อสังหาฯ ฟื้นไร้สมดุล 3 สมาคม เร่งรัฐปลุก "เศรษฐกิจ"

อสังหาริมทรัพย์ไทย อุตสาหกรรมหลักของเศรษฐกิจไทย หลังโควิด-19 ถูกมองว่าเต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายรอบด้าน ขณะทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2566 นั้น

เสวนาในหัวข้อ “โอกาสและความท้าทายอสังหาฯ 2023” ในงานสัมมนาProperty Focus:Big Change to Future โอกาสและความท้าทาย จัดโดย “กรุงเทพธุรกิจ”เมื่อวันที่ 9มีนาคม2566 ว่า

นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เสวนาในหัวข้อ “โอกาสและความท้าทายอสังหาฯ 2023” ในงานสัมมนาProperty Focus:Big Change to Future โอกาสและความท้าทาย จัดโดย “กรุงเทพธุรกิจ”เมื่อวันที่ 9มีนาคม2566 ว่า  ปีนี้ ยังไม่น่าเห็นภาพการฟื้นตัวอย่างชัดเจน เพราะการเปลี่ยนผ่าน คงใช้เวลานาน 2-3 ปี

ปัจจัยสำคัญที่จะเป็นตัวกำหนดอนาคตของตลาด คือ การกลับมา ของกำลังซื้อ 'ผู้บริโภค' เทียบช่วงที่ไทยมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) โต 13% ขณะนั้น พบ ยอดขายที่อยู่ โดยเฉพาะในเขตอุตสาหกรรม เติบโตมาก หรือ แม้แต่หลังวิกฤติต้มยำกุ้ง ตลาดก็ยังสามารถฟื้นกลับมาได้ จากการจ้างงาน รายได้ครัวเรือนที่ปรับดีขึ้น รวมถึง การขยายของภาคสินเชื่อในระบบ 

ฉะนั้น ปีนี้อสังหาฯจะฟื้นหรือไม่ คงขึ้นอยู่กับ รายได้ต่อหัวคนไทย และ ในระบบการเงิน ยังมีช่องว่างในการปล่อยสินเชื่อมากน้อยแค่ไหน เพราะขณะนี้ สิ่งที่รัฐบาลชู ว่ามีมาตรการสนับสนุนที่อยู่อาศัย เพียงการต่ออายุมาตรการ ลดค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ และ จดจำนองในบ้านกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีส่วนช่วยแค่เล็กน้อย และคงมีผลในระยะสั้นๆ เท่านั้น  
 

" ถ้ารัฐอยากปลุกอสังหาฯ ต้องสร้างแรงขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจ แม้ปีนี้เป้าจีดีพี 3-4% แต่กำลังซื้อยังฟื้นไม่เท่าเทียมกัน ทิศทางอสังหาฯ อยู่ในรูปแบบ K-Shape Recovery ไร้สมดุล น่าเป็นห่วงมาก ยังไม่นับรวมปัญหา หนี้เสีย ที่มีทิศทางขยายตัว "

แนวราบ ดีมานด์ส่อชะลอตัว

ขณะ นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่มีภาพเติบโตอย่างก้าวกระโดดในช่วงโควิดนั้น ปีนี้อาจไม่เกิดขึ้น เพราะแม้แนวโน้มจีดีพีไทยจะขยับจาก 2.6% มาสู่เป้าหมาย 3-4% ในปีนี้ แต่อยู่ภายใต้ความไม่แน่นอน หลังจาก การส่งออกส่งสัญญาณชะลอตัวลง จากเศรษฐกิจโลกเติบโตต่ำ 2.7% เท่านั้น ซึ่งมาจากผลกระทบเรื่องสงคราม และเงินเฟ้อทั่วโลกที่ยังสูงมาก ส่วนอสังหาฯ เผชิญปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวก เช่น แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย คาดปีนี้ ไม่น่าจะต่ำกว่า 2% ,ต้นทุนการก่อสร้าง ราคาที่ดินสูง ราคาวัสดุก่อสร้าง แม้ราคาเหล็กชะลอลง แต่ คอนกรีต เสาเข็ม กระเบื้อง - หลังคา ยังขยับสูง อีกทั้งปัจจัยลบใหญ่ คือ การปฎิเสธสินเชื่อโดยภาคธนาคาร (รีเจ็กต์) ภาพรวมสูง 30% จากปัญหาหนี้ครัวเรือน 

ขณะ การเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเฉพาะ หมวด ที่ดินว่างเปล่ารกร้าง กลายเป็นต้นทุนที่ไม่ควรเกิดขึ้น ภายใต้สภาวะเช่นนี้ อยากเสนอให้รัฐบาลลดหย่อนแบบขั้นบันไดไปอีกอย่างน้อย 1-2 ปี เพื่อรอให้เศรษฐกิจฟื้น เพราะ มีความเห็นเช่นเดียวกันว่า

มาตรการลดค่าธรรมเนียม ณ วันโอนฯ มีส่วนกระตุ้นตลาดไม่มาก คาดตลาดแนวราบปีนี้อาจทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย ทั้งนี้ เทียบข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ประเมินปีนี้แนวราบ ดีมานด์ติดลบ 7.% ส่วนการปล่อยสินเชื่อใหม่ ลบ 6.8% 

" ภาคท่องเที่ยวดีขึ้น แต่ยังไม่ส่งผลอสังหาฯ เป็นเพียงเซนติเมนต์ เพิ่มความมั่นใจผู้บริโภค ขณะปัญหาใหญ่ที่ต้องคิด คือ แนวโน้มประชากรไทยลดลง ขนาดครอบครัวเล็ก ในอนาคตจะฉุดดีมานด์ที่อยู่อาศัยแน่นอน 

คาด คอนโดฯ พีคโต 30% 

อย่างไรก็ดี ในฟากตลาดคอนโดมิเนียม ความเชื่อมั่นต่างออกไปในมุมบวก โดย นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย คาดว่า ตลาดคอนโดฯ ปีนี้ น่าจะกลับมา เพราะ วิถีคนเมืองกลับมาเป็นปกติ มีปัญหารถติด ,ทุกบริษัทฟื้นนโยบายการทำงานในออฟฟิศ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองเพิ่มขึ้น

สะท้อนจาก อัตราเช่าคอนโดฯ  กลับมาแล้ว 70% ทำให้แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่มีมากขึ้น คาดซัพพลายจะโตขึ้น 20% จากปีก่อน เช่นเดียว กับแนวโน้มอัตราการขาย จะฟื้นตัวตามการเปิดตัวใหม่ จากที่เคยติดลบไปมากช่วงโควิด จึงประเมินว่าภาพรวมตลาดคอนโดฯปีนี้ จะขยายตัวอย่างต่ำ 30% ใกล้กับช่วงปี 2562

โดยเฉพาะ กลุ่มซิตี้คอนโด และ การซื้อจากต่างชาติ เพราะพบมีแนวโน้มต่างชาติ หนีสงคราม หนีค่าครองชีพสูง สนใจอสังหาฯไทยมากขึ้น ขณะอีกส่วน เข้ามาท่องเที่ยว และเกิดความชื่อชอบเมืองไทย ต้องการเข้ามาอยู่อาศัย และเปลี่ยนจากเช่าเป็นซื้อ เป็นต้น อย่างไรก็ดี อยากให้รัฐบาล เร่งสนับสนุนการจ้างงาน เพื่อเพิ่มกำลังซื้อคนไทยด้วย 

" การจ้างงาน และ กำลังซื้อ มีส่วนสำคัญ แม้มีความกังวลเรื่อง ดอกเบี้ยสูง แต่มองว่า ปัจจัยนี้ มีผลน้อย ถ้าเทียบกับการผ่อนในระยะ 30 ปี อีกทั้งธนาคาร ยังช่วยเหลือในช่วง 3 ปีแรกของการผ่อน มีปัญหาเพียง LTV ที่คนซื้อหลัง 2 หลัง 3 ต้องใช้เงินออม " 

ทั้งนี้ ทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯ ยังเรียกร้องให้รัฐบาล เร่งหารือ และออกบทสรุป เกี่ยวกับนโยบายการดึงดูดชาวต่างชาติ ให้เข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย เพื่อช่วยสนับสนุนเม็ดเงินรายได้ลงสู่ระดับท้องถิ่น