันล้านบาท ในทำเล ทองหล่อ ,สุขุมวิท ,พญาไท และ เพชรเกษม    

 

" ตลาดคอนโดฯยังเปราะบาง แม้ความเชื่อมั่นฟื้นกลับ แต่สต็อกยังต้องใช้เวลาย่อย ขณะความฮอตของตลาด 7-8 ปีก่อน ทั้งในทำเลกลางเมือง และ สายสีม่วง เป็นบทเรียนชัดเจน ว่า ใครจะเปิดโครงการที่ไหน ต้องศึกษาตลาดให้ถ่องแท้ก่อน " 

 

บทเรียนโควิด วิกฤติเขย่าโลก

เมื่อถามถึงปัจจัยบวก ,ลบ ในการดำเนินธุรกิจปีนี้ ผู้บริหารให้มุมมองว่า ปัจจัยเสี่ยงสุด คือ ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก เพราะปัจจุบัน เทียบให้เห็นภาพ 'โลกเล็กลง' ผลกระทบใกล้และลุกลามเร็วกว่าอดีต คนทำธุรกิจ ต้องติดตามสถานการณ์ต่างๆ เพื่อกำหนดแผนงานระยะสั้นของตัวเอง เพราะประเมินว่า เศรษฐกิจไทยปีนี้ อยู่ภายใต้ความไม่แน่นอนทุกแง่ มีผลกระทบต่อเนื่อง ตั้งแต่ สงครามยูเครน และเงินเฟ้อ ที่ทำให้ เศรษฐกิจถดถอย โดยเฉพาะในสหรัฐ ยุโรป และ จีน โลกยังมีวิกฤติพลังงาน ขณะนี้เองจีนก็ยังเผชิญกับโควิด-19 รอบใหม่ ไม่นับรวมเรื่องภัยธรรมชาติ และ 
การแบ่งขั้วการเมืองของโลก 2 ข้าง 

 

ขณะประเทศไทย แม้บรรยากาศทางเศรษฐกิจปีนี้จะผ่อนคลาย จากแนวโน้มการท่องเที่ยวฟื้นตัว แต่ไส้ใน เรามีปัญหา หนี้ครัวเรือน และ การหดตัวของการส่งออก กลายเป็นโจทย์ท้าทายในระยะข้างหน้า เพราะโครงสร้างทางเศรษฐกิจเปราะบาง เกิดภาพ 'รวยกระจุก จนกระจาย' ภาคการเกษตรกลุ่มใหญ่ อ่อนแอ จากกับดักหนี้ และ การโอบอุ้มของรัฐแบบผิดทาง 

"เชื่อว่าเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก ยังต้องใข้เวลาระยะหนึ่ง กว่าจะเสถียร โควิดฝากการบ้านไว้ เวลาเจอวิกฤติ ต้องแก้ 2 ด้าน คือ 1.สถานการณ์เฉพาะหน้า และ 2.ต้องมีการวางระบบหลังบ้านรองรับ เช่น ความแข็งแรงของคน ระบบงาน และ การเงิน รวมไปถึง การหาโปรดักส์ใหม่ๆ ที่เหมาะกับช่วงเวลานั้น 
" 

LH มองเกมขาด 

นายนพร ยังระบุว่า ภาพดังกล่าว ไม่ได้ชวนให้ภาคธุรกิจตระหนกตกใจ แต่จะเป็นเครื่องย้ำเตือนว่า นอกจากประเทศไทยจะต้องกลับมาทบทวนโครงสร้างทางเศรษฐกิจแล้ว จากที่ส่งออกได้รับผลกระทบจากสงครามอย่างหนัก ในแง่คนทำธุรกิจ ก็ต้องหันกลับมาดูระบบหลังบ้าน การจัดทำแผน 3 ระยะ สั้น-กลาง-ยาว เพื่อรองรับความไม่แน่นอนต่างๆด้วย 

 

โดย ช่วงปี 2564- 2565 บริษัท ใช้ช่วงเวลาดังกล่าวปรับเปลี่ยนในหลายๆแง่ เช่น กำลังการผลิตที่พอตัว ,การหาทางออกให้กับปัญหาแรงงานขาดแคลน และ วางระบบ จัดระเบียบงานใหม่ ทำให้ยังรักษาระดับการเติบโตไว้ที่ราวปีละ 8-10% ได้ ขณะเดียวกัน แม้ในช่วงดังกล่าว ภาคการท่องเที่ยวซบเซา แต่บริษัท มีการเดินหน้าก่อสร้างโรงแรม ทั้ง 3 แห่ง พระราม 4 , ราชดำริ และ สุรวงศ์ รวมถึงเปิดบริการห้างใหม่ และ โรงแรม ทั้ง  เทอมินัล 21 พระราม 3 ,โรงแรม Grande Centre Point Space พัทยา และลงทุนในต่างประเทศต่อเนื่อง เพื่อใช้เป็นแห่งรายได้ประจำร องรับการกลับมาของภาคการท่องเที่ยวไทย ขณะปีนี้ บริษัทวางแผนคู่ขนาน 2 กลุ่มธุรกิจ โดยธุรกิจที่อยู่อาศัย ยังให้น้ำหนักกับ บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดระดับบน มากกว่า 10 ล้าน และ กลุ่มธุรกิจรายได้ประจำ ที่บางส่วนสามารถผลักดันเข้ากองรีทได้อีกด้วย 

 

" ปัจจุบัน บริษัท LHMH มีโครงการที่ดำเนินการแล้วและอยู่ระหว่างพัฒนาทั้งหมด 11 โครงการ ด้านบริษัท LH USA มีโครงการที่ดำเนินการอยู่ทั้งหมด 4 โครงการ  และ มีแผน ที่จะขายโรงแรมในประเทศไทยเข้ากอง REIT " 

อสังหาฯต้องใช้ศาสตร์การลงทุน

ผู้บริหารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ให้วิทยาทานที่น่าสนใจว่า สิ่งที่เกิดขึ้นช่วงโควิด ไม่อาจเทียบได้กับ วิกฤติต้มยำกุ้ง เมื่อปี 2540 หรือ วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ เพราะ ไม่ได้มีความเสียหายแค่ในแง่เศรษฐกิจ แต่ก่อเกิดปัญหาด้านห่วงโซ่อุปทาน แรงงาน อุตสาหกรรม กฎเกณฑ์คุมเข้ม และ ความหวาดระแวง เหมือนที่วิกฤติไหนไม่เคยให้ไว้  และเป็นบทเรียนของธุรกิจ ว่า การทำธุรกิจ จะบุกน่านน้ำเดียวไม่รอด หรือ ประเมินแค่ปัจจัยเกี่ยวข้องภายในประเทศไม่ได้ เพราะโลกเชื่อมต่อกัน สิ่งที่จะต้องทำต่อจากนี้ คือ ให้ความสำคัญกับปัจจัยภายนอกมากขึ้นนั่นเอง  

 

เทียบในอดีต บริษัท เติบโตแค่การพัฒนาโครงการที่อยู่ฯเพื่อขาย ยึดมั่นแค่ตลาดเรียลดีมานด์อย่างเดียว ก่อนพบว่าไม่มั่นคง ทำให้ก่อนช่วงปี 2540 เริ่มขยับเข้าไปลงทุนในอสังหาฯเพื่อเช่า และแม้ในช่วงที่อสังหาฯไทย กำลังหอมหวานกับ กำลังซื้อชาวจีน บริษัทก็ไม่ได้วู่วาม กระโดดลงไปเล่นด้วย แต่เน้นในกลยุทธ์หลักที่เชี่ยวชาญ 

" วันนี้ ความน่ากลัวสุดของธุรกิจ คือ ความโลภ ต้องอยู่กับความเป็นจริง การลงทุนก็ต้องแม่นยำ เนื่องจากความเปลี่ยนแปลงของโลก ซึ่งคนทำธุรกิจนอกจากจะต้องวางแผนงาน ควรต้องมอนิเตอร์ และ หาคำตอบให้ได้กับโจทย์ ณ ช่วงเวลานั้นๆด้วย " 

 

ท้ายสุด พี่ใหญ่ในวงการอสังหาฯ ฝากข้อคิดไว้ว่า : อสังหาฯ เป็นธุรกิจที่มีหลายผสม โดยมี วัตถุดิบ คือ ที่ดิน และ การก่อสร้าง แต่ถูกตั้งกรอบ โดยภูมิศาสตร์ ทางกายภาพ ทั้ง ทำเล และ ราคาขาย โจทย์ยาก คือ ทำอย่างไรให้ทั้งหมดผสมผสานกันได้อย่างลงตัว ภายใต้ปีนี้ เงินเฟ้อยังเร่งตัว ,ราคาที่ดินแพงขึ้น จากราคาประเมินใหม่ การพัฒนาแนวราบ มีตัวแปร ที่ขึ้นอยู่กับผังเมือง และ ลูกค้าถูกสกัดด้วยอัตราดอกเบี้ยสูง และ ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน เป็นต้น