ที่อยู่อาศัย77จ.รวมกทม.เหลือขายทะลัก 5.37แสนหน่วย 2.2ล้านล.ใช้เวลาขาย3ปี

มีการตั้งคำถามว่า ประเทศไทยมีจำนวนที่อยู่อาศัยรอการขายทั้งหมดเท่าใดและจังหวัดไหนบ้าง อุปทานเหล่านี้จะเป็นประโยชน์ต่อรัฐ ต่อภาคเอกชน นักลงทุนและต่อประชาชนผู้ซื้อบ้านในการวางแผนบริหารอสังหาริมทรัพย์

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รวบรวมสถิติเกี่ยวกับจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ณ กลางปี 2567

พบว่า รวมทั่วประเทศ 77 จังหวัด มีจำนวนโครงการทั้งหมด 17,250 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งหมด 2,271,986 หน่วย โดยขายไปได้แล้ว 1,734,090 หน่วย จึงเหลือหน่วยขายรอการขายอยู่อีก 537,896 หน่วย รวมมูลค่าที่ยังรอขายอยู่ทั้งสิ้น 2,223,897 ล้านบาท

โดยแต่ละหน่วยมีราคาเฉลี่ย 4.134 ล้านบาท ทั้งนี้ประเทศไทยมี 76 จังหวัด แต่เมื่อนับรวมกรุงเทพมหานครไปแล้ว จึงมีทั้งหมด 77 จังหวัดตามที่เสนอไว้ข้างต้น

ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่า หากไม่มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ จำนวนที่อยู่อาศัยที่รอการขายอยู่ (ไม่ใช่ขายไม่ออก) ที่ 537,896 หน่วย ต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 3 ปีหรือปีละ 179,299 หน่วย

ด้วยเหตุนี้ หากเกิดปัญหาวิกฤติตลาดที่อยู่อาศัยขึ้นมา ก็อาจไม่จำเป็นต้องก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยหรืออาคารชุดใหม่ๆ ออกมา เนื่องจากยังมีอุปทานรอขายอยู่อีกมาก  และศูนย์ข้อมูลฯ

โดยประเมินไว้ว่า ยังมี “บ้านว่าง” หรือบ้าน/ห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้วแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัยอีก 1.3 ล้านหน่วย  อุปทานที่อยู่อาศัยจึงมีอีกเหลือเฟือ  การสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ๆ เข้ามาในตลาด อาจทำให้เกิดภาวะล้นตลาดได้

สำหรับในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (ซึ่งรวมกรุงเทพมหานคร นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐมบางส่วน) มีจำนวนโครงการทั้งหมด 2,997 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งหมด 842,074 หน่วย

โดยขายไปได้แล้ว 597,962 หน่วย จึงเหลือหน่วยขายรอการขายอยู่อีก 244,111 หน่วย รวมมูลค่าที่ยังรอขายอยู่ทั้งสิ้น 1,292,169 ล้านบาท โดยแต่ละหน่วยมีราคาเฉลี่ย 5.293 ล้านบาท  ถือเป็นสัดส่วนตามหน่วยรอขายอยู่ทั่วประเทศ 45.4% และ ถือเป็นสัดส่วนตามมูลค่าที่รอขายอยู่ทั่วประเทศ 58.1%

จะเห็นได้ว่าเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็น “เมืองโตเดี่ยว” (Primate City) ซึ่งมีขนาดที่อยู่อาศัยในแง่จำนวนหน่วยถึงเกือบครึ่งหนึ่ง (45.4%) แต่มูลค่าการพัฒนาโดยรวมสูงถึง 58.1% ของที่อยู่อาศัยที่ขายกันอยู่ทั่วประเทศ 

ประเทศไทยจึงแตกต่างจากประเทศอื่นๆ ที่มีมหานครขนาดใหญ่ที่มีประชากรเมืองเกิน 1 ล้านคนอยู่หลายเมือง เช่นในกรณีฟิลิปปินส์ อินโดนีเซียและมาเลเซีย เพราะประเทศเหล่านั้นมีเกาะอยู่มากมาย แต่กรุงเทพมหานคร ตั้งอยู่ตรงกลาง ด้วยเหตุนี้ โอกาสที่คิดจะย้ายเมืองหลวงจึงเป็นไปได้ยากมาก