FPIT ปั้นโมเดล “เมืองอุตสาหกรรม” เจาะตลาดอสังหาฯโลจิสติกส์

บริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ FPIT สู่ผู้ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ทั้งในประเทศและต่างประเทศ โดยให้บริการเช่าโรงงานและคลังสินค้าคุณภาพสูง

 

ตั้งเป้า 4 ล้านตร.ม. ขึ้นแท่นผู้นำ "อาคารอุตสาหกรรม"

 

FPITคาดว่า ในปี 2566 มีรายได้จากค่าเช่าอยู่ที่ 5,700 ล้านบาท และมีมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 75,000 ล้านบาท ผ่านการตั้งเป้าหมายการเติบโตของทรัพย์สินภายใต้การบริหารจัดการ ด้วยพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการอยู่ที่ 3.5 ล้านตร.ม. ที่มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 85% จากเดิมในปี 2560 บริษัทสามารถพัฒนาขนาดพื้นที่บริหารจัดการอยู่ที่ 2.7 ล้านตร.ม. ที่มีอัตราการเช่าอยู่ที่ 68.9%

ทั้งนี้บริษัทฯ ได้ตั้งเป้าจัดสรรงบลงทุนกว่า 10,000 ล้านบาท เพื่อเพิ่มพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการตามเป้าหมายภายใน 3 ปี หรือภายในปี 2569 เป็น 4 ล้านตร.ม. ส่งผลให้บริษัทสามารถบริหารจัดการทรัพย์สินได้อย่างแข็งแกร่ง ตอกย้ำสถานะผู้ให้บริการโรงงาน-คลังสินค้าสมัยใหม่อันดับ 1 ของอาเซียน ยืนหนึ่งเป็นผู้นำธุรกิจอาคารอุตสาหกรรมในไทย

 

 ล่าสุดนายโสภณ ราชรักษา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) จำกัด ให้สัมภาษณ์ว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมของปี 2566 จะเติบโตต่อเนื่องจากเศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มขยายตัวจากภาวะการบริโภคและภาคบริการหลังโควิด-19 ถึงแม้ว่าการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกจะส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออก แต่ภาคอุตสาหกรรมบางกลุ่มยังสามารถเติบโตได้ดี

ขณะที่การย้ายฐานและขยายการลงทุนมาที่ไทยมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยบริษัทเล็งเห็นโอกาสในการสร้างการเติบโตผ่านความได้เปรียบจากภูมิศาสตร์การเมืองโลกที่กำลังเปลี่ยนแปลง ซึ่งเอื้อประโยชน์ต่อประเทศไทยในการเป็นฐานการผลิต และยังได้รับแรงสนับสนุนจากเทรนด์การทำธุรกิจอย่างยั่งยืนตามแนวทาง ESG (Environmental, Social, Governance) ที่เปิดโอกาสให้บริษัทได้ใช้ศักยภาพและความเป็นผู้นำกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมในการพัฒนา Green Building Solution เพื่อให้บริการลูกค้าที่ต้องการยกระดับความยั่งยืนในระบบซัพพลายเชน

 

 3 ปัจจัยความท้าทายผู้ประกอบการอาคารอุตสาหกรรม-โลจิสติกส์

 

ด้านความท้าทายของผู้ประกอบการอาคารอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ในไทย พบว่า 1.พฤติกรรมและความต้องการใช้อาคารอุตสาหกรรมของลูกค้าเปลี่ยนไปจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจและภาคธุรกิจ รวมถึงเหตุการณ์ต่างๆ ทั้งในระดับโลกและในประเทศไทย ส่งผลให้การตัดสินใจทางด้านธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการขยายการลงทุน หรือการลงทุนใหม่ เป็นไปได้ช้าและยากมากขึ้น

 

 2.การแข่งขันทั้งทางด้านราคาและการแย่งชิงทรัพยากรคู่แข่งทั้งจากในประเทศและต่างประเทศ เริ่มเข้ามาลงทุนในตลาดตั้งแต่ช่วงหลังโควิด-19 โดยเน้นความรวดเร็วในการพัฒนาสร้างพื้นที่อาคารพร้อมใช้เพื่อตอบรับการเพิ่มขึ้นของความต้องการ

 

3.ความท้าทายในเรื่องผลตอบแทนการลงทุน,ต้นทุนการทำธุรกิจปรับสูงขึ้น 20-30% ตั้งแต่ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง และต้นทุนทางการเงินที่ต้องใช้ในการลงทุน ส่งผลให้ที่ดินในอุตสาหกรรมเริ่มหายากขึ้น ส่วนใหญ่มักจะพบที่ดินดังกล่าวในบริเวณบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ ,ที่ดินในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) 3 จังหวัด ประกอบด้วย ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา

 

 ปักหมุดอาเซียน รุกตลาดต่างชาติ

 

 นายโสภณ เล่าอีกว่า ปัจจุบันบริษัทได้เดินหน้าธุรกิจในต่างประเทศทั้งนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้าที่เมืองบินห์เยือง ประเทศเวียดนาม และโครงการโลจิสติกส์เซ็นเตอร์ ในเมืองคาราวัง เมืองมากัซซาร์ และเมืองบันจาร์มาซิน ประเทศอินโดนีเซีย มีจำนวนลูกค้าและอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะนี้บริษัทได้มีการลงทุนในตลาดต่างประเทศ บนพื้นที่ 200,000 ตร.ม. แบ่งเป็นในประเทศอินโดนีเซีย จำนวน 40,000-50,000 ตร.ม.และเวียดนาม จำนวน 50,000-60,000 ตร.ม. ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง บนพื้นที่ 100,000 ตร.ม. โดยปีก่อนบริษัทได้มีการลงทุนก่อสร้างอาคารอุตสาหกรรมสำเร็จรูปที่ได้รับความนิยมค่อนข้างดี ซึ่งใช้มาตรฐานของไทย ส่วนในไทยมีการลงทุนใหม่ บนพื้นที่ 150,000 ตร.ม. ใช้งบลงทุนประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาท

 

  ทั้งนี้ธุรกิจของบริษัทยังพบว่า 80% เป็นลูกค้าชาวต่างชาติ เช่น ญี่ปุ่น 29.4% ยุโรป 21.5% ไทย 19.2% สิงคโปร์ 8.9% จีน-ไต้หวัน-ฮ่องกง 8% สหรัฐ 4.7% ฯลฯ โดยลูกค้าชาวต่างชาติส่วนใหญ่สนใจในเรื่อง Sustainability นอกจากนี้จะเห็นได้ว่าจีนมีการเข้ามาซื้อที่ดินในอุตสาหกรรมมากขึ้น เนื่องจากเป็นประเทศที่ใหญ่พอที่สามารถซื้อที่ดินเพื่อก่อสร้างเองได้

 

ขณะที่พื้นที่ของกลุ่มลูกค้าที่ต้องการอาคารอุตสาหกรรมในไทย พบว่า จังหวัดสมุทรปราการ เป็นจังหวัดที่มีพื้นที่ศูนย์กลางของอีคอมเมิร์ซและเป็นเมืองดลจิสติกส์ ซึ่งมีทั้งสินค้าอุปโภคบริโภค,อาหารและเครื่องดื่ม,ดูแลสุขภาพ ส่วนจังหวัดชลบุรี,ระยอง,ฉะเชิงเทรา เป็นพื้นที่ในอีอีซี ที่เป็นศูนย์กลางการผลิตและการค้าระหว่างประเทศทั้งยานยนต์,อิเล็กทรอนิกส์,การส่งออก-นำเข้า และจังหวัดอยุธยา เป็นพื้นที่ที่มีศูนย์รวมเครื่องใช้ไฟฟ้าและการค้าสมัยใหม่,ศูนย์กลางอิเล็กทรอนิกส์, โมเดิร์นเทรดดี.ซี,การกระจายอีคอมเมิร์ซ, ยานยนต์ รวมทั้งยังเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมที่มีเส้นทางการขนส่งสินค้าไปทางภาคเหนือและภาคอีสานได้สะดวกถึง 70% ซึ่งถือว่าเป็นเกตเวย์ที่ดีมาก

เปิดโฉม Built-to-Function

 

 ขณะนี้บริษัทได้พัฒนาโซลูชันสินค้าและบริการรูปแบบใหม่ เพื่อเติมเต็มดีมานด์ใหม่ของตลาด ด้วยการพัฒนาอาคารอุตสาหกรรม “แบบสร้างตามฟังก์ชันพร้อมใช้” หรือ “Built-to-Function” บนพื้นที่ 50,000 ตร.ม. จังหวัดสมุทรปราการ คาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปีนี้ เพื่อรองรับลูกค้ากลุ่ม ผู้ให้บริการด้านโลจิสติกส์ (3PL) ที่เชี่ยวชาญสินค้าและบริการเฉพาะทาง รวมทั้งลูกค้าองค์กรทั่วไปที่ต้องการใช้อาคารเฉพาะทางพร้อมใช้ โดยเพิ่มเติมความเหนือระดับเข้าไปในอาคาร Ready-Built ด้วยการเสริมมาตรฐานและฟีเจอร์ต่าง ๆ เพื่อตอบโจทย์การดำเนินงานของลูกค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น รวมถึงเพิ่มคุณสมบัติทางด้านความยั่งยืนให้เป็นฟังก์ชันมาตรฐานสำหรับอาคารรูปแบบนี้อีกด้วย

 

 ปลุกโมเดล “เมืองอุตสาหกรรม”

 

สำหรับแผนสร้างการเติบโตในอนาคต “เฟรเซอร์ส” มีแผนขยายสินค้าและบริการให้หลากหลายและครบวงจรในอีก 3-5 ปีข้างหน้า ครอบคลุมความต้องการของลูกค้าทุกขนาดและทุกกลุ่มธุรกิจ ได้แก่ 1.การพัฒนาโลจิสติกส์ขนาดเล็กในเมือง ซึ่งเป็นโมเดลธุรกิจรูปแบบใหม่ เปิดโอกาสให้ภาคอุตสาหกรรมใช้พื้นที่ภายในเมือง และเพิ่มความรวดเร็วในการขนส่ง 2. เดินหน้าพัฒนาอาคารโรงงาน-คลังสินค้า และโลจิสติกส์พาร์คในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างต่อเนื่อง

 

3.การต่อยอดพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรม และเมืองอุตสาหกรรมที่รวมโรงงาน คลังสินค้า คอมเมอร์เชียล และที่อยู่อาศัยมาไว้ในพื้นที่เดียวกัน เพื่อยกระดับและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่และสร้างความยั่งยืนให้กับภาคอุตสาหกรรม

 

“โสภณ ราชรักษา” กล่าวทิ้งท้ายว่า โครงการ TRA ถือเป็นโครงการเมกะโปรเจ็กต์ บนที่ดินขนาด 4,600 ไร่ ย่านบางนา-ตราด กม.32 จังหวัดสมุทรปราการ มูลค่า 50,000 ล้านบาท เบื้องต้นบริษัทยังอยู่ระหว่างหารือร่วมกับสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) และนักลงทุนต่างชาติหลายราย คาดว่าจะมีความชัดเจนภายในปลายปีนี้ ปัจจุบันบริษัทได้ดำเนินการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของโครงการฯ จำนวน 3,000 ล้านบาท โดยเป็นการก่อสร้างถนน ใช้งบประมาณ 1,000 ล้านบาท คืบหน้าแล้ว 25% คาดว่าก่อสร้างถนนแล้วเสร็จ ภายในปี 2567

 

สำหรับโครงการ TRA เป็นโครงการพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรมสมัยใหม่ตามแนวคิดของ “เฟรเซอร์ส” ที่ผสมผสานอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทเข้าไว้ในพื้นที่พัฒนาเดียวกัน ทั้งเพื่อการปล่อยเช่าระยะสั้น-ยาว และการขายรวมถึงสร้างรายได้จากการบริหารจดั การพื้นที่และค่าบริการสาธารณูปโภค ทั้งนี้เพื่อให้เกิดเป็นโมเดลที่ยั่งยืน ทั้งในทางธุรกิจและการอยู่ร่วมกันของคนในพื้นที่ที่จะช่วยเพิ่มมูลค่าในพื้นที่อุตสาหกรรมในอนาคต 

 

ภายในพื้นที่โครงการฯ ประกอบด้วย 1. พื้นที่ประกอบการโรงงาน เพื่อการขายหรือปล่อยเช่า2. พื้นที่โลจิสติกส์คลังสินค้า เพื่อปล่อยเช่า3. พื้นที่บิสซิเนสปาร์คIncubator เพื่อปล่อยเช่า4. พื้นที่การค้าและบริการ รวมถึงธุรกิจโรงแรมชั้นธุรกิจ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ปล่อยเช่า5. พื้นที่ที่อยู่อาศัยเพื่อการขาย ทั้งเพื่อขายลูกค้าที่ทำงานในพื้นที่ ที่พักพนักงาน และสร้างเพื่อการขายทั่วไป