อสังหาฯหวัง “แพทองธาร” เร่งโด๊ปศก.-กระตุ้นกำลังซื้อ ผ่อน LTV –แบงก์ปล่อยกู้

 

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หนึ่งในเครื่องยนต์หลักขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ โดยเฉพาะมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองกลายเป็นพระเอกในทุกรัฐบาลนำมากู้วิกฤต ซึ่งที่ผ่านมามักสัมฤทธิ์ผล

ช่วยกระตุ้นให้คนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เช่นเดียวกับ”รัฐบาลเศรษฐา”ที่ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์มาถึงปัจจุบันและทยอยหมดอายุลงสิ้นปีนี้แต่จะต่ออายุหรือไม่ขึ้นอยู่กับรัฐบาลใหม่

 

ทั้งนี้ด้วยเศรษฐกิจชบเซา ความอ่อนแอของกำลังซื้อ ซึ่งส่วนใหญ่มาจากหนี้ครัวเรือนมีผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อและแม้ว่าผู้บริโภคบางกลุ่มมีกำลังซื้อต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่เมื่อติดล็อกสถาบันการเงิน ทำให้ตลาดไม่สามารถเดินต่อได้

อย่างไรก็ตามแม้มีสถาบันการเงินรัฐสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำออกมา แต่หาก ขับเคลื่อนได้ทั้งระบบ โดยเฉพาะสถาบันการเงินเอกชน จะส่งผลที่ดีกว่าไม่น้อย  

ทั้งนี้ ประเมินว่า7 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องการเสนออะไรเพิ่มเติมต่อรัฐบาลแพทองธาร เพียงต้องการให้นำนโยบายมาขับเคลื่อนเศรษฐกิจอย่างเงินดิจิทัล และเนื่องจากรัฐบาลเศรษฐาให้การช่วยเหลือภาคเอกชนมากแล้ว รวมถึงมีมาตรการเพิ่มเติม แต่มีบางประเด็นที่แอบหวังลึกๆในเรื่องที่ยังไม่ได้รับการตอบสนอง

นั่นคือการเจรจาต่อรองธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)เรื่องผ่อนผันนำมาตรการLTV  (Loan to Value ) หรืออัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน มาใช้เป็นการชั่วคราว

โดยเฉพาะสำหรับบ้านหลังที่สองควรเปิดโอกาสให้ผู้บริโภคที่มีความจำเป็นต้องมีบ้านอีกหลังเพื่ออยู่ใกล้แหล่งงาน  สถานศึกษา  หรือแม้แต่ซื้อให้กับ บุพการีฯลฯ สามารถขอสินเชื่อได้100%

เหมือนบ้านหลังแรก แต่หากจะควบคุมควรเป็นบ้านหลังที่3ขึ้นไปจะเหมาะสมกว่าเพราะปัจจุบันไม่มีการเก็งกำไร ในทางกลับกันจะช่วยให้อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยรวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องสามารถดำเนินธุรกิจอยู่ต่อได้

 อีกประเด็นที่ผู้ประกอบการต้องการให้ผ่อนปรนคือการลดความเข้มงวดของสถาบันการเงินเอกชนหรือแบงก์พาณิชย์ ซึ่งเป็นความคาดหวังที่ภาคเอกชนต้องการเห็นและนำไปสู่การขับเคลื่อนเศรษฐกิจของรัฐบาลต่อไป

ทั้งนี้ นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”โดยส่วนตัวมองว่าจะไม่มีข้อเสนอใดๆ

เนื่องจากต้องการให้รัฐบาลทำงานอย่างเต็มที่ และนำนโยบายมาขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศซึ่งมองว่ามีข้อดีอยู่หลายด้าน ที่จะแถลงต่อรัฐสภา

อย่างไรก็ตามสภาหอการค้าฯกับ6-7สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่หารือร่วมกันแต่ที่พูดคุยอย่างไม่เป็นทางการเราไม่ประสงค์เสนอเพิ่มเติม เพราะหลายเรื่องเสนอไปแล้วและได้รับอนุมัติเรียบร้อยแล้ว

อย่างการลดขนาดบ้านจัดสรรอยู่ในขั้นตอนร่างกฎหมาย ทำประชาพิจารณ์ ขยายเวลาเช่าที่ดินระยะยาว อยู่ในขั้นตอนสำรวจความคิดเห็นประชาชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ของทั้งภาคเอกชนและกรมที่ดินเรียบร้อยแล้ว รวมถึงการเพิ่มสัดส่วนการถือครองอาคารชุดของคนต่างชาติ75%  

ประเด็นที่อยากได้เพิ่มเติม คือ โครงการบ้านดีมีดาวน์นำเงินที่ซื้อปรับปรุงที่อยู่อาศัยมาลดภาษีแต่ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ( พิชัย ชุณหวชิร) ได้มอบนโยบายโครงการกู้สินเชื่อ ดอกเบี้ยต่ำ ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์มาแล้ว  

โดยเฉพาะล่าสุดเพิ่มวงเงินสินเชื่อ “โฮมโลน” เป็น1แสนล้านบาท กระตุ้นการปล่อยสินเชื่อ ขณะเดียวกันก็หวังว่าแบงก์พาณิชย์ จะขยับตาม  ที่สำคัญได้รับการลดหย่อนลดโอนฯ-จดจำนอง ขยับจากไม่เกิน3ล้านบาทเป็นเป็นไม่เกิน7ล้านบาท ธุรกิจรับสร้างบ้านลดหย่อนภาษีสร้างบ้าน”ล้านละหมื่น”

รวมถึงสนับสนุน บ้านบีโอไอ จาก1.2ล้านบาทเป็น1.5 ล้านบาทต่อหน่วยพร้อมดอกเบี้ยต่ำไม่เกิน3%ได้รับสิทธิ์ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค นอกจากนี้  กรณีแปลงที่ดินที่อยู่ระหว่างจะซื้อจะขาย ในระหว่างยื่นอีไอเอ

หรือการขออนุมัติจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมได้ที่ผ่านมาได้รับอนุมัติตามมติครม.วันที่9เมษายน จาก พล.ต.อ.พัชรวาท วงษ์สุวรรณรัฐมนตรีว่าการกระทรวง ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ทส.) ในสมัยรัฐบาลเศรษฐา

“ความเห็นส่วนตัวไม่ต้องการเสนออะไรเพิ่มเป็นพิเศษ การผ่อนคลายดอกเบี้ย คนซื้อได้ประโยชน์ กับโครงการสินเชื่อบ้านใหม่ หรือ โครงการดี๊ดีย์  ดอกเบี้ยต่ำปีแรก 1.90% ผ่อนเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาทต่อเดือน ไม่จำกัดราคา และ โครงการสินเชื่อ”โฮมโลน” ราคาไม่เกิน3ล้านบาทดอกเบี้ยต่ำเช่นเดียวกัน ซึ่งช่วยให้กู้ซื้อบ้านได้มาก “

สำหรับโครการบ้านดีมีดาวน์ รัฐบาลสามารถขับเคลื่อนต่อได้ แต่เป็นในลักษณะจำกัดว่ารองรับได้กี่หลัง  วงเงินไม่เกิน 5,000ล้าน หรือ1หมื่นล้านบาท  ขณะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเคยทำหนังสือไปที่กระทรวงการคลังแล้ว

โดยส่วนตัวมองว่าไม่จำเป็นต้องเสนอเพิ่มเติมเข้าไปอีก เพียงแต่ให้ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ซึ่งยังเป็นท่านเดิม พิจารณาที่เราเสนอไป และหากเห็นว่าอะไรจะพอขับเคลื่อนได้ ก็ตามแต่กระทรวงการคลังจะเห็นสมควร

“ภาครัฐมีเครื่องมือเหล่านี้ ไม่ว่าบ้านดีมีดาวน์ ภาษีที่ดิน เพื่อลดผลกระทจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว  ยังไม่ขอเข้าพบใคร เพียงขอให้รัฐบาลทำงาน และถ้านโยบายต่างๆ ที่แถลงต่อรัฐสภาขับเคลื่อนได้ ไม่ว่าจะเป็นดิจิทัลวอลเล็ต10,000 บาท ถ้านโยบายดี ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ดี “

นอกจากนี้ ยังมีอีกประเด็นที่กังวลคือ เครดิตบูโรอยากเห็นลดการบันทึกเหลือเพียง1ปี จากปกติ3ปี มองว่านานเกินไปแม้ว่า บุคคลนั้น จะผ่อนหนี้หมดแล้วก็ตาม  ซึ่งแบงก์ยังเข้มงวดเพราะไม่มั่นใจที่จะปล่อยสินเชื่อโดยเฉพาะธุรกิจเอสเอ็มอี

ส่วนมาตราการLTVมองว่าธปท.น่าจะไม่ผ่อนผันง่ายดายนัก ขณะการผ่อนคลายเรื่องดอกเบี้ยนโยบายต้องรออีกระยะ อย่างไรก็ตามอยากให้คณะกรรมการธปท.เปิดข้อบันทึกความเห็นในด้านต่างๆต่อสาธารณะว่า

ขึ้นดอกเบี้ยเพราะอะไร ยืนอัตราดอกเบี้ยเพราะอะไร รวมถึงการไม่ผ่อนคลายLTV  เพื่อไม่ให้นำไปสู่ข้อผิดพลาดของการทำงานของรัฐบาล

อย่างไรก็ตามไตรมาสสองมีสัญญาณที่ดีมียอดโอนเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบไตรมาสแรกและการเบิกจ่ายล่วงเวลา ช่วงวันหยุดเริ่มดีขึ้น ซึ่งเห็นสัญญาว่าไตรมาส3และ4 น่าจะดีขึ้น จากการเบิกจ่ายงบประมาณ

สอดคล้องกับนาย สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมองว่าจะไม่ขออะไรเพิ่มเติมจากรัฐบาลเนื่องจากรัฐบาลเศรษฐาให้มามากแล้ว และแม้ว่า จะเห็นสัญญาณบวกจากมาตรการลดค่าโอนฯและจดจำนอง แต่มองว่าไม่มากเท่าที่ควร

เพราะ สิ่งที่กระเตื้องขึ้นมาจากอานิสงส์ของการเบิงจ่ายงบประมาณปี2567ช่วงไตรมาสที่3 จึงสะท้อนได้ว่า ปัญหากำลังซื้ออ่อนแอและแบงก์พาณิชย์ไม่ปล่อยสินเชื่อ ดังนั้นจึงต้องกาเพียงสองข้อคือ ผ่อนคลายLTVและลดความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อลงสำหรับแบงก์พาณิชย์ ซึ่งมองว่าจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนได้

หนังสือพมพ์ฉบับ 4026 หน้า20