จับตา 5 ทำเลบ้านจัดสรร-คอนโด สต๊อกล้น ไตรมาส 1/67 โซนไหนรุ่ง-ร่วง

ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกำลังเผชิญกับความท้าทายที่น่าจับตามอง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ชี้เตือนถึงสถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงใน 5 ทำเลสำคัญ ซึ่งกำลังประสบปัญหาหน่วยเหลือขายสูงทั้งในส่วนของบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม

แม้ว่าบางพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะยังคงมียอดขายใหม่ที่สูง แต่ 5 ทำเลที่ถูกระบุว่าควรเฝ้าระวังนั้น กำลังเผชิญกับภาวะที่มีหน่วยเหลือขายในปริมาณสูงเช่นกัน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนในวงการอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคและปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อกำลังซื้อในตลาด

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลสำคัญของพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 ระบุว่า ยอดขายใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบในไตรมาส 1 ปี 2567 มีจำนวน 9,679 หน่วย โดยลดลง 16.1% มูลค่า 62,863 ล้านบาท ลดลง 9.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

ด้าน 5 ทำเลที่ควรจับตาเฝ้าระวังในตลาดบ้านแนวราบ ได้แก่ 

• โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มีหน่วยเหลือขาย 20,214 หน่วย มูลค่า 110,177 ล้านบาท
• โซนลำลูกกา-ธัญบุรี มีหน่วยเหลือขาย 16,109 หน่วย มูลค่า 93,280 ล้านบาท
• โซนคลองหลวง มีหน่วยเหลือขาย 14,478 หน่วย มูลค่า 56,803 ล้านบาท
• โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีหน่วยเหลือขาย 13,183 หน่วย มูลค่า 83,193 ล้านบาท
• โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีหน่วยเหลือขาย 11,244 หน่วยมูลค่า 52,080 ล้านบาท

ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดมียอดขายได้ใหม่ในไตรมาส 1 ปี 2567 จำนวน 5,940 หน่วย ลดลง 39% เป็นมูลค่า 27,207 ล้านบาท ซึ่งลดลง 24.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

ด้าน 5 ทำเลที่ในตลาดคอนโดมิเนียมที่ควรเฝ้าระวัง ได้แก่

• โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มีหน่วยเหลือขาย 10,588 หน่วย มูลค่า 43,059 ล้านบาท
• โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด มีหน่วยเหลือขาย 9,469 หน่วย มูลค่า 31,397 ล้านบาท
• โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีหน่วยเหลือขาย 8,251 หน่วย มูลค่า 27,299 ล้านบาท
• โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีหน่วยเหลือขาย 6,293 หน่วย มูลค่า 16,121 ล้านบาท
• โซนลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ มีหน่วยเหลือขาย 5,382 หน่วย มูลค่า 17,607 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ดร. วิชัย ยังระบุว่า ในบางพื้นที่ยังมียอดขายและอัตราดูดซับที่ดี

โดย 5 โซนบ้านแนวราบที่มียอดขายได้ใหม่และอัตราดูดซับที่ดี ได้แก่

• โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มียอดขายใหม่ 2,161 หน่วย มูลค่า 14,411 ล้านบาท
• โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มียอดขายใหม่ 1,295 หน่วย มูลค่า 5,703 ล้านบาท
• โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มียอดขายใหม่ 1,210 หน่วย มูลค่า 6,558 ล้านบาท
• โซนลำลูกกา-ธัญบุรี มียอดขายใหม่ 703 หน่วย มูลค่า 3,179 ล้านบาท
• โซนเมืองสมุทรสาคร มียอดขายใหม่ 696 หน่วย มูลค่า 3,644 ล้านบาท

สำหรับ 5 ทำเลคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่มียอดขายได้ใหม่และอัตราดูดซับที่ดี ได้แก่

• โซนคลองหลวง มียอดขายใหม่ 1,057 หน่วย มูลค่า 1,794 ล้านบาท
• โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มียอดขายใหม่ 487 หน่วย มูลค่า 1,472 ล้านบาท
• โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด มียอดขายใหม่ 441 หน่วย มูลค่า 1,861 ล้านบาท
• โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มียอดขายใหม่ 439 หน่วย มูลค่า 1,692 ล้านบาท
• โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มียอดขายใหม่  421 หน่วย มูลค่า 987 ล้านบาท

เมื่อพิจารณาอัตราดูดซับพบว่า ในไตรมาส 1 ปี 2567 อัตราดูดซับลดลงมาอยู่ที่ 2.3% หรือเทียบได้กับระยะเวลาในการขายจนหมดถึงประมาณ 40 เดือน ขณะที่อัตราดูดซับไตรมาส 1 ปี 2566 อยู่ที่ 3.5% ซึ่งเทียบระยะเวลาในการขายจนหมดได้ประมาณ 25 เดือน เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าอัตราดูดซับประเภทโครงการบ้านจัดสรรอยู่ที่ 2.3% ขณะที่ช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 อัตราดูดซับอยู่ที่ร้อยละ 3.1% ส่วนอัตราดูดซับที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดลดลงมาอยู่ที่ 2.2% ขณะที่ช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 อัตราดูดซับอยู่ที่ 4.1% แสดงให้เห็นว่า ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยได้ชะลอตัวลงค่อนข้างแรงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

“อย่างไรก็ตาม ควรเฝ้าระวังสต๊อกคงเหลือและอัตราการดูดซับที่ต่ำลงในหลายพื้นที่ ซึ่งต้องมีการประเมินความเสี่ยงในการลงทุนในอนาคต โดยเฉพาะทำเลที่มีอัตราการดูดซับลดลง”