ค้าน“บ้านเพื่อคนไทย”คอนโดฯเอกชนรอบ "บางซื่อ กม.11" ทะลักหมื่นหน่วย

รัฐบาลคิกออฟ โครงการ"บ้านเพื่อคนไทย"เตรียมเปิดตัวอย่างเป็นทางการพร้อมลงทะเยียน จองสิทธิ์ วันที่20 มกราคม2568 ซึ่งมีทั้งฝ่ายที่เห็นด้วยที่มองว่าสร้างโอกาสคนเข้าถึงที่อยู่อาศัย และสร้างตัวได้ ขณะรายที่ไม่เห็นด้วย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  ขอนำเสนอข้อมูลแย้ง ต่อ นางสาวแพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี เพื่อทบทวนการก่อสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” ตามรายละเอียด ดังต่อไปนี้

 1. ในปัจจุบันยังมีอุปทานเหลืออยู่มากมายในพื้นที่ๆ ท่านจะก่อสร้างตัวอย่างเช่น ในบริเวณใกล้เคียงพื้นที่บางซื่อ กม.11 มีเนื้อที่กว่า 15 ไร่ อยู่ซอยวิภาวดี 11 ติดถนนกำแพงเพชร ห่างสถานีกรุงเทพอภิวัฒน์ 2.5 กิโลเมตรเซ็นทรัล ลาดพร้าว 500 เมตร MRT พหลโยธิน 500 เมตร เป็นอาคารชุด จำนวน 1,232  หน่วยมีขนาด 30 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคา 1.76 ล้านบาท ขนาด 40 ตร.ม. ราคา 2.36 ล้านบาท ขนาด 45 ตร.ม. ราคา 2.65 ล้านบาท ขนาด 50 ตร.ม. ราคา 3 ล้านบาท นั้น

ในขณะนี้ยังมีห้องชุดภาคเอกชนที่ขายกันในราคา 1.46-3.048 ล้านบาทจำนวนถึง 1,111 หน่วย  แสดงว่ารัฐบาลไม่ต้องสร้างใหม่ก็ได้อยู่แล้ว โครงการหลายแห่งอยู่ใกล้เมืองและรถไฟฟ้ามากกว่ากรณีที่ดินบางซื่อกม.11 เสียอีก รัฐบาลควรสนับสนุนภาคเอกชนขายบ้านให้ได้หมด หรืออาจจะอำนวยสินเชื่อดอกเบี้ยตํ่า ลดภาษี ลดราคาโดยรัฐบาลอุดหนุน ฯลฯ เพื่อช่วยระบายสินค้ามากกว่าจะไปก่อสร้างใหม่ซึ่งเป็นการสร้างปัญหาสิ่งแวดล้อมทางหนึ่ง

ผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่าเขตในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังมีที่อยู่อาศัยรอขายในมือผู้ประกอบการถึง 234,628 หน่วย ในจำนวนนี้มีราคาตํ่ากว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วยมากถึง 114,417 หน่วยทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และห้องชุด ศูนย์ข้อมูลฯ ยังคาดว่ายังมีห้องชุดมือสองในพื้นที่รอบๆ บางซื่อก.ม.11 ที่ยังรอขายอีกนับหมื่นหน่วยมากกว่าที่ทางราชการคิดจะสร้างใหม่ ทางราชการจึงไม่มีความจำเป็นต้องสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย”

2. ค่าเช่าที่ดินถูกไปทำให้การรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) เสียหายหรือไม่ ตามข่าวกล่าวว่า พื้นที่บางซื่อ กม. 11 มีเนื้อที่กว่า 15 ไร่ส่วนพื้นที่เชียงใหม่ เนื้อที่กว่า 7 ไร่ และพื้นที่เชียงราก เนื้อที่กว่า 18 ไร่ รายงานข่าวกล่าวว่า ทั้ง 3 ทำเลค่าเช่าพื้นที่จากรฟท. กว่า 100 ล้านบาท

ดร.โสภณ มองว่าในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน คาดเบื้องต้นราคาที่ดินที่ บางซื่อกม.11 น่าจะเป็นเงินตารางวาละ 300,000 บาท ที่เชียงใหม่ ถ้าติดถนนเจริญเมือง ก็ตกตารางวาละ 100,000 บาท เข้าซอยก็คง 60,000 บาท ในกรณีนี้จึงสมมติขั้นตํ่าที่ 60,000 บาท ส่วนที่เชียงรากในเขตจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ราคาตลาดตกอยู่ราว 10,000 บาทต่อตารางวา

 ดังนั้นที่ดินทั้ง 3 แปลง ถ้าหากขายได้ตามราคาตลาดก็จะเป็นเงิน 1,800 ล้านบาท (กม.11),  168 ล้านบาท (เชียงใหม่) และ 72 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 2,040 ล้านบาท  ถ้าให้เช่า 30 ปี ก็ควรเป็นเงินอย่างน้อย 30% หรือ 612 ล้านบาท ยิ่งหากให้เช่าถึง 99 ปี ก็ควรเป็นเงินถึง 1,632 ล้านบาท การปล่อยเช่าเพียง 100 ล้านบาท ทำให้รัฐโดยเฉพาะรฟท.เสียหายได้ หากเปรียบเทียบกับกรณีเซ็นทรัลลาดพร้าวที่เช่าที่รถไฟ 47 ไร่ แต่เมื่อรวมสิ่งปลูกสร้างอายุเกือบ 50 ปีแล้ว ก็เป็นเงินสูงถึงกว่า 1,387 ล้านบาทเฉพาะในปี 2567

2. ความไม่เป็นธรรมแก่ประชาชนชาวไทยโดยรวม การเช่าที่ดิน บางซื่อกม.11 ขนาด 15 ไร่ ซึ่งหากเป็นราคาตลาดจะเป็นเงินประมาณ 1,800 ล้านบาท เพื่อสร้างห้องชุด 1,232 หน่วย ก็เท่ากับเป็นเงินค่าที่ดินหน่วยละ 1.461 ล้านบาท ในขณะที่ห้องชุดมีขนาด 30-50 ตารางเมตร ณ ขนาด 40 ตารางเมตร เฉพาะค่าก่อสร้างอย่างเดียวก็เป็นเงินตารางเมตรละ 18,700 บาท ตามราคามาตรฐานปานกลางของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย หรือเป็นเงิน 748,000 บาท เมื่อรวมกับค่าที่ดิน ก็จะเป็นเงิน 2.209 ล้านบาท ซึ่งถือเป็น 70% ของมูลค่า อีก 30% เป็นค่าดำเนินการ การศึกษาความเป็นไปได้ สิ่งแวดล้อมฯลฯ เป็นอย่างน้อย 3.156 ล้านบาท ในขณะที่รัฐบาลประกาศขายแค่ 2.36 ล้านบาท

การขายขาดทุนอาจทำให้ประชาชนที่โชคดีจำนวน 1,232 หน่วย จองซื้อได้ ได้รับประโยชน์และสามารถขายต่อได้ในอีก 5 ปีข้างหน้าเหมือนกรณีบ้านเอื้ออาทร แต่สำหรับประชาชนทั้งประเทศ โดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อย หรือประชาชนกลุ่มเปราะบางทั่วไปกลับไมได้อะไรเลย นี่จึงเป็นการสร้างความไม่เป็นธรรมในหมู่ประชาชน

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 44 ฉบับที่ 4,061 วันที่ 12 - 15 มกราคม พ.ศ. 2568