รถไฟฟ้าดันราคาที่ดินพุ่ง!ไม่หยุด สยามสแควร์ แชมป์ ตร.ว.ละ 3.6 ล้าน 

ความต้องการที่ดินในเขตกรุงเทพมหนคร ย่านศูนย์กลางเมืองยังมีสูง สะท้อนจากความเคลื่อนไหว นักลงทุนขนาดใหญ่เข้าพื้นที่ พัฒนาบิ๊กโปรเจ็กต์ ขณะที่ดินมีจำกัด เมื่อรัฐลงทุนโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยาย เป็นเหตุให้การเดินทางเชื่อมใจกลางเมืองสะดวก ต่อการเข้าไปใช้ชีวิตและกิจกรรมต่างๆส่งผลให้ ราคาที่ดินในเขตใจกลางเมืองพุ่งสูงขึ้นอย่างไม่หยุดยั้งทั้งที่มีโรค

โควิด-19 ระบาดหนักในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยราคาพุ่งสูงสุดถึงตารางวาละ 3,600,000 บาทเข้าไปแล้ว  นี่คือการพัฒนาแบบรวมศูนย์ไว้ที่ศูนย์กลางความเจริญเติบโตของเมืองเท่านั้น แต่ในอีกด้านหนึ่ง ราคาประเมินราชการกลับตํ่าเพียง 1,000,000 บาทต่อตารางวา จึงตั้งคำถามว่า เหตุใดจึงต่างกันราวฟ้ากับเหว

 จากการสำรวจที่ดินของ นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหา ริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th)ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อย่างต่อเนื่องนับร้อยแปลงตั้งแต่ปี 2528 อย่างต่อเนื่องนับร้อยแปลง พบว่า ราคาที่ดินหลังโรคระบาดโควิด-19 ก็ยังเติบโตต่อเนื่องแม้ในช่วงโควิด-19 ก็ยังไม่หยุดโตทั้งที่เศรษฐกิจยังไม่ได้ฟื้นตัว ยิ่งก็ยังเทียบไม่ได้กับช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 หรือวิกฤติต้มยำกุ้งเมื่อ 25 ปีก่อน โดยในช่วงปี 2543 ลดตํ่ากว่าปี 2540 ถึงเกือบ 20%

ที่ดินขยับปีละ5%

ตัวแปรราคาที่ดินใจกลางเมืองย่านศูนย์กลางธุรกิจขยับขึ้นเพราะรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่คนมองว่าเดินทางเข้าเมืองสะดวกแม้การเปลี่ยนแปลงในเมืองมีไม่มากเนื่องจากการพัฒนาค่อนข้างหนาแน่น มีบางแปลงที่อาจมีความเคลื่อนไหวคาดว่าที่ดินในย่านดังกล่าวจะขยับขึ้นปีละ 5%

ย่านค้าปลีกสำคัญกว่าย่านการเงิน

 โดยประมาณการไว้ว่า ณ สิ้นปี 2566 ราคาที่ดินที่แพงที่สุดจะอยู่บริเวณสยามสแควร์ ซึ่งหากเป็นที่ดินที่สามารถขายได้ตามท้องตลาดทั่วไปก็จะมีราคาตารางวาละ 3,600,000 บาท หรือ ไร่ละ 1,440 ล้านบาท หรือเท่ากับที่ดินขนาด 1 ตารางวาหรือ 4 ตารางเมตร ต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางปูไว้ถึง 10 ชั้นเศษด้วยกัน เท่ากับที่ดินบริเวณนี้แพงที่สุดเสมือนหนึ่ง “นั่งบนกองเงินกองทอง” ก็ว่าได้  ทั้งนี้ราคาที่ดินในช่วงครึ่งแรกของปีกำลังฟื้นตัวช้าๆ

คาดว่าในครึ่งหลังของปีจะเพิ่มขึ้นเด่นชัด ประเมินว่าราคาในปี 2566 นี้จะเพิ่มเป็น 3,600,000 บาทในบริเวณสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลมและสุขุมวิทช่วงต้น โดยคาดว่าราคาเพิ่มขึ้นกว่าเดิมคือในปี 2565 ที่ประเมินไว้ที่ 3,500,000 บาท ประมาณ 3.0%

กรณีนี้ชี้ชัดว่าทำเลที่เป็นศูนย์การค้าปลีกมีความสำคัญกว่าทำเลที่เป็นศูนย์กลางทางการเงิน ในย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตนี้เป็นศูนย์กลางการจับจ่ายใช้สอยหรือ Retail Centre ของกรุงเทพ มหานคร  พื้นที่นี้สำหรับการพัฒนาเป็นศูนย์การค้า ซึ่งมักจะให้เช่าในราคาที่แพงกว่า เช่น ประมาณ 3,000-4,000บาทต่อตารางเมตร แพงกว่าการเช่าพื้นที่สำนักงานเช่นย่านสีลม ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ และมีค่าเช่าสำนักงานประมาณ 1,200 บาทต่อตารางเมตร

เมื่อพิจารณาถึงประโยชน์สูงสุดที่แตกต่างกันเช่นนี้ จึงต้องยกให้ย่านสยามสแควร์เป็น “ทำเลทอง” ที่มีราคาที่ดินที่แพงที่สุด ทั้งนี้ได้ตั้งสมมติฐานสำหรับที่ดินขนาด 4 ไร่ ที่มีหน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร เป็นแปลงสมมติมาตรฐาน เพื่อให้สามารถเปรียบเทียบกันได้ทั่วทุกเขต

โดยช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2563-2565) การเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าอาจลดลง และค่าเช่าลดตํ่าลงระดับหนึ่งเช่นกัน ศูนย์การค้าบางแห่งถึงขนาดต้องปิดตัวลงไปก็มี แต่ในพื้นที่ย่านสยามสแควร์ อาจแตกต่างกัน ราคาก็ยังไม่ได้ปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญนัก และยังมีแนวโน้มที่จะสร้างศูนย์การค้าใหม่ด้วยการรื้อพื้นที่ตึกแถวย่านสยามสแควร์ออกไปอีก จึงยังทำให้การพัฒนาศูนย์การค้าหรือพื้นที่ค้าปลีกในบริเวณนี้ยังคงความสำคัญเป็นอย่างมาก  และแม้ค่าเช่าศูนย์การค้าจะหยุดชะงักหรือลดลงบ้างแต่หากนำที่ดินเปล่ามาพัฒนาเป็นศูนย์การค้า ก็ยังไม่มีทำเลใดที่จะสู้ทำเลนี้ได้

 ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงเพราะรถไฟฟ้าถ้าเทียบการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าจะเห็นได้ว่า

   1. กรณีรถไฟฟ้าโครงการรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (MRT) เทียบระหว่างรัชดาภิเษก ห้วยขวาง กับพระราม 9 ห้วยขวาง ราคาที่ดินในปี 2537 เป็นเงินตารางวาละ 200,000 บาท และ 165,000 บาท แต่พอมาถึงปี 2565 ราคาต่างเพิ่มขึ้น แต่แถวรัชดาภิเษก เป็นเงินตารางวาละ 1.1 ล้านบาท แต่แถวพระราม 9 อยู่ที่ 620,000 บาท แสดงว่าอัตราการเติบโตของราคาที่ดินต่างกันมาก เพราะบริเวณรัชดาภิเษกมีรถไฟฟ้านั่นเอง

  2. กรณีเยาวราช สยามสแควร์ และสีลม จะเห็นได้ว่ามีราคาในปี 2537 อยู่ที่ 700,000, 400,000 และ 450,000 บาทต่อตารางวาตามลำดับ แต่มาในปี 2566ราคาต่างก็เพิ่มขึ้นในอัตราที่แตกต่างกัน โดยใน 3 ทำเลนี้เพิ่มขึ้นในสัดส่วน 3.3% (เยาวราช) 8.1% (สยามสแควร์) และ 6.3% (สีลม) จะเห็นได้ว่าที่ย่านเยาวราชเพิ่มมีรถไฟฟ้าที่ถนนเจริญกรุง ราคาจึงเพิ่มช้าที่สุด ส่วนสยามสแควร์มีรถไฟฟ้า 2 สายตัดกับกลายเป็นบริเวการพัฒนาแบบรอบสถานีรถไฟฟ้า (Transit Oriented Development) ส่วนสีลมมีรถไฟฟ้าผ่านสายเดียว เป็นต้น

3. กรณีพระรามที่ 4 แถวกล้วยนํ้าไท และสุขุมวิท แถวเอกมัย ก็เช่นกัน แต่เดิมในปี 2537 ราคาต่างกันเพียง 10% จาก 200,000 บาท เป็น 220,000 บาท แต่ในปี 2566 ราคาแม้จะเพิ่มขึ้น แต่ต่างกันราวครึ่งต่อครึ่ง คือที่กล้วยนํ้าไท 4 ราคาตารางวาละ 820,000 บาท แต่ราคาแถวเอกมัย ราคาสูงถึง 1,850,000 บาทต่อตารางวา

วิเคราะห์ 6ทำเลราคาแพงสุด

  สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุด  ต่อตารางวาสำหรับที่ดินขนาดประมาณ 4 ไร่ โดยประมาณนั้น เป็นดังนี้ อันดับที่ 1สยามสแควร์ ราคาตารางวาละ 3,600,000 บาท หรือไร่ละ1,440 ล้านบาท อันดับที่2วิทยุ ราคาตารางวาละ 2,950,000 บาท หรือไร่ละ1,180 ล้านบาท อันดับที่3ไทมสแควร์อโศก ราคาตารางวาละ 2,800,000 บาท หรือไร่ละ

1,120 ล้านบาทอันดับที่ 4 สุขุมวิท 21 ราคาตารางวาละ 2,530,000 บาท หรือไร่ละ ,012 ล้านบาทอันดับที่ 5 สีลมราคาตารางวาละ2,550,000บาท หรือไร่ละ 1,020 ล้านบาทอันดับที่ 6 สาทรราคาตารางวาละ 2,250,000 บาท หรือไร่ละ 900 ล้านบาท

 สิ่งที่น่าสังเกตก็คือ ราคาที่ดินใน 6 ทำเลนี้ ราคาสูงเด่นเพราะอะไร อันดับที่ 1 สยามสแควร์ ทำเลนี้เป็นสุดยอดทำเลค้าปลีกในกรุงเทพมหานครหรือประเทศไทยทั้งหมดโดยเฉพาะสำหรับสินค้านำสมัยจากต่างประเทศ เป็นเสมือนย่านถนนออร์ชาร์ดของสิงคโปร์ที่รวมห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าอยู่รวมกันมากมาย รวมทั้งโรงแรมที่จะอำนวยความสะดวกแก่นักท่องเที่ยวและประชาชนทั่วไป 

ยิ่งมีรถไฟฟ้าขยายตัวออกนอกเมืองเท่าไหร่ ก็ยิ่งจะดึงดูดให้คนเข้ามาในใจกลางเมืองได้มากขึ้น ทำเลนี้จึงทวีความโดดเด่น อันดับที่ 2 วิทยุ ก็มีราคาพอ ๆ กับย่านไทม์สแควร์แยกอโศก คือราคาตารางวาละ 2,950,000 บาท หรือไร่ละ 1,180 ล้านบาท ทั้งนี้แม้จะไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน แต่ก็อยู่ในย่านความเจริญที่มีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม 5 ดาว และในอนาคตอาจมีการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ๆ ขึ้นมาอีก อันดับที่ 3 ไทม์สแควร์อโศก ย่านนี้ทั้งที่อยู่รอบสถานีรถไฟฟ้า BTS และสถานี MRT ราคาตารางวาละ 2,800,000 บาท หรือไร่ละ 1,120 ล้านบาท จะเห็นได้ว่าความเจริญกระจายมาตามรถไฟฟ้า BTS และย่านนี้เป็นย่านคนรวย หรือเป็นย่าน Beverly Hills ในลอสแอนเจลิสของประเทศไทย

เจ้าของที่ดินในซอยหรือตามปากซอยที่เคยเป็นของเศรษฐีเก่าก็เปลี่ยนมือเป็นของนักลงทุนข้ามชาติมากขึ้น มีการขึ้นโรงแรมขนาด 5-6 ดาวหลายแห่ง อันดับ 4 สุขุมวิท 21 อย่างไรก็ตามแม้แยกอโศก ถือเป็นจุดที่ราคาที่ดินสูงเป็นอันดับที่ 5 (ตารางวาละ 2,800,000บาท) แต่ถ้าเป็นกลางซอย (ถนน) สุขุมวิท 21 กลับเป็นอันดับที่ 4 มีราคาตารางวาละ  2,530,000 บาท หรือไร่ละ 1,012 ล้านบาท

ทั้งนี้เพราะไม่ใช่จุดตัดของการพัฒนา (TOD) เช่นเดียวกับทำเลที่ 5 แม้จะมีรถไฟฟ้า MRT อยู่ใต้ดินก็ตาม อันดับที่ 5 สีลม ราคาตารางวาละ  2,550,000บาท หรือไร่ละ 1,020 ล้านบาท แม้สีลมจะเป็นย่านที่เป็นศูนย์กลางทางการเงิน มีสำนักงานใหญ่ของสถาบันการเงินอยู่เป็นจำนวนมาก แต่โดยที่พื้นที่สำนักงานเช่าได้ในราคาที่ตํ่ากว่าการเช่าพื้นที่ค้าปลีก และโดยที่มีรถไฟฟ้าผ่านเพียง 1 สาย (BTS) จึงทำให้ราคาที่ดินตกเป็นเงินตารางวาละเพียง 2,550,000 บาท

ถือเป็นอันดับที่ 5 ของกรุงเทพมหานคร ส่วนอันดับที่ 6 ก็คือ สาทร ที่มีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละ 2,250,000 บาท หรือไร่ละ 900 ล้านบาท เพราะเป็นถนนที่มีรถไฟฟ้า BTS ผ่านส่วนหนึ่งแต่การพัฒนาที่ดินยังไม่เข้มข้นเท่ากับสีลม จึงทำให้ราคาที่ดินตํ่ากว่าเล็กน้อย

ท่ามกลางความเจริญของเมือง มีการเคลื่อนไหวการพัฒนาของนักลงทุน ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับสูงอย่างต่อเนื่อง  ขณะที่ราคาตลาดของที่ดินใจกลางเมืองสูงถึง 3,600,000 บาทต่อตารางวา แต่ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในกรุงเทพมหานคร กลับมีราคาสูงสุดเพียง 1,000,000 บาทต่อตารางวา และราคานี้ก็ใช้มานานแล้ว  ในขณะที่ราคาตลาดอยู่ที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวามาตั้งแต่ปี 2552 หรือราว 14 ปีก่อน  

ราคาที่ดินตามราคาประเมินของทางราชการจึงต่ำกว่าราคาตลาดถึง 3 เท่า  อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุดพักอาศัย ราคาประเมินของทางราชการกับราคาตลาดอาจแตกต่างกันไม่มาก หรืออาจใกล้เคียงกับราคาตลาด กล่าวได้ว่าราคาประเมินของทางราชการต่ำกว่าราคาตลาด อาจถือเป็นการเอื้อประโยชน์แก่เจ้าของที่ดินรายใหญ่ หรือนายทุนรายใหญ่ๆ ให้เสียภาษีแต่น้อยก็เป็นได้  

ปรากฏการณ์นี้คล้ายกับการเปิดช่องโหว่ในกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้ อภิมหาเศรษฐีทั้งหลายสามารถแสร้งปลูกกล้วยเพื่อเลี่ยงภาษี หรือการเปิดช่องโหว่ในกฎหมายมรดก ที่จะเสียภาษีก็ต่อเมื่อมีมรดกเป็นเงินสูงถึง 100 ล้านบาท หากค่อยๆ ทยอยโอนทรัพย์สินให้กับทายาทในขณะมีชีวิตอยู่ก็ไม่ต้องเสียภาษี เป็นต้น
 

ตั้งข้อสังเกตว่า ราคาตลาดของที่ดินในกรุงเทพมหานครจะไม่ลดลงหากไม่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจจนทำให้สถาบันการเงินล้มระเนระนาดเช่นในปี 2540 แต่ในขณะนี้สถาบันการเงินต่างๆ ยิ่งเข้มแข็ง โอกาสที่ราคาที่ดินจะลดจึงไม่มี และมีแต่จะเพิ่มขึ้น เพราะตลาดเป็นของผู้ขายที่ไม่มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมา  เช่นในนานาอารยประเทศนั่นเอง
 รัฐบาลควรประเมินราคาให้สอดคล้องกับตลาดเพื่อประชาชนจะได้ใช้ข้อมูลเพื่อการซื้อขายได้อย่างโปร่งใส โดยรัฐบาลอาจลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนให้ต่ำๆ เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนแจ้งตามความเป็นจริง จะได้มีฐานข้อมูลเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้องต่อไป

              นี่คือความเคลื่อนไหวที่ดินกลางเมืองที่น่าจับตา!!!