"เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ" ศูนย์กลางออฟฟิศหรู ปักหมุดอนาคตตลาดเช่าฟื้น 87%

ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเผชิญความท้าทายจากอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาด ความต้องการของผู้เช่าที่ไม่มีการเติบโตเท่าเทียมในทุกพื้นที่ และการเปลี่ยนแปลงวิถีการทำงาน แต่บางทำเลกลับโดดเด่นด้วยศักยภาพการเติบโต โดยเฉพาะโซนเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ ซึ่งเป็นศูนย์กลางทำเลสำนักงานระดับไพร์มที่ดึงดูดบริษัทข้ามชาติและผู้เช่ารายใหญ่ได้อย่างต่อเนื่อง 

ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน 38 แห่ง มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิกว่า 940,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ระบบขนส่งสาธารณะที่ครอบคลุม และอาคารระดับเกรดเอที่ผ่านการรับรองมาตรฐานสีเขียว ทำให้ออฟฟิศบนทำเลพื้นที่นี้ยังคงมีความสามารถในการแข่งขันสูง แม้ว่าอุปทานใหม่ในกรุงเทพฯ จะเพิ่มขึ้น

แม้ปัจจุบันอาคารสำนักงานในทำเลเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ อัตราการเช่าลดลงเหลือ 76% จาก 95% ในปี 2562 แต่พื้นที่นี้ยังคงความยืดหยุ่นสูง ด้วยการเพิ่มอุปทานถึง 220,000 ตารางเมตร คิดเป็น 30% ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา สูงกว่าการเติบโตของย่าน CBD ที่ 24% และอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น 5% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของย่านซีบีดี (CBD) ที่เติบโตเพียง 1% และมีค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดที่ 1,090 บาท/ตารางเมตร/เดือน

นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า อัตราการเช่าในโซนนี้คาดว่าจะฟื้นตัวสู่ระดับ 87% ภายในปี 2572 ซึ่งสูงกว่าอัตราเฉลี่ยของย่านซีบีดี (CBD) ที่คาดว่าจะอยู่ที่ 74%

ปัจจัยนี้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของโครงการในพื้นที่ โดยเฉพาะอาคารวัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (OCC) ที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จในปี 2566 และมีอัตราการครอบครองถึง 75% นอกจากนี้ โครงการนี้ยังมีแนวโน้มอัตราการเช่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 90% ภายในปี 2568

ในช่วง 3 ปีข้างหน้า คาดว่าแรงกดดันจากอุปทานในตลาดสำนักงานจะลดลง จากแนวโน้มว่าบริษัทต่าง ๆ จะเริ่มดึงพนักงานกลับมาทำงานในสำนักงานมากขึ้น อาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีคุณภาพสูงจึงมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีกว่า จึงสะท้อนถึงความจำเป็นของการปรับตัว และการพัฒนานวัตกรรมเพื่อรับมือกับความท้าทายและโอกาสที่กำลังจะมาถึง

และในอีก 5 ปีข้างหน้า ถึงปี 2572 คาดว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยพื้นที่สำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ ทั้งแบบ Freehold และ Leasehold จะลดลงอย่างมาก เนื่องจากข้อจำกัดด้านที่ดิน ส่งผลให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นระหว่างนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยและโรงแรม

คอนโดมิเนียมหรูแบบ Freehold คาดว่าจะมีราคาขายเฉลี่ยที่ 600,000 บาทต่อตารางเมตรหรือสูงกว่านั้น เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดระดับบน ขณะเดียวกัน นักพัฒนาโรงแรมกำลังมองหาทำเลศักยภาพเพื่อสร้างโรงแรมหรูและโครงการ Branded Residence ที่สามารถเพิ่มมูลค่าและความโดดเด่นให้กับสินทรัพย์ของตนในระยะยาว

ด้วยข้อจำกัดด้านพื้นที่พัฒนาในอนาคต คาดว่าอุปทานใหม่ในโซนนี้จะมีเพิ่มเพียงเล็กน้อยจนถึงปี 2572 โดยโครงการที่ยืนยันแล้วคือ CPN Siam Square ซึ่งจะเพิ่มพื้นที่สำนักงาน 25,000 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วแสร็จในปี 2570 และโครงการพัฒนาอื่น ๆ ที่ยังอยู่ในระยะเริ่มต้น แต่ยังไม่ได้ประกาศอย่างเป็นทางการและอาจแล้วเสร็จหลังปี 2572

แนวโน้ม "การย้ายสู่อาคารคุณภาพสูง" ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับการต่ออายุสัญญาเช่าและการย้ายสำนักงาน โดยอาคารสำนักงานระดับพรีเมียมที่มีอายุมากกว่า 5 ปีบางแห่งยังคงรักษาประสิทธิภาพที่ดีเยี่ยม เช่น เกษรทาวเวอร์ พาร์คเวนเจอร์ และสยามพิวรรธน์ทาวเวอร์

อาคารเหล่านี้ยังมีค่าเช่าเฉลี่ยที่สูงกว่า 1,300 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และมีอัตราการครอบครองมากกว่า 90% แม้จะมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ทรัพย์สินเหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการ ได้แก่ ทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น คุณภาพอาคารสูง และการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ

ขณะเดียวกันอาคารสำนักงานเกรด A เปิดใหม่ อย่าง วันซิตี้เซ็นเตอร์ (OCC) และสยามปทุมวัน เฮ้าส์  ที่สร้างเสร็จในปี 2566 ก็มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งเช่นเดียวกัน ที่แม้จะมีอัตราการครอบครองในปัจจุบันอยู่ที่ 75% และ 70% ตามลำดับ ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของพื้นที่เล็กน้อย

แต่ทั้งสองอาคารแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ดีขึ้น นับตั้งแต่วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ เสร็จสมบูรณ์ในไตรมาส 1 ปี 2566 พื้นที่สำนักงานในโซนเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ มีอัตราการเช่าใหม่รวมประมาณ 70,000 ตารางเมตร ซึ่งโครงการทั้งสองนี้มีส่วนแบ่งการเช่าพื้นที่ 52,000 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 74%

ด้วยอุปทานใหม่ที่คาดว่าจะมีอยู่อย่างจำกัดในอนาคต ทำเลที่ตั้งระดับพรีเมียมและความน่าสนใจที่ได้รับการยอมรับในตลาด อาคารสำนักงานระดับไพร์มในย่านเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุมีแนวโน้มที่จะเพิ่มมูลค่าอย่างต่อเนื่อง และกลายเป็นตัวเลือกหลักสำหรับบริษัทที่ต้องการขยายหรือตั้งสำนักงานในกรุงเทพฯ