บิ๊กทุนไทย-ต่างชาติ ปั้นฮับ กทม.เหนือ เขย่าทำเล รถไฟฟ้าแดง-เขียว

จนถึงขณะนี้ คงปฎิเสธไม่ได้ ว่า กรุงเทพฯ โซนเหนือ นับเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ อีกทั้งมีการขยายเติบโตของเมืองในหลายๆ แง่อย่างน่าสนใจ จนกลายเป็นทำเลแห่งอนาคต จากจุดเปลี่ยน การเปิดเดินรถไฟฟ้าชานเมือง สายสีแดงเข้ม ช่วงบางซื่อ-รังสิต และ รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว (เหนือ) หมอชิต - สะพานใหม่ -คูคต

ซึ่งเดิมที ก็เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ ที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ของบริษัทชั้นนำของประเทศ ทั้งรัฐและเอกชน ร่ายล้อมไปด้วย โรงเรียน - มหาวิทยาลัยชั้นนำระดับประเทศ ตลอดแนว ถนนวิภาวดี - รังสิต ต่อเนื่อง โซนรังสิต -ลำลูกกา เมืองชั้นในของปทุมธานี และปลายสาย คูคต เชื่อมสายไหม ฝั่งถนนพหลโยธิน ที่มีการเติบโตอยู่ก่อนแล้ว

เกิดทำเลศักยภาพ และนำมาซื้อดีมานด์ 'ที่อยู่อาศัย' หลายระดับ โดยเฉพาะเห็นสัญญาณคึกคักมากขึ้น ในปี 2566 จากแผนเตรียมเข้าไปปักหมุดโครงการที่อยู่อาศัย ระดับบิ๊กโปรเจ็กต์หลายแห่ง จากบิ๊กทุนทั้งไทยและต่างชาติ ในรูปแบบ 'ฮับที่อยู่อาศัย' พ่วงไลฟ์สไตล์

'แอสไซทไวส์' รุกหนัก แคมปัสคอนโด รังสิต

โดยตลาดที่น่าจับตามองที่สุด คือ การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนและอยู่อาศัย จากค่ายอสังหาฯ ที่มีกลยุทธ์ชัดเจน 'แคมปัสคอนโดฯ' โครงการที่อยู่อาศัยโดยรอบมหาวิทยาลัย เพื่อนิสิต ,นักศึกษา และ คนรุ่นใหม่ ของ บริษัท แอสไซทไวส์ จำกัด (มหาชน) โดยล่าสุด ในการประกาศแผนธุรกิจปี 2566 ภายใต้ 12 โครงการใหม่ มูลค่าสูงที่สุด 2.25 หมื่นล้านบาทนั้น พิกัดสำคัญในการทำการตลาด คือ 'รังสิต'

โดยเฉพาะการขยายอาณาจักรโครงการ Kave Town ม.กรุงเทพรังสิต ผ่าน Kave Town Island เฟสสุดท้าย ซึ่งภายในโปรเจ็กต์ดังกล่าว เดิมมีทั้งส่วนที่พักอาศัย และคอมมูนิตี้ บนที่ดิน ติด ถนนพหลโยธิน - รังสิต จุดเชื่อมต่อภาคเหนือและอีสาน จุดตั้ง คือ ฮับที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ จากความต้องการของกลุ่มนิสิต นักศึกษา ทั้ง ม.กรุงเทพ ,ม.รังสิต และ ม.ธรรมศาสตร์ รวมถึง กลุ่มคนทำงานในย่านดังกล่าวด้วย 

ขณะเดียวกัน 'แอสไซทไวส์' ยังลุยพัฒนาโครงการในลักษณะเดียวกัน บนที่ดินใกล้ ม.ธรรมศาสตร์ โดยเตรียมเปิดขายโครงการ Kave Wondeland บนแปลงที่ดินข้างโครงการก่อนหน้า Kave TU ขนาด 15 ไร่ ทำเลตรงกันข้าม ม.ธรรมศาสตร์ อีกทั้งยังมีแผนเปิดโครงการภายใต้แบรนด์ Modiz (Modiz Avantgade) แปลงที่ดินติดกับโครงการ Kave AvA บนทำเลใกล้ธรรมศาสตร์อีกเช่นกัน นับรวม 2 ฮับใหญ่โซน 'รังสิต' ในมือ แอสไซทไวส์ หลายพันยูนิต มูลค่าหลักหมื่นล้านบาทจนถึงปัจจุบัน 

'โนเบิล' สร้างคูคตมหานคร 

ขยับมาอีกโซนใหญ่ปลายทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว 'คูคต' ซึ่งเกิดความคึกคักในแง่ดีมานด์ที่อยู่อาศัยอย่างน่าจับตามอง หลังจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากหมอชิต เปิดให้บริการมาแล้ว 2 ปี โดย ที่ดินติดสถานีคูคต ถูกเนรมิต เป็น 'คูคตมหานคร' บนผืน 51 ไร่ ภายใต้การร่วมทุนการพัฒนา ของบิ๊กทุน อย่างกลุ่ม BTS (ยู ซิตี้) และ บมจ.โนเบิล ร่วมด้วยกลุ่มรีเทลใหญ่ ที่ยังไม่ปรากฎความชัดเจนว่าเป็นรายใด แต่คาดว่าน่าจะเป็น เดอะมอลล์ กรุ๊ป ในการลงทุนพัฒนาไลฟ์สไตล์ มอลล์ ในพื้นที่เดียวกัน

โดยแปลงที่ดินขนาดใหญ่ดังกล่าว โนเบิล เข้ามาบุกเบิกตั้งแต่ 2 ปีก่อน พร้อมๆกับการเปิดอาณาจักรคอนโดฯ ในย่านดอนเมือง ซึ่งเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ทะลวงดีมานด์ฮอตในทำเล กทม.ฝั่งเหนือเช่นกัน 

สำหรับ 'คูคต' นั้น โนเบิลนำร่องด้วย โครงการคอนโดฯ นิว ครอส คูคต สเตชั่น แบบติดแนบชิดสถานีรถไฟฟ้า แต่ขายในราคาเริ่มต้นแค่ 1 ล้านบาท ภายใต้รูปแบบพัฒนาแนวคิด "TOD" หรือ การบริหารจัดการพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ ด้วยมูลค่าโครงการกว่า 2 พันล้านบาท แบ่งส่วน 11 ไร่ 6 อาคาร มากกว่า 1,200 ยูนิต และได้รับการอย่างดีเยี่ยม ปิดการขายแล้ว 100%

ขณะปีนี้ โนเบิล ขยับเติมซัพพลายในแปลงที่ดินดังกล่าวเพิ่ม ด้วยโครงการ 'นิว คอร์ คูคต สเตชั่น' เพื่อต่อจิกซอว์เมืองใหม่ในโซนเหนือ ผ่านการร่วมทุนกับ ทีเอ็นแอล อัลไลแอนซ์ จำกัด เป็นคอนโดโลว์ไรส์ 6 อาคาร บนที่ดินอีก 11 ไร่ มูลค่ากว่า 2 พันล้านบาท อีกกว่า 1,200 ยูนิต เช่นกัน ซึ่งเป็นการอัพเกรดแบรนด์ ในราคาเริ่ม 1.39 ล้านบาท และเพิ่งเปิดให้จองไปเมื่อ 28 ม.ค.ที่ผ่านมา เกิดปรากฎการณ์คนต่อแถวแห่จองซื้อคึกคัก

สะท้อน 'คูคต'เป็นฮับที่สำคัญ ในการต่อยอดแผนพัฒนาที่น่าจับตามองของโนเบิล เนื่องจากยังมีที่ดินรอการพัฒนาอีกจำนวนมาก ขณะอีกฝั่งยังเป็นที่ป่าหญ้าขนาดใหญ่ เมื่อเมืองใหญ่เกิด อาจได้เห็นความเปลี่ยนแปลงเช่นกัน 

'แสนสิริ' เดินหน้าปั้นฮับ ปทุมธานี

ขณะบิ๊กอสังหาฯ บมจ. แสนสิริ ในโมเดล New Sansiri Communities หรือ การปั้นสังคมที่อยู่อาศัยคุณภาพ โดยมีฮับ T77 (ย่านอ่อนนุช) และ กรุงเทพกรีฑา เป็นต้นแบบ ก็ประกาศว่าปีนี้ ภายใต้โครงการใหม่ 52 โครงการ มูลค่า 7.5 หมื่นล้านบาทนั้น กลยุทธ์สำคัญ คือ บริษัทจะเข้าไปบุกเบิกแลนด์แบงก์ 8 โซนใหญ่ทั่วกทม.และปริมณฑล ขนาดราว 200-500 ไร่ ต่อแปลง โดยเฉพาะ ที่ดินผืนใหญ่ ย่านปทุมธานี (รังสิต-ลำพูน) ที่มีการพัฒนาโครงการเปิดขายไว้แล้วบางส่วน

พร้อมเตรียมเปิดโครงการใหม่ๆ รูปแบบหลากหลายตั้งแต่บ้านระดับกลางถึงบ้านพรีเมียมเพิ่มเติม เพื่อต่อยอด เป็น 'คอมมูนิตี้' หรือ การสร้าง 'เมืองสมบูรณ์' ขนาดใหญ่เช่นกัน  อย่างไรก็ดี ไฮไลท์ของแสนสิริ ในทำเลโซนเหนือของ กทม. คือ การเตรียมเปิดโฉม โครงการ 'เศรษฐสิริ ดอนเมือง' บ้านหรู สไตล์ จอร์เจียน ราคาเริ่ม 13 ล้านบาท ใกล้รถไฟฟ้าสายสีแดง(สถานีดอนเมือง) 

กลุ่ม AISL ผุดบ้านหรูติดนานาชาติฮาร์โรว์

ความน่าสนใจของดีมานด์ที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย ของโซน กทม.ตอนเหนือ ย่านดอนเมือง ยังทำให้กลุ่มทุนต่างชาติ Asia International School Limited (AISL) โรงเรียนนานาชาติฮาร์โรว์ เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ กว่า 170 ไร่ ติดถนนเลียบทางรถไฟ (โลคัลโรด) วิภาวดี - ดอนเมือง ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีแดง สถานี การเคหะ เฉือนแบ่งที่ดินราว 52 ไร่ ประกาศร่วมทุนกับดีเวลลอปเปอร์ไทย 'คูณ เอสเตท' เพื่อใช้ในการพัฒนาเป็น 'ฮับ' แห่งใหม่

นำร่องโดย โครงการบ้านเดี่ยวระดับซูเปอร์ลักชัวรี 'โครงการ ไฮด์พาร์ค การ์เด้น' มูลค่า 6.5 พันล้าน ความน่าสนใจ คือ ทำเลที่ตั้ง ที่ติดแนบชิดกับรั้วโรงเรียน และนับเป็นเปิดตลาดบ้านหรู ราคาแพงที่สุดในย่านดังกล่าว ด้วยราคาขายต่อหลัง 35-80 ล้านบาท จำนวน 61 ยูนิต ซึ่งเป็นเพียงเฟสแรก เพราะยังมีแผนพัฒนาต่อเนื่องในพื้นที่ดังกล่าวแน่นอน เป้าหมายลูกค้า คือ กลุ่มพ่อแม่ของนักเรียน อนุบาลถึงมัธยมปลาย โรงเรียนนานาชาติฮาร์โรว์ ซึ่งมีมากกว่า 800 ครอบครัวในปัจจุบัน ทั้งคนไทย ,จีน ,ญี่ปุ่น ,อังกฤษ และ ชาติอื่นๆ 

ขณะนายณัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ ผู้บริหาร คูณ เอสเตท เผยว่า กลุ่ม AISL สนใจพัฒนาอสังหาฯพรีเมียมในไทยแต่ขาดความเชี่ยวชาญ จนนำมาสู่การร่วมทุน ขณะดีมานด์ ย่าน กทม.ตอนเหนือ มีความน่าสนใจมาก โดยเฉพาะกลุ่มบ้านหรู ราคาขายมากกว่า 30 ล้านบาท ที่ซัพพลายขาดแคลน แต่ยอดขายเฉลี่ยสูงกว่าทำเลอื่นๆที่ 79% เพราะเป็นทำเลที่มีที่ดินเหมาะในการพัฒนาจำนวนจำกัด ทำให้บ้านเดี่ยวที่ออกมา ค่อนข้างขายดี แต่บ้านราคาระดับสูงขนาดนี้ยังไม่เคยมีมาก่อน คาดกว่า โครงการจะได้รับการตอบรับจากคนไทยมากถึง 80% และ ต่างชาติ 20%

'ราคาที่ดิน' ขยับแรง 

ทั้งนี้ ความคึกคักของแผนพัฒนาอสังหาฯ โครงการเมกะโปรเจ็กต์ต่างๆ ทำให้ที่ดินที่โซนตอนเหนือ ของ กทม.มีการขยับขึ้นของ 'ราคาที่ดินเปล่า' อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะ ตามแนวรถไฟฟ้า 2 สายหลัก โดย เส้นทางสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) รั้งอันดับ 2 ที่ดัชนี ราคาที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงมากสูงสุด ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  (REIC) ขยับขึ้นมาจากปีก่อนกว่า 16% โดยเฉพาะ ย่านจตุจักร ดอนเมือง และบางเขน เช่นเดียวกับ ที่ดินบริเวณ รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต) ก็มีการขยับราคาอย่างน่าสนใจเช่นกัน 

สะท้อน 'ที่ดิน' พื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ มีความต้องการ และถูกนำไปพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะ 'แนวราบ' ที่ความต้องการร้อนแรง และสามารถควบคุมต้นทุนได้ โดยเฉพาะโซนฮอต ดอนเมือง - รังสิต -คูคต ขณะเดียวกัน ราคาเปลี่ยนแปลง เพราะเจ้าของที่ดิน ปล่อยอุปทาน ออกสู่ตลาด เพื่อลดภาระการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้รับส่วนลด 90 % เหมือนเช่นในปี 2562 – 2563 ที่ผ่านมา และกรมธนารักษ์ เพิ่ง ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 ตั้งแต่ 1 ม.ค. หลังเลื่อนใช้รอบใหม่มาตั้งแต่ปี 2564 ทำให้การ ซื้อ-ขาย เปลี่ยนมือ มีมากขึ้น