อสังหาฯ ไทยรับแรงหนุน FED ลดดอกเบี้ย คาดส่งผลดี ​​เผยสัญญาณธปท. ปรับลดตาม

นายเผด็จ เจริญศิวกรณ์ รองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) ได้กล่าวว่า เฟดมีการปรับดอกเบี้ยลงถึง 0.5% ซึ่งเป็นไปตามที่หลายๆ ท่านได้คาดการณ์ไว้ แต่ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยไทยอยู่ที่ 2.5% และเมื่อในอดีตเคยขึ้นไปสูงถึง 3.5% ช่วงที่สถานการณ์โควิด-19 กำลังคลี่คลาย ซึ่งจำเป็นต้องมีการปรับในสภาวะเงินเฟ้อเข้าสู่สภาวะปกติ 

อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ประเทศไทยยังไม่ลดดอกเบี้ย ซึ่งเมื่อมองย้อนกลับไปในอดีตในช่วงที่มีนโยบายการลดดอกเบี้ย ความต้องการในการขอสินเชื่อจะเพิ่มชัดขึ้น อีกปัจจัยหนึ่งคือมาตรการการปล่อยสินเชื่ออย่างมีความรับผิดชอบของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ทำให้มีการปล่อยสินเชื่อน้อยลง 

รวมถึงปัจจุบันสถานการณ์หนี้ของประชนชนในปัจจุบัน กลุ่มที่มีหนี้เพิ่มมากกว่ารายได้เพิ่มมีอยู่ 46.4% และในอนาคตคาดว่า กลุ่มที่มีหนี้เพิ่มเท่ากับรายได้จะลดลง ส่วนกลุ่มที่มีหนี้เพิ่มน้อยกว่ารายได้ค่อนข้างที่จะมีน้อยอยู่แล้ว 

แต่ที่น่ากังวลขณะนี้คือหนี้ที่ค้างชำระระหว่าง 1-3 เดือน (Special Mention Loan: SM) ที่อันดับแรก เป็นหนี้ที่มาจากบัตรเครดิต ตามมาด้วยบ้านและรถ สะท้อนให้เห็นถึงพฤติกรรมการชำระหนี้เปลี่ยนไป คนต้องนำบัตรเครดิตและ Personal Loan เพื่อมาเสริมสภาพคล่องให้กับตนเอง สะท้อนให้เห็นว่ามีรายได้ไม่พอกับค่าใช้จ่าย

สำหรับการแก้หนี้ครัวเรือนมองว่าไม่มีมาตรการใดที่สมบูรณ์ แต่ละบริบทจะแตกต่างไปแต่ละคน สิ่งที่สำคัญที่สุดจะต้องแก้ที่เศรษฐกิจมหภาค 

โดยจะทำอย่างไรให้รายได้ของลูกหนี้ได้เพิ่มขึ้น และมีความยั่งยืนมากขึ้น ซึ่งจะสามารถทำให้การเงินมีความมั่นคง ธนาคารเองก็สามารถปล่อยสินเชื่อได้อย่างมั่นใจ

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม กรรมการบริหาร บริษัท หลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด กล่าวว่า ในส่วนของภาพรวมดอกเบี้ยกำลังอยู่ในขาลง ก่อนหน้านี้ ไม่มีใครคาดคิดว่าเฟดจะลดลงถึง 0.5% พอปรับลดแล้ว กลุ่มประเทศอื่นๆ ก็ปรับลดลงตามมามากขึ้น

ซึ่งการที่ดอกเบี้ยลงค่อนข้างส่งผลดีกับเศรษฐกิจในภาพรวม มีส่วนสำคัญในการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ สำหรับทิศทางดอกเบี้ยต่อไป ต้องติดตามในวันที่ 7 เดือนพฤศจิกายนนี้ ซึ่งจะมีการประชุมเฟดอีกครั้ง และคาดว่าน่าจะปรับอัตราดอกเบี้ยลงอีก 0.5% เนื่องจากดัชนีภาคการผลิตและอัตราการว่างงานที่ยังค่อนข้างน่ากังวลเป็นตัวกระตุ้น

หากการประชุมครั้งถัดไปมีการลดลงตามที่คาด รวมสองครั้งจะเป็น 1% และจะมีการประชุมอีกครั้งในเดือนธันวาคมคาดว่าจะลดลงอีก 0.25% รวมทั้งสิ้นก็จะเป็น 1.25% ในปีนี้ สิ่งที่จะตามมาคือค่าเงินบาทแข็งตัว

ซึ่งจะเป็นการกดดันให้มีการลดดอกเบี้ยของไทยให้มีการลดลง ด้านบริษัทรายใหญ่ที่เข้าถึงแหล่งทุนยังไม่มีความน่ากังวล แต่ผู้บริโภคและรายเล็กอาจจะยังคงต้องรอสัญญาณจากธปท.

จากนั้นอัตราของธนาคารพาณิชย์ก็จะปรับลดตามมา ดังนั้นขณะที่ดอกเบี้ยยังอยู่ในช่วงขาลง คาดว่าจะได้เห็นการปรับลดในประเทศไทยอย่างน้อยหนึ่งครั้ง และมองว่าจะดึงดูดการลงทุนตามมา

สำหรับผลกระทบของตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ต้องดูตามตลาดของแต่ละประเทศ ถ้าเป็นโซนสหรัฐอเมริกาหรือยุโรป ในประเทศที่พัฒนาแล้วในนความรู้สึกของเขาอาจจะแพงขึ้น

แต่ตลาดในภูมิภาคใกล้เคียงไม่ค่อยมีความกังวล อัตราการแข็งค่าไม่ได้ห่างกันมาก ยังมีประเทศที่ค่าเงินแข็งกว่าไทยอย่าง มาเลเซีย ด้านกลุม่ลูกค้าจีนที่เป็นกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อในไทยเป็นจำนวนมาก ยังอยู่ในระดับกลางที่ยังสามารถรับมือได้

ทั้งนี้ ปัญหาของกลุ่มลูกค้าจีนไม่ใช่เรื่องของอัตราแลกเปลี่ยน แต่เป็นเรื่องของกำลังซื้อ ซึ่งในขณะนี้จีนก็มีการกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศ เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว

อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบวิกฤตช่วงปี 2540 จีนจะมีการฟิ้นตัวค่อนข้างช้า จึงมองว่าประเด็นสำคัญของกลุ่มชาวจีนขณนี้ขึ้นอยู่กับกำลังซื้อ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ยังได้เสนอแนะว่า ขณะนี้เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่ไทยจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงตาม

ทั้งนี้ ในภาพรวมการลดดอกเบี้ยมีผลดีทั้งในสหรัฐอเมริกา หรือแม้แต่ประเทศไทย เนื่องจากขณะนี้มีภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ การลดดอกเบี้ยจะทําให้เกิดเม็ดเงิน คนที่เอาเงินไปสำรองก็นำเงินออกมามาลงทุน ซึ่งก็จะทําให้เกิดการหมุนเวียนของเงินมากขึ้น และทำให้เกิดการจ้างงานต่อไป

ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ การลดอัตราดอกเบี้ยของเฟดที่ 0.5% ซึ่งเป็นไปตามที่ทางศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ไว้ ซึ่งในที่ไทยก็คาดว่าอาจจะมีการปรับลดประมาณ 0.25% ในปีนี้ อาจจะไม่ได้ลดเท่ากับเฟด เพราะอาจจจะทำให้เงินไหลออกได้

ดังนั้น การลดเพื่อรักษาระยะไม่ให้ห่างกันมากนักก็อาจจะเป็นไปได้ ซึ่งในส่วนแรกจะช่วยให้คนที่ผ่อนบ้านสามารถผ่อนได้น้อยลงในส่วนของคนที่ไปรับดอกเบี้ยลอยตัว และในการส่งค่างวดมีการตัดเงินต้นมากขึ้นภาระหนี้สินก็หมดเร็วขึ้น

ส่วนผู้ที่จะรีไฟแนนซ์จากแบงก์หนึ่งไปแบงก์หนึ่งก็จะได้รับข้อเสนอดอกเบี้ยที่มีอัตราถูกลงกว่าเดิมทําให้ค่างวดลดลงตามไปด้วย

ด้านผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน การลดดอกเบี้ยส่งผลต่อต้นทุนของธนาคาร หากธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ต้นทุนของจะลดลง ซึ่งหากมีการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ จะส่งผลให้ผู้กู้รายใหม่ได้รับวงเงินกู้เพิ่มขึ้นจากฐานรายได้เดิม รวมถึงมีภาระผ่อนชำระรายเดือนที่ถูกลง

ดังนั้น หากมีการปรับลดดอกเบี้ยจะช่วยเสริมกำลังซื้อและเพิ่มความสามารถในการกู้ของผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

ทั้งนี้ ถือว่าเป็นผลประโยชน์ที่มาถูกจังหวะเวลาพอดี เพราะว่าช่วงนี้เป็นโค้งสุดท้ายก่อนที่จะสิ้นปี 2567 ที่มาตรการของรัฐครบกำหนดที่เคยประกาศไว้

ดังนั้น หากมีการลดดอกเบี้ยในช่วงเวลานี้ จะทําให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น และเป็นปัจจัยหนึ่งที่ไปเร่งให้ยอดการโอนในช่วงปลายปีได้เติบโตยิ่งขึ้น