อสังหาฯพับแผน"ทาวน์เฮ้าส์"หนีรีเจ็กต์ แห่ชิงเค้กกำลังซื้อบ้านหรู

ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งจะเติบโตตามการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจ แต่อย่างไรก็ตาม ประเมินว่ายังท้าทายอยู่มากในฝั่ง 'ผู้ซื้อ' โดยเฉพาะกลุ่มเปราะบาง อ่อนไหวทางการเงิน จากภาวะเงินเฟ้อทรงตัวระดับสูง คาดครั้งถัดไป คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะยังปรับขึ้นดอกเบี้ยต่อไปอีก (ปัจจุบัน 1.25%) ส่งผลให้ดอกเบี้ยกู้สินเชื่อบ้านสูงขึ้น 

'ผู้ซื้อ'ต้องส่งค่างวดสูงขึ้นกว่าเดิม หรือใช้เวลาผ่อนชำระนานมากขึ้น ผนวกกับ ธนาคารส่งสัญญาณ ยกเลิก หรือ ลดจำนวนปีของอัตราดอกเบี้ยคงที่ลง คาดจะยิ่งทำให้ผู้กู้ซื้อบ้าน ต้องมีสภาพคล่อง และวินัยทางการเงินที่พร้อม รวมถึงพิจารณาอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจเป็น 'หนี้บ้าน'ระยะยาวอีกด้วย 

ภาพดังกล่าว ไม่เพียงแต่ทำให้ กลุ่มผู้ซื้อระดับล่าง-กลาง ชะลอการตัดสินใจซื้อ 'ที่อยู่อาศัย' เพราะไม่มั่นใจกำลังซื้อ แต่ยังทำให้ยอดปฎิเสธสินเชื่อของธนาคาร (รีเจ็กต์) ในตลาดกระโดดขึ้นอย่างน่าตกใจ เพราะธนาคาร ป้องกันความเสี่ยง โดยเฉพาะ โปรดักส์ที่เคยเฟื่องฟูในอดีต อย่าง 'ทาวน์เฮ้าส์' ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดขนาดใหญ่ ของผู้ซื้อบ้านหลังแรก กลุ่มมีฐานะปานกลาง 

โดยมีข้อมูลเปิดเผยจากบางดีเวลลอปเปอร์ ว่า ในช่วงปีที่ผ่านมา แม้ภาพรวมอสังหาฯ มีสัญญาณปรับตัวดีขึ้น แต่ไม่ใช่กับตลาดทาวน์เฮ้าส์ เพราะยอดรีเจ็กต์ พุ่งสูง 60-70% บางโครงการแตะ 80% เทียบขายบ้าน 100 หลัง ผ่านการอนุมัติสินเชื่อเพียง 20 หลังเท่านั้น กลายเป็นความเสี่ยงที่ผู้พัฒนฯ ต่างพากันเข็ดหลาบ ต้นทุนจม กำไรหาย ซึ่งค่อนข้างแตกต่าง จากการเปิดขายโครงการระดับบน ให้กับกลุ่มคนที่ไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อธนาคาร หรือ ขอเพียงบางส่วน และ ไม่มีปัญหาเรื่อง 'หนี้ครัวเรือน'  โดย คนรวย ซื้อง่าย-จ่ายสด และโอนคล่อง ทำให้เกิดจุดเปลี่ยนชัดเจน ถึงแผนพัฒนาโครงการใหม่ ที่ทั้งปีที่แล้ว และ ปีนี้ ผู้พัฒนาฯ จะขยายพอร์ตโปรดักส์ขึ้นสู่ตลาดของแพงมากขึ้น 

ห่วง 'ทาวน์เฮ้าส์' รีเจ็กต์ยังสูง 

ข้อมูลดังกล่าว ถูกสะท้อน โดย นาย แสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) เจ้าใหญ่ในตลาดทาวน์เฮ้าส์ หรือ ทาวน์โฮม ภายใต้แบรนด์ 'โกลเด้น ทาวน์' ซึ่งเผยว่า ปีนี้ บริษัทจะขยายพอร์ตโปรดักส์ ไปสู่ โครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี่ และระดับซูเปอร์ลักชัวรี่มากขึ้นอย่างเต็มตัว เพราะ ประเมิน ปีนี้ 'หนี้ครัวเรือน' ยังเป็นปัญหาใหญ่ของผู้ซื้อ ทำให้คนรากหญ้าเปราะบาง เงินเฟ้อ ส่งผลต่อราคาน้ำมัน และทำให้ 'ต้นทุน' บ้านใหม่แพงขึ้น 

นายแสนผิน ระบุว่า ที่ผ่านมา ไม่มีผู้พัฒนารายไหน กล้าเผยว่า ยอดรีเจ็กต์สูงขนาดไหนในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ เพราะกลัวกระทบต่อภาพลักษณ์ แต่เป็นเรื่องจริงที่ว่า มีรีเจ็กต์สูงถึง 70-80% แม้เป็นช่วงเวลาที่มีการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี (อัตราส่วนต่อสินเชื่อ) ช่วยเหลืออยู่ แต่ปีนี้ไม่มีแล้ว อัตราส่วนรีเจ็กต์จึงยิ่งน่ากังวลในโปรดักส์ระดับล่าง ต่างจากกลุ่มบ้านเดี่ยว ที่บริษัทสามารถเก็บยอด ซื้อ-ขาย แบบเงินสดได้มากถึง 67% (ข้อมูลเฉพาะบริษัท) เติบโตขึ้นมา 20% จากช่วงก่อนหน้า 

" ไม่เคยคิดว่า โควิด จะทำลายกลุ่มรากหญ้า ทุบตำแหน่งเบอร์ต้นของอสังหาฯ ที่ทำทาวน์เฮ้าส์ได้ ขณะที่บ้านเดี่ยวแข็งแกร่ง และนับจากนี้ คาดจะโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วงราคา 20-40ล้านบาท"  

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ที่น่าสนใจของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม นั้น เน้นระดับราคา 60-120 ล้านบาทใน 3 แบรนด์หลัก ได้แก่ The Royal Residence (เดอะ โรยัล เรสซิเดนซ์) ซึ่งเป็นแบรนด์ใหม่ รวมถึง Alpina (อัลพีน่า)  และ The GRAND (เดอะ แกรนด์) เป็นต้น 

กำลังซื้อระดับบน 'แข็งแกร่ง'

สอดคล้องกับแผนพัฒนาของบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ปี 2566 ที่ระบุว่า จะเดินหน้าพัฒนาโครงการแนวราบระดับราคา 10-30 ล้านบาท เจาะลูกค้าระดับบน มากขึ้น ทั้งในตลาด กทม.ปริมณฑล และ ต่างจังหวัดด้วย เนื่องจากยอดขายที่พุ่งทะยานขึ้นมา 35% สวนทางเศรษฐกิจ ของปี 2565 (3.24หมื่นล้านบาท) ตัวแปรสำคัญ คือ การขายได้เพิ่มขึ้นถึง 155% ของบ้านราคา 10-20 ล้านบาท โดยเฉพาะ กลุ่ม 20 ล้านบาทขึ้นไป ที่เติบโตถึง 157%

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ ศุภาลัย เผยว่า แม้บริษัท ไม่ได้มียอดรีเจ็กต์จนน่ากังวล ในกลุ่มโปรดักส์ระดับล่างเหมือนบริษัทอื่น ๆ เพราะปีที่ผ่านมา ยอดรีเจ็กต์รวมอยู่ที่ราว 11 % เท่านั้น จาก 22 % ในปี 2564 แต่ก็ต้องยอมรับว่า ต้องทำงานร่วมกับธนาคารอย่างหนัก ในการคัดกรอง และ เตรียมความพร้อมให้กับลูกค้า เพื่อไม่ให้กระทบกับการขาย 

ผู้บริหารศุภาลัยยังระบุว่า ปีนี้ ตลาดโครงการระดับบน จะมาแรง เพราะนอกจากผู้พัฒนาฯ หนี'รีเจ็กต์'แล้ว แรงบีบที่สำคัญ ยังมาจากแนวโน้ม ราคาวัสดุก่อสร้าง  และ ราคาที่ดินในเมืองที่ยังแพงขึ้น ขณะความแข็งแกร่งของ กำลังซื้อระดับบน น่าสนใจมากกว่า 

"หลังเกิดวิกฤติ ไม่ว่าจะช่วงต้มยำกุ้ง และวิกฤติสินเชื่อซับไพร์ม ตลาดอสังหาฯที่กลับมาก่อน คือ ตลาดระดับบน "

สำหรับแบรนด์เรือธงของ บมจ.ศุภาลัย ปีนี้ คือ 'เอเลแกนซ์' บ้านเดี่ยวลักชัวรี ซึ่งจะเปิดใหม่ในทำเล พหลโยธิน 50 ในราคาเริ่มต้น 18 ล้านบาท รวมถึง 'พรีมา วิลล่า' (กรุงเทพกรีฑา) และ ปลุกภูมิภาคในจังหวัดศักยภาพสูงอย่าง เชียงราย ผ่านโครงการ 'ศุภาลัย ริเวอร์ร่า' บ้านแพง10 กว่าล้านบาทอีกด้วย 

อสังหาฯแข่งกันหรู 

ปรากฎการณ์บ้านแพง แข่งกันผุดโครงการแพงสุด ในปีนี้ ยังมีความเคลื่อนไหวที่น่าจับมองในหลายๆผู้พัฒนาฯ ไม่ว่าจะเป็น บมจ.แลนด์แอนเฮ้าส์ เพิ่มเงินลงทุนซื้อที่ดิน และ ออกหุ้นกู้ใหม่กว่า 1.4 หมื่นล้านบาท เพื่อใช้ในการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านหรูหลายช่วงราคา เช่น โครงการ VIVE กรุงเทพกรีฑา มูลค่ากว่า 2 พันล้านบาท ขายในราคาเฉลี่ยต่อหลัง 42 ล้านบาท หรือ VIVE บางนา กม.1 กว่า 3.1 พันล้าน ในราคาขายต่อหลังเฉลี่ย 33 ล้านบาท ขณะ ในช่วงสัปดาห์นี้ (26 ม.ค.) บมจ.สิงห์เอสเตท เตรียมเปิดตัวไฮไลท์ อัลตราลักชัวรี ที่สุดของยุค บ้าน 'ศิรนินทร์ เรสซิเดนเซส' บนทำเลพัฒนาการ กับราคาเริ่มต้น 80-180 ล้านบาท เช่นเดียวกับ บมจ.แสนสิริ  ปล่อยภาพหลุดเรียกน้ำย่อยเศรษฐีไทย กับโครงการ “เศรษฐสิริ ดอนเมือง”  ซึ่งจะถูกเปิดตัวเป็นโครงการแรกในปีนี้ โดยแง่ดีไซน์นั้น ถูกมองว่า เป็นบิ๊กมูฟสำคัญในตลาดอสังหาฯไทย ในราคาเริ่มต้น 13 ล้านบาท แต่นั่นไม่ใช่ตัวท็อป เพราะแสนสิริ ประกาศว่า ปีนี้จะมีแบรนด์บ้านหรูใหม่ๆอีกขึ้นอีกหลายแบรนด์ ภายใต้แผน กำลัง ลดบทบาทกลุ่มกำลังซื้อกลาง-ล่างเหลือ 40% และหันมาขยายตลาดบน ตลาดพรีเมี่ยม เพิ่มสัดส่วนเป็น 60%