"ดอกเบี้ย"บาน - ยอดขายฝืด หวั่นอสังหาฯติดลบ 3-4%

15 พ.ค.2566 - คงมีแต่ต้นทุนที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นแบบฉุดไม่อยู่ สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ปิดจ็อบจบเกมการซื้อ-ขาย โครงการที่อยู่อาศัยไตรมาสแรก ปี 2566 ไปแล้ว โดยภาพรวมต่างสะท้อนเป็นเสียงเดียวกันว่า ภาวะตลาด ไม่ได้สดใสอย่างที่คิดมากนัก 

เนื่องจาก การฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังกระจุกตัวในบางอุตสาหกรรม และบางพื้นที่ ในกลุ่มท่องเที่ยวและบริการขนาดใหญ่ อีกทั้งพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน ภายใต้แรงกดดันด้านรายได้และกำลังซื้อ จึงมองหาความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัย มีแนวโน้ม "เช่า" มากกว่า "ซื้อ" ที่สำคัญ การเข้มงวดของภาคธนาคาร และสถาบันการเงิน ในการคัดกรองลูกค้า ส่งผลให้ยอดปฎิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของบางบริษัทพุ่ง 50% กระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ของบริษัทต่างๆ อย่างที่เคยนำเสนอไปก่อนหน้า 
 

เบอร์ต้น ยอดขาย บ้าน-คอนโด ร่วง

สวนทาง พายุด้านต้นทุนก่อสร้างโครงการ ที่ ณ ไตรมาส 1 ของปี ยังปรับตัวขึ้นสูง ตั้งแต่การออกแบบ งานระบบ ราคาวัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงตกแต่ง มีผลให้ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานล่าสุด เพิ่มขึ้น 3.5% แต่ราคาขายทอดตลาดจริง พบราคาบ้านขยับขึ้นแล้ว 5-10%

เจาะผลงานผู้ประกอบการเบอร์ต้นในตลาด พบ ไตรมาสแรก ที่ผ่านมา บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) มียอดขายลดลง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน อยู่ที่ 1.1 หมื่นล้านบาท ภายใต้เป้าหมายยอดขายทั้งปีวางไว้ 5.8 หมื่นล้านบาท ขณะ บมจ. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มียอดขาย 5 พันล้านบาท ลดลง 37% ยังเดินตามเป้า ที่ 3.6 หมื่นล้านบาท ด้าน บมจ.พฤกษา เทียบปี 2565 ยอดขายร่วงไป 16% อยู่ที่ 4.5 พันล้านบาท โดยมีเป้ารวมอยู่ที่ 2.4 หมื่นล้านบาท แม้แต่ผู้นำในตลาดบ้านแพง ที่ดีมานด์ร้อนแรง บมจ. เอสซี แอสเสท ก็ยังมียอดขายที่ไม่ได้ขยายตัว คงที่ที่ 5 พันล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากปัจจัย การทยอยเปิดโครงการใหม่ด้วย

ส่วนที่พบมีอัตราการเติบโตดี ได้แก่ บมจ. แสนสิริ ที่โกยยอดขายไป 1.2 หมื่นล้านบาท โตขึ้น 70% ภายใต้แผนทั้งปีที่วางไว้  5.5 หมื่นล้านบาท และ บมจ. ออริจิ้น ทำยอดขายได้ 1.2 หมื่นล้านบาท โต 47% กับเป้าปี 4.5 หมื่นล้านบาท

อสังหาฯโต้คลื่น "ดอกเบี้ย" แพง

แพลตฟอร์มอสังหาฯดัง นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า แม้ปัจจุบันตลาดอสังหาฯไทย จะได้รับแรงบวกจากลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้น หลังจากเปิดประเทศ แต่ กำลังซื้อภายในประเทศไม่สดใส ทั้งๆที่เงินเฟ้อชะลอลงแล้ว เพราะปัจจัยท้าทาย มาจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่เพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ 1.75% ต่อปี และมีแนวโน้มจะปรับต่ออีก ส่งผลให้ธนาคารและสถาบันการเงินต่าง ๆ ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทุกประเภท  กระทบกับผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยและผู้ที่กำลังผ่อนบ้าน รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาฯ  อาจส่งผลให้ความสนใจซื้อของผู้บริโภคในประเทศชะลอตัวลง  โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ระดับกลางและล่าง 

"ผู้ซื้อ ทบทวนความพร้อมทางการเงิน และกำลังวางแผนรับมือ หากต้องผ่อนบ้านในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น ขณะ โครงการรีเซลหรือตลาดบ้านมือสอง อาจกลายเป็นทางเลือกที่ดีกว่า "

หวั่นอสังหาฯปีนี้หดตัว 3-4%

สอดคล้อง ข้อมูลของฝ่ายวิจัย ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ที่ชี้ว่า ตลาดอสังหาฯไทยปีนี้ (กทม.-ปริมณฑล) เสี่ยงชะลอตัว จาก มาตรการ LTV ที่เข้มงวดขึ้น ฉุดยอดขายไม่ให้โตต่อเนื่องจากปี 2565 ที่เพิ่งมีสัญญาณฟื้นตัว โดยคาดว่ายอดขาย บ้าน - คอนโดฯ ชะลอตัวลง 3-4% สวนทางกับจำนวนยูนิตคงค้างอาจจะพุ่งสูงสุดในรอบ 5 ปี  มากกว่า 230,000 ยูนิต

ส่วนตลาดคอนโดฯยังเป็นกลุ่มที่ต้องเฝ้าระวัง เพราะมีแนวโน้มอาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล  เช่น โซนบางนา รังสิต เพชรเกษม และรามอินทรา ที่มีการแข่งขันการเปิดโครงการราคาถูก 1-2 ล้านบาท รวมไปถึง โซนสุขุมวิทชั้นใน ที่การซื้อ-ขายคอนโดยังไม่ฟื้นตัว และ บางซื่อ เตาปูน และรัตนาธิเบศร์ ขณะที่ บ้านระดับราคาสูง 20-50 ล้านบาท ในทำเลบางนา และกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ แม้ดีมานด์น่าสนใจ แต่แนะให้ผู้ประกอบการ ควบคุมปริมาณสต็อกบ้านและขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับขนาดของตลาดเป้าหมาย

ทั้งนี้ จากสถานการณ์ข้างต้น ทำให้ทุกฝ่ายในภาคอสังหาฯ ต่างจับตาว่า หลังการเลือกตั้ง 14 พ.ค.นี้  รัฐบาลใหม่ จะเร่งออกแผนกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างไร เพื่อขับเคลื่อนให้อสังหาฯกลับมาเติบโตเหมือนเดิม โดยทั้งผู้พัฒนาฯ และ ผู้บริโภค ยังคาดหวังนโบายใหม่ๆที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ ด้วย เพื่อช่วยเพิ่มบรรยากาศ การซื้อง่าย - ขายคล่อง ในยุคดอกเบี้ยบานเช่นนี้