บ้าน-คอนโด อ่วม เขย่า “ผังเมืองนนทบุรี”ใหม่ ร้องปลดล็อกขนาดถนน-สีผัง

องค์การบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรี (อบจ.นนทบุรี) ประกาศใช้ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี พ.ศ. 2566 (วันที่1 มีนาคม2566) แทนผังเมืองฉบับเก่า พ.ศ. 2548 ได้ไม่นาน แต่กลับมีทีท่าว่าภาคเอกชนและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) อย่างเทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ในพื้นที่ เตรียมยื่นคำร้องขอแก้ไข ผังเมืองฉบับดังกล่าว

โดยเฉพาะผลกระทบจากข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ที่เข้มงวด สวนทางราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นตามความเจริญของเมือง และการกำหนดหลักเกณฑ์ความกว้างของถนนสาธารณะซึ่งเป็นองค์ประกอบหลักในการยื่นขอออนุญาตจัดสรรที่ดินโดยเฉพาะโครงการบ้านแถว ตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า  12เมตร ขึ้นไป 

ขณะในท้องที่จังหวัดนนทบุรี ส่วนใหญ่จะมีถนนซอยกว้างเพียง 6-8เมตร  เมื่อเป็นเช่นนี้ ส่งผลให้ ที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ต้องขยับออกนอกเมืองเกาะตามแนวถนนกาญจนาภิเษก  ถนนราชพฤกษ์ พัฒนาขายในราคาที่สูงตามต้นทุนที่ดิน ขณะกลุ่มกำลังซื้อไม่มี 

ต่อเรื่องนี้แหล่งข่าวจาก อบจ.นนทบุรี เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”  ว่า หลังบังคับใช้ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี พ.ศ.2566 ได้มีผู้ได้รับผลกระทบ หารือเพื่อขอแก้ไขข้อกำหนดในบางประเด็น ซึ่งมีทั้งผู้ประกอบการ เทศบาล อบต. ในจังหวัด โดยเฉพาะอำเภอปากเกร็ดที่มองว่า พื้นที่ส่วนใหญ่ ถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีเขียว (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) มีข้อจำกัดการพัฒนาบ้านจัดสรรและในระยะยาวอาจทำให้ท้องถิ่นมีรายได้ลดลง

จึงขอแก้ไขสีผังเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินบางบริเวณเป็นพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) ให้สอดคล้องกับความเจริญที่ผ่านเข้ามา  และขอผ่อนผันเรื่องขนาดถนน สามารถพัฒนาตามเขตทางที่มีความกว้างไม่ถึง 10 เมตรได้โดยให้เหตุผลว่าจังหวัดนนทบุรีไม่มีถนนซอยกว้างถึง 10 เมตร 

ส่วนโซนที่ได้รับความสนใจจากภาคเอกชนและเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง คือบริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้า อาทิ รอบศูนย์ราชการนนทบุรี อนาคตจะมีรถไฟฟ้า3สายพาดผ่าน  ผังเมืองฯฉบับใหม่ ได้ปรับให้เป็นพื้นที่สีนํ้าตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) โดยบริเวณนี้สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมได้มาก ขณะย่าน พงษ์เพชร เป็นพื้นที่สีแดงกำหนดเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจจังหวัดนนทบุรี แต่มีปัญหาการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่เป็นเนื้อเดียวกันกับกรุงเทพ มหานคร ที่ผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานคร กำหนดให้บริเวณดังกล่าวเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภท ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)

ในทางกลับกันกลุ่มประชาชนในจังหวัดนนทบุรีซึ่งเป็นเกษตรกร จำนวนไม่น้อยต้องการอนุรักษ์หลายพื้นที่ให้เป็นปอดขนาดใหญ่ เน้นการพัฒนาพื้นที่การเกษตร  ไม่ให้มีการเปลี่ยนสีผังที่จะเป็นช่องให้นายทุนกว้านซื้อ ทำบ้านจัดสรร ขณะกลุ่มนักลงทุนเองต้องการยกระดับให้เป็นพื้นที่เหล่านั้นพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้เพราะปัญหาที่ดินขยับสูงจากโครงสร้างพื้นฐานรัฐ  

สำหรับการปรับผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ฉบับใหม่ ใช้เวลาดำเนินการเริ่มตั้งแต่ปี 2555  ตามพ.ร.บ.การผังเมืองปี 2518 ในเวลาต่อมา ได้ประกาศใช้ พ.ร.บ.การผังเมืองฉบับใหม่ ปี 2562 และติดสถานการณ์โควิด  แต่ในที่สุดได้ประกาศใช้เมื่อปี2566ดังกล่าว   อย่างไรก็ตามแม้ว่าพ.ร.บ.การผังเมืองฉบับใหม่ ปี 2562จะให้อำนาจแก้ไขข้อกำหนดผังเมืองฯได้ แต่ มีหลายขั้นตอนที่ต้องดำเนินงาน

โดยเฉพาะต้องเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชน ที่ไม่ใช่เรื่องง่ายโดยเฉพาะประเด็นการพัฒนาที่ต้องมีแปลงที่ดินตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้าง ตามที่กำหนดเช่นนี้เพราะ เกรงว่าโครงการใหม่จะสร้างผลกระทบให้กับชุมชนเดิม จากปัญหารถติดในซอย นํ้าประปาไม่เพียงพอ การเกิดเพลิงไหม้ รถดับเพลิงเข้าออกลำบาก  ฯลฯ ดังนั้นถนนต้องมีความกว้างเพียงพอกับจำนวนคนที่เข้าไปอยู่มากๆ

นอกจากนี้ ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ได้นำ ค่า FAR (Floor to Area Ratio) อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน และ OSR (Open Space Ratio)  อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม เหมือนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมาคำนวณ ใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อต้องการให้จังหวัดนนทบุรีเป็นเมืองน่าอยู่ลดเหลื่อมลํ้าในโซนที่เป็นพื้นที่รอยต่อระหว่างกัน เพราะนนทบุรีกับกรุงเทพฯการพัฒนาแทบแยกไม่ออกว่าบริเวณไหนเป็นเขตการปกครองของใคร และสิ่งที่ผังเมืองฉบับเก่าไม่มีคือ การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือ ที่ดินประเภทสีนํ้าตาลเพิ่มขึ้นมา

ผังเมืองนนทบุรีมีการผลักดันแก้ไขหลายรอบ ย้อนไปก่อนหน้านี้ ช่วงที่อยู่ระหว่างยกร่างผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ได้มีคำร้องของเอกชนเจ้าของที่ดินเกือบ1,000ราย ยื่นขอแก้ไขผังเมือง เช่น สร้างอาคารสูงบริเวณถนนซอย ตํ่ากว่า 10 เมตรได้ ซึ่งเรื่องนี้ ไม่สามารถยอมภาคเอกชนได้ เนื่องจากจังหวัดนนทบุรีต้องการยกระดับเป็นเมืองที่อยู่อาศัยชั้นดี เมืองน่าอยู่คงพื้นที่สีเขียวแม้ปัจจุบัน รัฐลงทุนสาธารณูปโภคผ่านพื้นที่ ทั้งรถไฟฟ้า ถนน ทางด่วน ถนนวงแหวน แต่ใช่ว่าจะพัฒนาได้ทั้งหมด

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์สะท้อนว่าราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ถนนสายหลัก แจ้งวัฒนะ ติวานนท์ กรุงเทพฯ-นนท์ ฯลฯ ราคาที่ดินค่อนข้างแพงเฉลี่ย 3-4 แสนบาทต่อตารางวา ทำให้พัฒนาได้เฉพาะ แนวสูง หากจะให้พัฒนาแนวราบตามผังเมืองกำหนด เชื่อว่า ราคาบ้านคงหลายสิบล้านบาท ขณะกำลังซื้อในพื้นที่ ยังต้องการ บ้านราคาถูก

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์จำกัด สะท้อนว่าข้อจำกัดทางผังเมืองเรื่องขนาดถนน อาจส่งผลกระทบต่อ การพัฒนาโดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ราคาถูก ต้องหยุดชะงักลง เพราะไม่สามารถหาพื้นที่พัฒนาได้ เนื่องจากถนนซอยในจังหวัดนนทบุรี ค่อนข้างเล็กแคบ หากหาพื้นที่ได้ต้องไปพัฒนาตามแนวถนนขนาดใหญ่เช่นถนนกาญจนาภิเษก ราชพฤกษ์ฯลฯ แต่ต้นทุนที่ดินค่อนข้างสูงไม่ตํ่ากว่า 4-5 แสนบาทต่อตารางวา ดังนั้นราคาขายต่อหน่วย จะต้องไม่ตํ่ากว่า 3-4 ล้านบาทไปจนถึงหลักสิบล้านบาท