ผังกทม.ใหม่เพิ่มแรงจูงใจพัฒนาที่ดินกลางเมืองแจกโบนัส-ลดพื้นที่จอดรถ

ผังเมืองรวมกทม.ใหม่พลิกโฉมมหานคร แจกโบนัสจูงใจ หากสร้างพื้นที่สาธารณะเพื่อส่วนรวม เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินแนวรถไฟฟ้าใหม่ ลดพื้นที่จอดรถ ขยายวงรัศมีสูงสุด 800 เมตร สถานีร่วม สร้างตึกสูงใหญ่

ที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครย่านศูนย์กลางเมือง ออกจากหายากแล้วยังมีราคาสูง ขณะนโยบายการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ต้องการให้เมืองชั้นใน ไม่ก่อสร้าง หนาแน่นเกินไป แต่ต้องการเพิ่มพื้นที่เพื่อการสาธารณะมากขึ้น ดังนั้น จึงมีมาตรการจูงใจ เพิ่มความคุ้มค่าบนแปลงที่ดิน

 นายไทวุฒิ ขันแก้ว ผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร บรรยายพิเศษ หัวข้อ “ผังเมืองกทม. :พลิกโฉมมหานคร” ในงานสัมมนา โจทย์ใหญ่ฟื้นอสังหาริมทรัพย์ Property Insight จัดโดยหนังสือพิมพ์“ฐานเศรษฐกิจ” โรงแรม เรเนซองส์ กรุงเทพฯ วันที่ 26 กรกฎาคม 2566 ระบุว่า

การจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี2568 โดยผังเมืองฉบับนี้จะแตกต่างจากฉบับก่อนปี 2556 โดยขยายการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มค่อนข้างมากโดยเฉพาะโซนชานเมืองฝั่งธนบุรีและฝั่งตะวันออกของกทม.

ขณะพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน ได้มีมาตรการส่งเสริมการพัฒนาตามผังเมืองรวม ซึ่งเป็นมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน(FAR Bonus) ก่อสร้างพื้นที่ขายหรือพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ เพิ่มได้ 20% จาก FAR ปกติ หากจัดให้มีการก่อสร้างถนน หรือทางสัญจรสาธารณะที่ใช้เป็นทางลัดระหว่างถนนสาธารณะ2 สาย การจัดให้มีพื้นที่เพื่อการจัดระเบียบทางเท้า สะพานลอยคนข้าม สวนสาธารณะ ทางจักรยาน ฯลฯ

               “มาตรการโบนัส เป็นการให้สิทธิประโยชน์แก่ภาคเอกชนและประชาชนในการเพิ่มพื้นที่อาคารได้ไม่เกิน20%ของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินหากได้ดำเนินการให้เป็นไปตามนโยบายเพื่อประโยชน์สาธารณะของภาครัฐ”

               นอกจากนี้ยังมีมาตรการส่งเสริมการพัฒนาตามผังเมืองรวม ซึ่งเป็นมาตรการวางผังโครงการขนาดใหญ่ (Planned Unit Development หรือ PUD) จะส่งเสริมการพัฒนาให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างเต็มศักยภาพเปิดโอการให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถยื่นแผนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เพื่อขอปรับปรุงข้อกำหนดทางผังเมืองให้ยืดหยุ่นและสอดคล้องกับรูปแบบช่วงเวลาการพัฒนาโครงการเช่นการปรับปรุงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน การปรับปรุงข้อกำหนดการควบคุมอาคารเป็นต้นทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ปรับปรุงโครงการต้องพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่เช่นโครงข่ายถนน สาธารณูปโภค สาธารณูปการให้มีคุณภาพตามมาตรฐานที่ผังเมืองกำหนดซึ่งจะช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถพัฒนาพื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพและคุ้มค่าต่อการลงทุนยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ยังมีมาตรการส่งเสริมการพัฒนาตามผังเมืองรวม ให้สิทธิพิเศษการพัฒนาสำหรับกิจการที่ตั้งอยู่ในระยะ 500 เมตร 650 เมตร และ 800 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนหรือระยะ 800 เมตรโดยรอบสถานีร่วมหรืออยู่ในระยะ 250 เมตรโดยรอบท่าเรือสาธารณะริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา และมาตรการส่งเสริมการพัฒนาตามผังเมืองรวม ลดหย่อนจำนวนที่จอดรถยนต์ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร

เรื่องควบคุมอาคารให้ลดลงกว่าที่กำหนดไว้ตามกฎหมายควบคุมอาคารสำหรับอาคารที่ตั้งอยู่รอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสถานีร่วม จำนวน11สถานี ได้แก่ สถานีสนามกีฬาแห่งชาติ สถานีสยาม สถานีเพลินจิต สถานีชิดลมสถานีราชดำริ สถานีสามย่าน สถานีสีลม สถานีศาลาแดง สถานีช่องนนทรี และสถานีสุรศักดิ์

 หากเอกชน โดยต้องมีพื้นที่สีเขียวทางสาธารณะ เชื่อมต่อกับถนนสาธารณะ เพื่ออำนวยความสะดวกกับประชาชนส่วนรวมดังนั้น กทม.จึงมีมาตรการจูงใจ เพื่อให้เจ้าของที่ดินมาสร้างสวนสาธารณะ ทางจักรยาน สะพานลอยคนข้าม ทางสัญจรฯลฯเพื่อใช้ร่วมกัน

               และต้องการให้โครงการเอกชน แบ่งที่ดิน บางส่วนพัฒนา เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่นการสร้างทางในโครงการเชื่อมทางสาธารณะ ทางจักรยาน สวนสาธารณะฯลฯ จะได้สิทธิประโยชน์

และหากตามมาตรการส่งเสริมการพัฒนาตามผังเมืองรวม ความคืบหน้า การจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

               ล่าสุดมีการประชุมครั้งที่ 5 เมื่อวันที่ 25 กรกฎาคม ที่ผ่านมา และจะเข้าที่ประชุม คณะกรรมการที่ปรึกษากรุงเทพมหานคร ในเดือนหน้า หวังว่า จะประกาศใช้ ในปี 2568 จากเดิมจะประกาศใช้ปี 2561 แต่เนื่องจากมีการบังคับใช้ พระราชบัญญัติ การผังเมืองปี 2562 แทน กฎหมายเก่าปี2518

               ส่งผลให้ต้องกลับมาเริ่มกระบวนการนับหนึ่งใหม่ซึ่งตามกฎหมายผังเมืองปี2562 ในการจัดทำผังเมืองใหม่ จะต้องเพิ่ม เป็นการเพิ่มผังน้ำ รองรับมาตรการน้ำแล้งน้ำท่วม การพิจารณาปรับปรุงโครงข่ายถนนตามผังเมือง ที่ผ่านมา มีอุปสรรค เพราะพาดผ่านพื้นที่ชุมชนพื้นที่ ธุรกิจ และสามารถดำเนินการได้เพียง4เส้นทาง จากทั้งหมดกว่า100เส้นทางอย่างไรก็ตามต้องพิจารณาว่าจะดำเนินการอย่างไร

               ล่าสุดยังแก้ไขปรับปรุงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ประเภทสถาบันราชการ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ (สีน้ำเงิน) ที่ใช้ประโยชน์เฉพาะที่ดินรัฐไม่ต้องอยู่ภายใต้กฎหมายใดๆ