ถอดบทเรียน - ส่องอนาคต อสังหาฯไทย ผ่านเลนส์ 'ไซม่อน ลี' บิ๊กเอเจนท์จีน!

6 ก.พ.2566 - ภายใต้วิกฤติ 'ฟองสบู่' อสังหาริมทรัพย์ในจีน และ การล็อกดาวน์ประเทศครั้งใหญ่ ช่วงวิกฤติโควิด-19 ทำให้ตลอด 2-3 ปีที่ผ่านมา การซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์ไทย ระส่ำไม่ต่างกัน เพราะ ฐานผู้ซื้อกลุ่มใหญ่ในโควต้าต่างชาติ อย่าง นักลงทุน 'ชาวจีน' เงียบหาย ดีมานด์ตายสนิทไปด้วย 

โดยผู้ที่ได้รับผลกระทยอย่างหนัก ไม่ได้มีเพียงแต่ ดีเวลลอปเปอร์ไทย ที่รอยอดค้างโอนกรรมสิทธิ์ จากการซื้อ-ขาย คอนโดมิเนียม หลายสิบแท่งก่อนหน้า แต่ทำให้อาชีพสำคัญในห่วงโซ่ อย่าง นายหน้า หรือ เอเจนท์ หรือ บ้างก็เรียก โบรกเกอร์ ล่มสลายตายจากไปด้วย ก่อนสัญญาณชีพของเหล่า เอเจน์ ดังขึ้นอีกครั้ง เมื่อดีเดย์ 'จีน' เปิดประเทศ ปล่อยกรุ๊ปทัวร์ ปลุก "ตลาดนักท่องเที่ยวจีน " ในไทย หรือนี่! คือ ความหวัง ? 

'ฐานเศรษฐกิจ' เจาะสัมภาษณ์ ผู้บริหารบริษัทโบรกเกอร์รายใหญ่ในไทย ตัวแทนซื้อ-ขายอสังหาฯให้กับ 'ชาวจีน' ในตลาดภูมิภาคเอเชีย 'นายไซม่อน ลี ' ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท  คอนซัลแทนซี่ จำกัด ซึ่งได้ถอดบทเรียน ประเด็น : ชาวจีน กับ อสังหาฯไทย ไว้ในหลายๆแง่ 

พร้อมประเมินว่า การที่จีนเปิดประเทศ อาจไม่ได้ทำให้ตลาดคอนโดฯไทยกลับมาหวือหวาเหมือนก่อน จากความนิยมของ 'ผู้ซื้อ' เปลี่ยนไป ขณะนิยาม : บ้านหลังที่สอง มีตัวแปรมากกว่าที่คิด ชี้ กทม.,เชียงใหม่ และ พัทยา ยังเป็น ทำเลโอกาส ขณะ 'ภูเก็ต' คือ ฝันร้ายของนักลงทุน ...

โควิด! ระส่ำ เอเจนท์รายย่อยตายเรียบ

'ไซม่อน ลี' เปิดฉากเล่าว่า ช่วงปี 2563-2565 (3 ปีที่ผ่านมา) ที่มีการระบาดของโควิด19ไปทั่วโลก หลายประเทศจำกัดการเดินทาง (ล็อกดาวน์) ส่งผลให้ยอดขายและรายได้ในฝั่ง เอเจนท์ ลดลงค่อนข้างมาก ตลาดอสังหาฯไทย ในฝั่งผู้ซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะ ชาวจีน ก็หดตัวอย่างรุนแรง ฉุดให้ยอดขายภาพรวมหายไปไม่ต่ำกว่า 80-85% จากเดิมที่ตลาดนี้มีความคึกคักมาก 

ผู้ซื้อมีงบต่อยูนิต 1-1.5 ล้านหยวน เข้ามาติดต่อลงทุนในไทย เหมาเป็นล็อต 10-20 ยูนิตต่อราย โดยล้วนแต่เป็นนักลงทุน แต่โควิด เจอ 'จุดเปลี่ยน' ครั้งใหญ่ อีกทั้งผลตอบแทนที่เจ้าของโครงการต่างๆเคยโฆษณาไว้ ไม่เป็นตามนั้น ทำให้นักลงทุนหนีหายไปจากตลาดหมด เอเจนท์รายย่อย ก็เหมือน 'ผึ้งตายรัง' หนีไปทำอาชีพอื่นหมด ขณะบริษัทรายใหญ่ จากเดิมแข่งขันกันอยู่ 4-5 ราย ปัจจุบันเหลือแค่ 2 รายเท่านั้น 

โดยบริษัทเองก็ได้รับผลกระทบไม่ต่าง มีผู้ซื้อราว 25% หรือ ราว 750 ห้อง ทิ้งดาวน์ ไม่กลับเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ เพราะจีนเกิดวิกฤติ ลูกค้าหาเงินไม่ได้ โดยเฉพาะในยูนิตคอนโดราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป 

อย่างไรก็ดี ความโชคดีของบริษัท ด้วยภาพลักษณ์ที่ดำเนินมากว่า10 ปี กลายเป็นจุดแข็งที่ลูกค้ายังเชื่อมั่น ทำให้บริษัทยังอยู่รอด และใช้กลยุทธ์ การดูแลและบริหารสินค้า ให้กับกลุ่มลูกค้าฐานะการเงินที่ดี 

 " ธุรกิจโบรกเกอร์กว่า 95% ต้องปิดกิจการ เนื่องจากประสบกับวิกฤตการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เอเจนท์ที่แข็งแรงเหลืออยู่ประมาณ5% ซึ่งเราสามารถอ้างอิงลูกค้าเก่าได้ แองเจิลฯไม่ได้หายไปไหน" 

ช่วงโควิด-19 กลุ่มคนรวย ไล่ช้อปซื้อเพนท์เฮ้าส์ บ้านขนาดใหญ่ ? 

ไซม่อน ลี ยังให้ข้อมูลน่าสนใจ ว่า ในช่วงโควิด มีชาวจีน มองหาที่อยู่อาศัยนอกประเทศของตนเอง เพื่อสร้างความปลอดภัยให้กับตนเองและครอบครัว โดยเฉพาะกลุ่มคนมีฐานะ ที่ต้องการห้องเพนท์เฮ้าส์ หรือ บ้านขนาดใหญ่ ที่มีพื้นที่ค่อนข้างมาก ทำให้ต้องหาสินค้าที่สอดรับกับพฤติกรรมของลูกค้าที่เปลี่ยนไป เน้นทำตลาดระดับราคาแพง จากเดิมพอร์ตหลักราคาจะอยู่ที่ 5-15 ล้านบาทต่อยูนิต ปรับมาเจาะกลุ่มราคา 30 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต จนไปถึงระดับ 150 ล้านบาทต่อยูนิต

โดยคนจีนจะไม่ชอบคอนโดฯแบบลอฟท์อย่างที่มีเกลื่อนในตลาด ขณะทำเลศักยภาพ ที่คนจีนยังมีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียม หลักๆยังเป็นทำเลเดิมที่คุ้นเคย ได้แก่ โซนสุขุมวิท ,สาทร ,สีลม ,รัชดาภิเษก ,พระราม9 ,รามคำแหง และเส้นศรีนครินทร์ (ที่อยู่ใกล้เมือง) จะขายดี แต่ก็ยังมีบางทำเล ที่คนจีนและคนต่างชาติอาจจะไม่คุ้นเคยเช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีแดง ,สีชมพู หรือทำเลนนทบุรี เป็นต้น

จากนักลงทุน สู่ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง 

สำหรับประเด็นที่จีนเปิดประเทศนั้น ในมุมของ ไซม่อน ลี มองว่า มีทั้งโอกาส และ จุดที่ต้องยอมรับความจริง เพราะที่ผ่านมาก่อนการระบาดโควิด-19 จะมีทั้งกลุ่มนักลงทุนและผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย โดยแยกเป็น กลุ่มนักลงทุนจะมีสัดส่วนประมาณ 60% กลุ่มนี้เติบโตได้ เพราะ พอใจกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย  

เนื่องจากผู้ลงทุนจะมองในเรื่อง 1.ได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน(ยิลด์)ระดับ 6% และ 2.อัตราส่วนต่างของกำไรที่ได้จากการขายต่ออสังหาฯนั้น ๆ (Capital Gains)ประมาณ 7% และส่วนอีก 40% จะซื้อเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งเป็นภาพที่เราเห็นก่อนเกิดโควิด-19 

ขณะช่วงระหว่างโควิด-19  ตลาดนักลงทุนหายไปหมด คงเหลือแต่กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เนื่องจากภาพลบหลายอย่าง เช่น นักลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนจากยิลด์ที่ต้องการ ซึ่งลดหายไปเหลือกว่า 2-3%  และกำไรจาก Capital Gains ยังลดลงอีก

ฉะนั้น ประเมินว่า ..." การที่จีนเปิดประเทศ ไม่ได้ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับบูม และไม่หวือหวาเหมือนภาพปี 2560-2562 ในเร็ววันนี้ " 

ไซม่อน ลี ยังกล่าวอีกว่า พฤติกรรมการซื้อของคนจีนตอนนี้เปลี่ยนแน่นอน ที่เห็นชัดเจนคือ จะเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ซึ่งจะใส่ใจในเรื่องขนาดของห้องพักขึ้น โดยจะอยู่กับเรื่องโลเคชั่น เช่น ถ้าโครงการอยู่ไกลออกไปจะได้ห้องที่ใหญ่ขึ้น ,ฮวงจุ้ย หรือ ทิศทางที่เป็นมงคลและไม่ส่งผลต่อชีวิต ,สิ่งอำนวยความสะดวกที่สมบูรณ์ ,พัฒนาคุณภาพโครงการให้ดีต่อเนื่อง ,ลูกค้าเริ่มมองหาห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน ต้องมี 2 ห้องน้ำ หรือมีขนาดเกินกว่า 50 ตารางเมตรขึ้นไป ,รูปแบบของห้องชุดต้องคำนึงถึงการใช้ประโยชน์สูงสุด และไม่ต้องการห้องชุดที่เป็นแบบห้อง 2 ชั้นเพดานสูง (Loft) เนื่องจากผู้สูงอายุจะขึ้นและลงลำบาก 

คาดต้องใช้เวลา 2-3 ปี คอนโดฯ ถึงจะฟื้น แนะไทยประสานจีนปลดล็อก 'เที่ยวบิน'

หากตลาดคอนโดฯจะฟื้นโดยมีตัวแปร เป็น ผู้ซื้อต่างชาติ อย่าง 'ชาวจีน' นั้น ขณะนี้ใช่โอกาสแล้วหรือไม่ ? เพราะต้นทางเปิดประเทศ กรุ๊ปทัวร์ นักลงทุน และ นักธุรกิจ เริ่มทยอยเข้ามา 

ในคำตอบของ เอเจนท์รายนี้ กล่าวว่า ไม่ ! เพราะ คาดว่า การฟื้นตัวของตลาดนี้ ยังต้องใช้เวลานาน 2-3 ปี เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่นักลงทุนมอง แต่กระนั้น คนจีนหลายๆคน อยากจะออกมาเพื่อต้องการมีบ้านหลังที่สอง โดยหากเป็นชาวจีนที่มีฐานะดี จะไปซื้ออสังหาริมทรัพย์แพงๆที่ประเทศสิงคโปร์ และ ญี่ปุ่น 

ส่วนที่มีฐานะกลางๆ เลือกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท  ซึ่งในปัจจุบัน ซัพพลายอสังหาฯที่อยู่ในตลาดประมาณ 5-10 % จะเป็นระดับลักชัวรี่ ที่เหลือ 90% จะเป็นสินค้าระดับราคา 3-10 ล้านบาท สินค้ากลุ่มนี้ ตอบโจทย์ลูกค้าจีนอยู่แล้ว ดังนั้น ให้วิเคราะห์คงต้องใช้เวลาประมาณ 7-8 เดือนข้างหน้า สัญญาณถึงเริ่มมา หลังจีนเปิดประเทศ ถึงจะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย

" จีนเปิดประเทศ จะเป็นผลแค่ไหน ? ก็ต้องตอบว่า ยังคงต้องใช้เวลาอีกสักพัก เพราะ การซื้อของชาวจีน ผูกผันกับการเข้ามาท่องเที่ยว มาเยี่ยมชม พบขณะนี้ยังมีปัญหา เที่ยวบินไม่พอ บวกกับ ราคาตั๋วเครื่องบินค่อนข้างแพง เช่น เดิมมีเที่ยวบิน 5,000 เที่ยวต่อเดือน ตอนนี้ยังมีแค่ 1,000 เที่ยวเท่านั้น ซึ่งหากรัฐบาลไทยอยากกระตุ้นท่องเที่ยว และ สนับสนุนอสังหาฯ อยากเสนอให้เพิ่มเที่ยวบินทั้งในเมืองหลัก และ เมืองรอง โดยรัฐไทยและจีนต้องหารือกัน เพราะขณะนี้เที่ยวบินยังกลับมาแค่ 20-25% เท่านั้น" 
    
ปัญหาอีกแง่ ที่จะส่งผลต่อทิศทางการเข้ามาซื้ออสังหาฯไทยของคนจีน คือ พบว่า แม้โควิดทำให้คนจีนมีเงินออมมากขึ้น จากการไม่ได้ใช้จ่ายเป็นเวลานาน แต่ ไซม่อน ลี กล่าวว่า วิกฤติอสังหาฯในจีน ที่เป็นแผลลึก ทำให้ชาวจีน ยังกล้าๆกลัวๆที่จะลงทุนในอสังหาฯ 

คนจีนผวา ดีเวลลอปเปอร์ไทย ขายกระดาษ 'ภูเก็ต' ทำเลเสี่ยง

อย่างไรก็ดี คิดว่า ขณะนี้ก็ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกกว่าอดีตมาก เนื่องจาก คอนโดฯเช่าเดิม ที่ราคาลดฮวบ เริ่มกลับมาแล้วราว 30% ทั้งใน กทม. และ พัทยา แม้จะยังไม่เท่าเรตช่วงก่อนโควิด เพราะสต็อกในตลาดก็ยังมีอยู่มาก

ขณะเดียวกัน ดีเวลลอปเปอร์หลายราย เริ่มกลับเข้ามาเปิดดีลเจรจากับบริษัท ให้เป็นตัวแทนขาย และลูกค้าค้างโอนฯ ติดต่อกลับเข้ามาเพื่อขอดำเนินการต่อ ในบางโครงการที่ดีเวลลอปเปอร์ ยอมเก็บยูนิตไว้ให้ ซึ่งในพอร์ตของบริษัท มีการกลับมาโอนแล้วราว 15% 

ถึงอย่างนั้น 'ไซม่อน ลี' ก็ยังมีการเตือน ให้ผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติ ให้ระมัดระวังโครงการที่ยังไม่สร้าง (ขายกระดาษ) แต่ควรให้เอเจนท์เข้ามาช่วยศึกษาในการเลือกซื้อโครงการกับผู้ประกอบ การ ตรวจสอบเรื่องโฉนด มีการจ้างทนายที่ไว้ใจได้ ช่วยตรวจเช็กสัญญาจะซื้อจะขาย ขณะที่บัญชีผู้ซื้อควรมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่อง และต้องเตรียมพร้อมเรื่องหนังสือเดินทางเข้าประเทศไทยด้วย

เนื่องจาก ในอดีตมีปัญหาเกิดขึ้นน่ากังวล อย่างที่ระบุว่า นอกจาก ผลตอบแทนที่ผู้ซื้อไม่ได้ตามที่ดีเวลลอปเปอร์การันตีแล้ว  บางส่วนทั้งเอเจนท์ และ ผู้ซื้อ ถูกหลอกขาย โดยเฉพาะในทำเล 'ภูเก็ต' จากบทเรียน ซื้อ 10 โครงการ ก่อสร้างจริงแค่ 1 โครงการ และ ยังมีปัญหาความคลุมเครือของการได้มาซื้อที่ดินที่ตั้งของโครงการ

ที่มักมีปัญหาข้อพิพาทบ่อยๆ คนซื้อเจ็บตัวไปเยอะ บางส่วนถูกบริษัทปิดหนี โบรกเกอร์เองก็ถูกฟ้อง เป็นภาพเมื่อ อดีตราว 10 ปีก่อนหน้า ขณะปัจจุบัน แม้เป็นทำเลที่น่าสนใจในหมู่ชาวต่างชาติ รัสเซีย ยุโรป มาซื้อ เช่าอยู่อาศัย แต่ บริษัทยังรอโครงการที่น่าสนใจให้เกิดขึ้นก่อน    

ทุนจีนสีเทา กระทบภาพลักษณ์ ? 

ในโอกาสนี้ 'ฐานเศรษฐกิจ' ยังเจาะถาม ถึงประเด็นข่าวลบ ที่เกี่ยวข้องกับการเข้ามาอยู่อาศัยของ ชาวจีน โดยเฉพาะ กลุ่มผู้มีอิทธิพล กว้านซื้อหมู่บ้านหรู ทำธุรกิจพัวพันการฟอกเงิน ลักษณะ 'ทุนจีนสีเทา' ว่าจะมีผลต่อภาพลักษณ์ กับผู้ซื้ออสังหาฯชาวจีนและ การทำธุรกิจของกลุ่มคนต่างชาติในไทยหรือไม่ ?  

ซึ่งในข้อคำถามนี้ บิ๊กเอเจนท์รายนี้ ได้ให้ข้อมูลที่น่าสนใจ ว่า ในอดีต เอเจนท์ หลายราย รวมถึง แองเจิล ด้วย มักได้รับการติดต่อ จากกลุ่มคนที่ทำธุรกิจคลุมเครือเช่นนี้ ให้จัดหา อสังหาฯ ให้ตามราคาที่ต้องการ เช่น เคยมีกรณี วัยรุ่นจีน มีภรรยา เป็นเมียนมาร์ คาดทำธุรกิจแก๊งคอลเซ็นเตอร์ ,เว็บพนัน ติดต่อเข้ามา  บ้างระบุ ต้องการคอนโดฯ 10 ล้านบาท ริมแม่น้ำเจ้าพระยา คาดต้องการใช้เป็นแหล่งฟอกเงิน แต่ บริษัทปฎิเสธที่จะเกี่ยวข้องอย่างเด็ดขาด 

ซึ่งหลังจากที่กลุ่มนี้ ถูกรัฐบาลไทยจับตา ทราบว่า ขณะนี้ รัฐบาลจีนก็กำลังประสานงานกับไทยในการกวาดล้างอย่างจริงจัง ส่งผลให้กลุ่มจีนสีเทาเริ่มหนีย้ายฐานลงไปอยู่มาเลเซียมากขึ้น รวมไปถึง ดูไบ , เมียนมาร์ และ ฟิลิปปินส์ ด้วย อย่างไรก็ตาม มอง คงไม่มีผลต่อตลาดอสังหาฯ ไทย 

เป้าขายสูงสุด 2.5หมื่นลบ.- คาดยอดโอน RTM โต

ท้ายที่สุด 'ไซม่อน ลี ' ได้กล่าวถึงเป้าหมายธุรกิจปี 2566 ว่า จากสัญญาณบวกของตลาด และได้ใช้ช่วงที่ผ่านมา ปรับองค์กรมาและดำเนินกลยุทธ์ตามแนวทางให้สอดรับกับภาวะตลาด ทำให้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเริ่มมีกำไรบ้าง โดยปัจจุบันมีพอร์ตที่บริหารอยู่ประมาณ 5 - 6 พอร์ตๆละกว่า 80 -100 ยูนิต และจะเพิ่มพอร์ตรวมเป็น 20 พอร์ต

โดยวางเป้ายอดขายปีนี้ประมาณ 7,000 ล้านบาท จนไปสูงสุดที่ 25,000 ล้านบาท คาดจะสามารถทำยอดโอนกรรมสิทธิ์ได้ประมาณ 5,000 ล้านบาท เติบโตมากกว่า 10% ขึ้นอยู่ว่าจะเน้นการขายห้องชุดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ (Ready to move in หรือ RTM) หรือขายแบบพรีเซล เป็นต้น

" กลยุทธ์สำคัญคือ การเข้าใจลูกค้า โดยคัดเลือกสินค้าที่มีคุณภาพดี จากพันธมิตรผู้พัฒนาอสังหาฯชั้นนำที่เชื่อถือได้  อาทิ แสนสิริ, ศุภาลัย, เสนา, ไซมิส, แลนด์แอนด์เฮ้าส์, อนันดา และอรสิริน เป็นต้น เพื่อส่งมอบสินค้าพร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่เหมาะสมให้กับลูกค้ากลุ่มเรียลดีมานด์ได้ดี "