“อสังหา”อ่วมพิษดอกเบี้ยขาขึ้น พลิกเกมเจาะตลาดบน-ต่างชาติ

การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบายและมีแนวโน้มปรับขึ้นอีกภายในปี 2566 ธนาคารทั้งรัฐและพาณิชย์ต่างปรับขึ้นรวมถึงปัจจัยท้าทายรอบด้านความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อสถาบันการเงินการยกเลิกมาตราการ LTV หรือ อัตราส่วนที่ธนาคารให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อล้วนมีส่วนกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

สะท้อนจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) คาดการณ์ตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งปีแรกจะอยู่ในภาวะชะลอตัว เพราะ มีปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน ทั้งสงคราม ผลกระทบภูมิรัฐศาสตร์ เงินเฟ้อการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ต้นทุนพลังงาน ทั้งราคาน้ำมันและค่าไฟ ต้นทุนใหม่ปรับขึ้นทั้งแผง ราคาขายที่อยู่อาศัยใหม่ปรับตาม ในขณะผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อ ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมลดความเชื่อมั่นลง และที่น่าจับตาคือความขัดแย้งทางการเมือง

การเปิดตัวโครงการเปิดใหม่คาดการณ์ว่าจะชะลอตัวลงจากปีที่ผ่านมา เหลือแค่ 98,132 หน่วย ลดลงถึง 10.5% หรือ อาจหายไปมากกว่า 19% หากเจอวิกฤตเชิงซ้อนภายในประเทศ ที่สำคัญ ตัวช่วยฟันเฟืองกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯอย่าง LTV ถูกยกเลิกไป หรือหมดอายุมาตราการลงเมื่อช่วงปลายปี 2565 ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรน เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในช่วงสถานการณ์โควิด-19

 ทางออกขั้นพื้นฐานมองว่า ต้องร่วมมือกันระหว่างลูกค้ากับดีเวลลอปเปอร์ ช่วยในรื่องของการผ่อนดาวน์กับทางโครงการ ให้ได้ระดับหนึ่งก่อน ผู้บริโภคต้องปลดเปลื้องภาระหนี้สินลดลงก่อนขอสินเชื่อ ขณะอีกทางออก ต้องพัฒนาโครงการใหม่เจาะกลุ่มลูกค้าตลาดบน รวมถึงตลาดต่างชาติ ที่มีกำลังซื้อสูงอย่างจีน

  นายสนั่น อังอุบลกุล ประธานกรรมการหอการค้าไทย และสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ยอมรับการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายส่งผลให้ ผู้ประกอบการและผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากต้นทุนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะตลาดอสังหาฯ ผู้บริโภคจะชะลอการตัดสินใจซื้อได้ แต่มองว่าการปรับขึ้นของดอกเบี้ยนโยบายอาจใกล้ชนเพดานแล้วหรือปรับขึ้นได้อีกเล็กน้อย เรื่องนี้รัฐบาลใหม่ต้องมีมาตรการช่วยเหลือโดยเฉพาะผู้บริโภค

เช่นเดียวกับ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ธุรกิจอสังหาฯตั้งอยู่บนความท้าทาย และการฟื้นตัวอสังหาฯค่อนข้างช้า การเงินการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมีผลกระทบให้การชะลอตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปและแม้ว่าผู้บริโภคมีความสนใจซื้ออสังหาฯ แต่อาจถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน กลุ่มที่กระทบมากที่สุดจะเป็นกลุ่มระดับไม่เกิน3ล้านบาทต่อหน่วย

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด(มหาชน) หรือ RICH นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทยสะท้อนว่า ตลาดอสังหาฯได้รับผลกระทบรอบด้านทั้งต้นทุนพลังงาน ไฟฟ้า นโยบายรัฐบาลใหม่ปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำทันทีที่ 450บาทต่อวัน จะมีผลกระทบทางตรง

รวมถึงการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย ผู้ซื้อบ้านต้องควักกระเป๋าจ่ายค่างวดเพิ่ม หากต้องการจ่ายค่างวดเท่าเดิมก็จะผ่อนยาวขึ้น ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากไม่กล้าตัดสินใจ กระทบกำลังซื้อของกลุ่มที่เริ่มสร้างตัว และมองหาที่อยู่อาศัยรูปแบบเช่าออกไปก่อนทำให้ที่อยู่อาศัยกลายเป็นสต็อก ดังนั้นผู้ประกอบการต้องวางแผนชะลอการพัฒนาออกไปและหาธุรกิจตัวช่วยอื่นพยุง

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทพฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่าการปรับขึ้นของดอกเบี้ยมีผลกระทบกับกำลังซื้อระดับล่าง ซึ่งบริษัทปรับแผนพัฒนาเจาะตลาดบนและต่างชาติ

  นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ประเมินว่า กลุ่มที่ได้รับผลกระทบ จากการปรับขึ้นของดอกเบี้ยจะมีเฉพาะระดับล่าง ส่วนระดับบนและต่างชาติไม่กระทบส่วนใหญ่ซื้อเงินสด

ขณะเดียวกันสนับสนุนให้ธนาคารแห่งประเทศไทยนำเครื่องมือ LTV มาใช้ เปิดให้กลุ่มบ้านหลังที่หนึ่งถึงหลังที่ 4 กู้ได้ 100% ส่วนหลังที่ 5 ขึ้นไปค่อยกำหนดสัดส่วนการให้กู้ที่ลดลงเช่น 80-90% เป็นต้น เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและมองว่า คนซื้อบ้านมีความจำเป็นต่างกันไม่ใช่เก็งกำไรอย่างเดียว

 นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ดีเอ็นเอ จำกัด การปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยนโยบายล่าสุด ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 2% และมีแนวโน้มจะไปที่ 2.5% ภายในปี 2566 น่าจะมีผลให้ธนาคาร ปรับเพิ่มดอกเบี้ยเงินกู้ เพียงแต่จะปรับเพิ่มเท่าไหร่นั้นอยู่ที่นโยบายของแต่ละธนาคาร ซึ่งการปรับเพิ่มของดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย มีผลแน่นอนต่อการขอสินเชื่อธนาคาร

กรณีธนาคารปรับดอกเบี้ยไม่มาก อาจจะไม่มีผลอะไร เพราะดอกเบี้ยเพิ่ม 0.25% ยอดผ่อนชำระต่อเดือนเพิ่มขึ้นแค่ 500 บาทเท่านั้น แต่ถ้าเพิ่ม 0.5-1.0% ก็มีผลแน่นอนเพราะผู้ที่ขอสินเชื่อธนาคารมีรายได้จำกัด และคงที่ไม่สามารถปรับเพิ่มได้ตามดอกเบี้ยธนาคารซึ่งหากเป็นการขอสินเชื่อธนาคารใหม่

อาจจะมีการพิจารณากันละเอียดพอสมควรถ้าใครมีรายได้ที่พอดิบพอดีกันยอดขอสินเชื่อก็อาจจะมีปัญหาได้ ถ้าดอกเบี้ยปรับเพิ่มเพราะยอดผ่อนชำระจะเพิ่มขึ้น และมีผลต่อการพิจารณารายได้รวมของผู้ขอสินเชื่อแน่นอน