อสังหาฯ "ภูธร" แข่งเดือด! บิ๊กทุนหนีกทม. ที่ดินแพง

เศรษฐกิจไทย ปี 2566 ที่ยังคงถูกคาดหวังว่า น่าจะมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่ำ 3% อีกทั้ง การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน จะคืบหน้ามากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ อีอีซี (ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา) จากรัฐบาลหน้าเก่าหรือหน้าใหม่ เพื่อแก้เกม การลงทุนภาครัฐติดลบ ดันให้ภาพฝัน "พื้นที่ยุทธศาสตร์" เรียกเม็ดเงินการลงทุนต่างชาติ ก่อเกิดอุตสาหกรรมใหม่ และ การจ้างงาน เกิดขึ้นจริง  นั่นคาดจะทำให้ความต้องการ "ที่อยู่อาศัย" ในโซน อีอีซี ฟื้นตัวได้เร็วกว่าจังหวัดอื่นๆ

ขณะจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ทะลัก กลับเข้ามาเร็วกว่าที่คิด ส่งผลให้หัวเมืองท่องเที่ยวคึกคัก ภาพรวมเศรษฐกิจภูมิภาคกลับมามีสัญญาณบวกอีกครั้ง กลายเป็นโอกาสครั้งใหม่ให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย 
 

เมื่อพบปีนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับบิ๊กแบรนด์ มีแผนขยายการลงทุน สู่ภูมิภาคทั้งเมืองท่องเที่ยวและเมืองอุตสาหกรรมมากขึ้น ประกอบกับการแข่งขันในทำเลกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบมีความรุนแรงขึ้น สะท้อนจากราคาที่ดิน ตลาดซื้อ-ขาย จริง ก่อนและหลังโควิด-19 ราคาเพิ่มถึง 75% ดีมานด์ กทม.-ปริมณฑล อาจติดลบ 10% คือ จุดเปลี่ยนสำคัญ 

อย่างไรก็ดี ย้อนไปในอดีต โครงการที่อยู่อาศัยในภูมิภาค เติบโตและกระจุกตัวใน 6 จังหวัดได้แก่ เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต ยึดศูนย์กลางเศรษฐกิจ อุตสาหกรรม การค้า การลงทุน การท่องเที่ยวและการศึกษาเป็นหลัก แต่ปัจจุบัน หัวเมืองรองที่มีความเข้มแข็ง และมีรายได้ต่อหัวประชากรสูง ก็เป็นอีกเป้าหมายของอสังหาฯไทย เช่นกัน 

"ฐานเศรษฐกิจ" เจาะเกมรุก ปี 2566 ของแต่ละอสังหาฯดัง พบมองทิศทางตลาดคล้ายคลึงกัน ขณะกลยุทธ์ หมัดเด็ด น่าสนใจแตกต่างกันออกไป 
 

"บริทาเนีย" เจาะกลุ่มTOPของจังหวัด 

จุดโฟกัสอยู่ที่ อสังหาฯน้องใหม่ 'แนวราบ' ที่มาพร้อมกับนิวไฮทุกแง่ บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) (บริษัทในเครือ ออริจิ้น) ซึ่งตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่มากถึง 20 โครงการ มูลค่า 2.25 หมื่นล้านบาท แซงหน้าบริษัทใหญ่ๆในตลาด ก็ประกาศชัดบุก อีอีซี และ หัวเมืองใหญ่ ซึ่งนั่นจะทำให้ บริทาเนีย มีโปรเจ็กต์ปักหมุดในภูมิภาคมากถึง 10 จังหวัด แม้เพิ่งเข้าจดทะเบียนใน ตลท.ได้เพียงแค่ 1 ปีเท่านั้น 

หลังจาก นายสุรินทร์ สหชาติโภคานันท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ให้เหตุผลว่า สัญญาณการแข่งขันตลาดบ้าน กทม.และปริมณฑลปีนี้ รุนแรงน่ากลัว ตลาดนี้อาจไม่เพียงพออีกต่อไปในการลงทุน ขณะปีที่ผ่านมา บริษัทชิมลางโครงการในจังหวัด อุดรธานี พบผลตอบรับดีเกินคาด ปีนี้ จะขยับไปยัง ขอนแก่น (บริทาเนีย มะลิวัลย์) และ พระนครศรีอยุธยา (บริทาเนีย อยุธยา) เพิ่มเติม 

รวมทั้ง กำลังมองหา 'ที่ดิน' สำหรับแผนในอนาคตอีกจำนวนมาก นอกจากจังหวัดท่องเที่ยว เชียงใหม่ ภูเก็ต และ 3 จังหวัดอีอีซี แล้ว ยังสนใจ กลุ่มจังหวัดที่มีเศรษฐกิจภายในเข้มแข็ง มีการค้า และรายได้ต่อหัวประชากรสูง เช่น สุราษฎร์ธานี พิษณุโลก และ นครสวรรค์  โดยจะใช้แบรนด์ 'บริทาเนีย' มิกซ์โปรดักส์ 4-6 ล้านบาท และ แบรนด์ 'แกรนด์บริทาเนีย' บ้านเดี่้ยว/บ้านแฝดไฮเอนด์ 8-20 ล้านบาท เป็นกลยุทธ์ เจาะกลุ่มคนระดับ TOP ของจังหวัดนั้นๆ 

"ภูมิภาค เป็นตลาดที่ไม่ง่าย หลายบริษัทไปมาระยะหนึ่งแล้ว แต่ช่วงนี้คึกคักกว่าเก่า เพราะเชื่อกันว่ากำลังซื้อ กำลังจะกลับมา แต่กลุ่มที่บริษัทสนใจ คือ ต้องการสร้างกระแส ปั้นคอมมูนิตี้ของคนระดับ TOP ในจังหวัด มารวมกันอยู่ในโครงการของบริทาเนีย "

อย่างไรก็ตาม ความยากของตลาดต่างจังหวัด คือ ลูกค้ามีข้อจำกัด นอกจากต้องเจาะหาให้เจอแล้ว การขยายธุรกิจจึงต้องระมัดระวัง โดยสิ่งที่บริษัทจะไม่ทำ คือ เข้าไปแข่งขันในตลาดเดียวกับเจ้าท้องถิ่น เพราะสู้ไม่ได้ ในแง่ต้นทุนที่ดิน และอาจใช้วิธีการร่วมทุน (JV) กับเจ้าของที่ดิน ช่วยอีกทาง 

แอล.พี.เอ็น หวน ต่างจังหวัดในรอบ 5 ปี 

ความน่าสนใจของตลาดบ้านภูมิภาค ยังทำให้อสังหาฯรายเก่าแก่ ที่เคยจำกัดตัวเอง อยู่แค่ในตลาดคอนโดฯ อย่าง บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ที่กำลังนำพาตัวเองไปสู่เป้ารายได้ 5 หมื่นล้านบาท ในระยะ 5 ปี นั้น พบ 1 ในกลยุทธ์สำคัญ คือ การหวนกลับไปขยายโครงการในภูมิภาคเป็นครั้งแรกในรอบ 5 ปี หลังที่เคยเปิดคอนโดฯ ในจังหวัดอุดรธานี ,ชลบุรี ,พัทยา และ ชะอำมาแล้ว 

โดยคีย์แมน นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ระบุ ปีนี้เห็นโอกาสของอสังหาฯ ในจังหวัดที่มีศักยภาพและกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะในอีอีซี โดยปี 2566 นำร่อง 3 โปรเจ็กต์ ขณะนี้กำลังเจรจา เรื่อง ที่ดิน ในพื้นที่โดยรอบ นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร หลายแปลง เพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดฯ 1 โปรเจ็กต์ และ โครงการบ้านระดับกลางอีก 1 โปรเจ็กต์ รวมถึง การเปิดโครงการในจังหวัดนครปฐมด้วย ภายใต้ตระกูลแบรนด์ "168" และแผนการกระจายความเสี่ยง ที่แอล.พี.เอ็น. กำลังแก้เกมจากจุดตายที่เคยมี พร้อมประเมิน แม้อีอีซีแข่งดุ แต่โอกาสมีเสมอ 

จับตา แสนสิริ - ศุภาลัย -เอพี 

ขณะการขยับของรายใหญ่ที่น่าจับตามองมากที่สุด  ได้แก่ บมจ.แสนสิริ ซึ่ง กางยุทธศาสตร์ครั้งใหญ่ สำหรับการรุกเดือดตลาดต่างจังหวัด โดยเฉพาะในโปรเจ็กต์คอนโดฯ หลังจาก ปิดการขายโครงการ 'ลา ฮาบานา หัวหิน' และ 'เดอะ เบส เซ็นทรัล ภูเก็ต' ปีนี้ จะขยายทั้งสิ้น 12 โปรเจ็กต์ มูลค่ารวม 8.5 พันล้านบาท ใน 6 จังหวัด ได้แก่ ประจวบคีรีขันธ์, ภูเก็ต, เชียงใหม่, สงขลา, ขอนแก่นและชลบุรี  ภายใต้ความเชื่อว่า จากแรงหนุนการเปิดประเทศ จะดันดีมานด์ต่างชาติเที่ยวไทยคึกคัก นอกจากนี้ ยังจะมีโครงการที่เปิดขายครอบคลุมบ้านและทาวน์โฮมด้วย เพื่อรับดีมานด์คนไทยฟื้นตัวของเศรษฐกิจกลับมา

ด้าน บมจ.ศุภาลัย เจ้าตลาดภูธร กับจุดแข็งด้านแบรนด์ บริหารต้นทุนเก่ง และขนาดโครงการ แบบบ้าน หลากหลายนั้น เจาะในแผนครั้งประวัติการณ์ มูลค่าเปิดใหม่ 4.1 หมื่นล้านบาท จะขยายตลาดต่างจังหวัดเพิ่มจาก 23 จังหวัดทั่วประเทศที่เคยมี โดยปีนี้จะระดมเปิดอีก 5 จังหวัดใหม่ ลำพูน ลำปาง นครปฐม ราชบุรี และจันทบุรี โดยล่าสุด เพิ่งเปิดขายโครงการ 'ศุภาลัย ปาล์มสปริงส์ นครราชสีมา' เป็นโครงการที่ 9 ในพื้นที่ หลังประเมินจังหวัดดังกล่าว มีทิศทางเติบโตต่อเนื่อง เนื่องจากมีประชากรมาก กำลังซื้อสูง และเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ใกล้กรุงเทพฯ 

ขณะ บมจ.เอพี กับตำแหน่งผู้พัฒนาที่ดินเบอร์ 1ของอุตสาหกรรม ปีนี้ มีแผนทะลวงกำลังซื้อในต่างจังหวัดล็อตใหญ่ อีก 4 พันล้านบาท 5 จังหวัด เช่น อุบลราชธานี ,นครปฐม และ สุราษฎร์ธานี เป็นต้น ซึ่งนี่จะทำให้ เอพี มีโครงการปูพรมอยู่ทั่วประเทศ 192 โครงการ กว่า 1.65 แสนล้านบาท ในปี 2566 ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ต่างจังหวัด ตามสถิติ มีสัดส่วนเฉลี่ย 60% ของการขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั้งหมดในแต่ละปี