ลุ้นแพ็กเกจกระตุ้นอสังหา  ไตรมาส2 ลดไซส์ที่ดินจัดสรร  -บ้านบีโอไอ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567ยังเผชิญกับความท้าทายหลายปัจจัย ขณะมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ 7สมาคมอสังหาฯผลักดัน คาดว่าจะได้เห็นเป็นรูปธรรมในไตรมาส2 รวมถึงการปรับลดลงของดอกเบี้ยนโยบายแต่ ที่น่าผิดหวัง เห็นจะเป็น มาตรการ ผ่อนคลายหลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value : LTV) เป็นการชั่วคราว  ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาปฏิเสธ การผ่อนผัน ส่วนข้อดีที่รัฐบาลผลักดัน ฟรีวีซ่าจีน ไปก่อนหน้า ส่งผลให้การท่องเที่ยวคึกคักธุรกิจอสังหาฯได้อานิสงส์

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า  นอกจากฟรีวีซ่าจีนที่เป็นเป็นรูปธรรมแล้ว มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ทั้ง8 ข้อ ที่อยู่ระหว่างพิจารณา คาดว่าจะทยอยออกมาในไตรมาสที่ 2 นี้

ที่มีความชัดเจนคือการแก้ไขกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งมองว่าเป็นเรื่องที่ดีเพราะบังคับใช้มานาน กว่า 5 ปี เพื่อปรับแก้ให้เกิดความเป็นธรรมลดเหลื่อมลํ้า ส่วน ข้อเสนออื่น ไม่ว่าจะเป็นการลดขนาดแปลงที่ดินพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

เช่นบ้านเดี่ยวจาก 50 ตารางวาเหลือ 35 ตารางวา บ้านแฝด จาก 35 ตารางวาเหลือ 28 ตารางวา ทาวน์เฮ้าส์จาก 18 ตารางวาเหลือ 14 ตารางวา ซึ่งกระทรวงมหาดไทยโดยกรมที่ดิน เห็นชอบและอยู่ระหว่างพิจารณาเพื่อให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัย เพราะปัจจุบันราคาที่ดินปรับตัวสูง ส่งผลให้บ้านมีราคาสูงตามต้นทุนและหากอยากได้บ้านในราคาถูกผู้บริโภคต้องออกไปอยู่ยังชานเมือง

 นอกจากนี้ ที่เป็นไปได้ คือสนับสนุนการมีบ้านหลังแรกของผู้มีรายได้น้อย จากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือบีโอไอ สำหรับบ้านและคอนโดมิเนียมไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จากเดิม 1.2 ล้านบาท โดยเปิดให้ยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนสร้างโครงการ และการสร้างบ้านบนที่ดินตนเองดอกเบี้ยตํ่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ล้านละหมื่นสูงสุดไม่เกินล้านละแสน ที่ผลักดันให้รัฐบาลสนับสนุนเป็นการถาวร ฯลฯ 

 มองว่ามาตรการดังกล่าว รัฐบาลไม่ใช้เงินงบประมาณเข้าไปอัดฉีด แต่ในทางกลับกัน จะมีรายได้จากภาษีเข้ามา มากขึ้นจากกำลังซื้อของผู้บริโภคและการลงทุนของภาคเอกชน ส่วนมาตรการ LTV  นายอิสระมองว่าคงเป็นเรื่องยากเพราะธปท.ประกาศชัดเจน ว่าไม่ผ่อนปรนเรื่องดังกล่าว

นอกจากนี้ ขอพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เช่น ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยกำหนดการเช่าให้เป็นทรัพยสิทธิ(ทรัพย์ที่เหนือทรัพย์สิน) ทบทวนหลักเกณฑ์ของบีโอไอ ที่เกี่ยวกับการที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้, ให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี ที่ซื้อที่อยู่อาศัย 10 ล้านบาทขึ้นไปและมิดเทอมวีซ่า 5 ปี ที่ซื้อที่อยู่อาศัย 5 ล้านบาทขึ้นไป

นายอิสระกล่าวว่าเดิมทีจะเสนอ เปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านในโครงการจัดสรรภายใต้ข้อบังคับโครงการนั้นๆ แต่เกรงว่า จะเกิดข้อครหาว่าขายชาติตามมา นอกจากนี้ที่เสนอมีเรื่องการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 1% ค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งต่ออายุไปแล้วถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567 โดยขอให้ปรับหลักเกณฑ์มูลค่าการซื้อที่อยู่อาศัย จากไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 5-7 ล้านบาท หรือให้สิทธิการลดหย่อน 3 ล้านบาทแรก เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้มีกำลังซื้อที่สูงกว่า 3 ล้านบาททั้งบ้านสร้างใหม่ บ้านมือสอง  ซึ่งปัจจุบันรัฐบาลได้มีมาตรการขยายอายุมาตรการโอนและจดจำนองออกไป อีก 1 ปีโดยค่าโอน 1% จดจำนอง 0.01% เป็นต้น

  นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า  เรื่องที่ชัดเจนที่สุด คือ สนับสนุนการมีบ้านหลังแรกของผู้มีรายได้น้อย จากบีโอไอ สำหรับบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท  โดยเปิดให้ยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนสร้างโครงการส่วนประเด็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี2567 จัดเก็บเต็ม 100% แต่สมาคมฯ ยังคงผลักดันให้ลดหย่อน 50% เป็นเวลา 1 ปี เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ประเด็นการลดอัตราดอกเบี้ยต้องรอธปท. ส่งสัญญาณ ซึ่งเชื่อว่ารอดูเฟดลดก่อน เพราะหากรีบลดอาจเกิดปัญหาเงินจะไหลออกกระทบต่อตลาดหุ้น แต่ช่วงนี้นักท่องเที่ยวเข้ามามากเพราะค่าเงินอ่อน แต่ต้องยอมรับว่า อัตราดอกเบี้ยสูงส่งผลกระทบต่อการผ่อนบ้าน โดยเฉพาะผู้กู้รายใหม่

ด้าน นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย กล่าวมาตรการต่างๆ กำลังพิจารณา โดยมองว่าหากป็นประโยชน์ต่อประชาชน กระทรวงพร้อมสนับสนุน อย่างไรก็ตามในส่วนที่เกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายต้องเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี (ครม.) แต่แพ็กเกจที่สามารถผลักดันได้ทันทีน่าจะมีผลบังคับใช้ได้ในเร็วๆนี้