บิ๊กทุน สาด 5 แสนล้านบาท ผุดมิกซ์ยูสดันเศรษฐกิจ

ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ในปัจจุบัน กลุ่ม ตลาดที่อยู่อาศัย อยู่ในภาวะชะลอตัวตามกำลังซื้อที่หายไป จากหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ซึ่งสวนทางกับ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ กลับขยายตัวได้เป็นอย่างดี หลังได้รับอานิสงส์จากภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว ทำให้เอกชนลงทุนเพิ่มเติมหลายโครงการ

ทั้งนี้เทรนด์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน ส่วนใหญ่ ลงทุนในโครงการเมกะโปรเจ็กต์รูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-Use) มากขึ้นเพราะเอกชนมองว่าเป็นการยิงปืนนัดเดียวได้นกหลายตัว ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยและพาณิชกรรมบนพื้นที่เดียวกัน

ดังนั้นโครงการ มิกซ์ยูส ส่วนใหญ่มักจะถูกพัฒนาภายในย่าน ศูนย์กลางธุรกิจหรือCBD หรือในเมืองใหญ่ โดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร เดินทางสะดวกรวดเร็ว เชื่อมโยงด้วยระบบโครงข่ายถนน ทางพิเศษ รถไฟฟ้า

อีกตัวแปรที่สนับสนุนโครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้นมาก มาจากที่ดินในเมืองราคาสูงและ หายากไม่ทั้งฟรีโฮลด์ และ ลิสโฮลด์  ดังนั้นผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร จึงให้ความสำคัญกับการลงทุนในรูปแบบดังกล่าว มุ่งใช้พื้นที่แบบครบวงจรเต็มประสิทธิภาพ

“ฐานเศรษฐกิจ” สำรวจโครงการ ขนาดใหญ่ รูปแบบมิกซ์ยูส ในกทม. ทั้งที่เตรียมความพร้อมก่อสร้าง,อยู่ระหว่างก่อสร้าง และเตรียมเปิดให้บริการมีกว่า 10 โครงการมูลค่าเกือบ5แสนล้านบาท

โดยโครงการที่ มีกำหนดเปิดให้บริการภายในปี 2567 พบมูลค่ารวม 385,000 ล้านบาท โดยพื้นที่ส่วนใหญ่อยู่ใน CBD และย่านที่อยู่อาศัยสำคัญ เช่น พระราม 4 , บางนา เป็นต้น

เริ่มจากโครงการของภาคเอกชนที่ใหญ่ที่สุดอย่าง วันแบ็งคอก โครงการมิกซ์ยูสขยาดใหญ่ ด้วยงบลงทุนกว่า 1.2 แสนล้านบาท ภายใต้บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ตั้งอยู่ใจกลางเมืองหัวมุมถนนวิทยุตัดพระรามที่ 4 มีพื้นที่ขนาดใหญ่ 108 ไร่ พื้นที่ใช้สอยในโครงการ รวม1.93 ล้าน ตารางเมตร มีกำหนดเปิดให้บริการในเฟสแรกภายในวันที่ 25 ตุลาคมนี้

เช่นเดียวกับ โครงการ ดุสิต เช็นทรัลพาร์ค โดย บริษัท วิมานสุริยา จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง ดุสิต อินเตอร์เนชั่นแนล และ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา บนพื้นที่โรงแรมดุสิตเดิม กว่า 23 ไร่ ตั้งอยู่ที่บริเวณแยกศาลาแดง ถนนพระรามที่ 4 มูลค่ากว่า 46,000 ล้านบาท ขนาดพื้นที่ใช้สอยรวม 440,000 ตารางเมตร โดยเปิดให้บริการในส่วนของโรงแรมไปแล้ว ขณะที่ส่วนของศูนย์การค้าและคอนโดมิเนียมหรูเปิดให้บริการปี 2568

อีกหนึ่งโปรเจ็กต์ที่ถูกจับตา การก่อสร้างกำลังเข้มข้น สำหรับโครงการ เซ็นทรัล สยามสแควร์ แยกปทุมวัน แลนด์มาร์คใหม่สูง 42 ชั้น  ทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม หลัง บมจ.เซ็นทรัล พัฒนา หรือ CPN คว้าที่ดินโรงหนังสกาล่า ของ สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หรือ PMCU มูลค่าเกือบ 6,000 ล้านบาท บนสัญญาเช่า 30ปี เนื้อที่ทั้งหมด 7 ไร่ 31 ตารางวา มีกำหนดเปิดเฟสแรกในปี 2569 ยกระดับเป็นย่านศูนย์กลางช้อปปิ้งระดับโลก

ส่วนที่ดินสถานทูตอังกฤษ ด้านหลังศูนย์การค้าเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ที่ผ่านมาล้อมรั้วเตรียมขึ้นโครงการแต่ปัจจุบันต้องชะลอออกไปก่อน

ข้ามฝั่งมาที่ย่านพหลโยธิน เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา ฯอยู่ระหว่างก่อสร้าง โครงการ มิกซ์ยูส เช็นทรัล พหลโยธิน มูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านบาท บนที่ดิน 48 ไร่ใกล้ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว มีเป้าหมายแล้วเสร็จพร้อมเปิดบริการปี 2571 มองว่าจะสร้างความคึกคักให้กับพื้นที่ และยกระดับให้ย่านนี้ฮับอยู่อาศัย ช้อปปิ้ง แหล่งทำงาน ของกรุงเทพฯตอนเหนือ  

ขณะหัวมุมพระราม 9 เซ็นทรัลพัฒนาถือหุ้นใหญ่ จีแลนด์ มีแผนพัฒนา บริเวณด้านหลัง เชื่อมทะลุ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 9 มูลค่าลงทุนประมาณ 2 หมื่นล้านบาท ล้มแผนก่อสร้างโครงการ “ซุปเปอร์ ทาวเวอร์” ตึกสูง 125 ชั้น 615 เมตร ภายในโครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 เดิมออกไป 

อีกโครงการที่น่าจับตาและจะเปิดให้บริการ ปลายปีนี้  วีรีเทล  กลุ่ม พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค พัฒนามิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า เนื้อที่ 13 ไร่ ติด MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ 7,000 ล้านบาท โดยร่วมกับ จ๊อดแฟร์ แม่เหล็ก ด้านช้อปปิ้ง ดึงคนเข้าพื้นที่ ที่น่าจับตา 

ขยับออกมาย่านบางนา มีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นหลายโครงการ ที่เปิดให้บริการไปนานแล้วและประสบความสำเร็จสูง คือ "ทรู ดิจิทัล พาร์ค" ติดรถไฟฟ้า BTS ปุณณวิถี ปัจจุบันมีคนเข้าใช้พื้นที่อย่างต่อเนื่อง

“บางกอกมอลล์ บางนา” อีกโครงการขนาดใหญ่สร้างความฮือฮา ไม่น้อย สำหรับ โครงการมิกซ์ยูสตั้งอยู่บริเวณจุดตัดถนนบางนา-ตราด กับสุขุมวิท เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีอุดมสุขและบางนา บนพื้นที่กว่า 100 ไร่ พื้นที่ใช้สอยกว่า 1,200,000 ตารางเมตร พัฒนาโดย เดอะมอลล์กรุ๊ป มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 50,000 ล้านบาท ที่ผ่านมา มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2566 แต่การก่อสร้างต้องหยุดชะงักลงชั่วคราวเนื่องจากการระบาดของโควิด ทำให้กำหนดการใหม่คาดว่าจะแล้วเสร็จระหว่างปี 2569-2570

โครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่โอบล้อมไปด้วยผืนป่า สำหรับ “เดอะ ฟอเรสเทียส์ บางนา” มูลค่า 125,000 ล้านบาท บนพื้นที่ 398 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม. 7  เป็นโครงการสร้าง ‘อาณาจักรป่ากลางเมือง’ ที่ต้องการให้ผู้อยู่อาศัย มีชีวิตที่ใกล้ชิดกับธรรมชาติ ด้วยการนำนวัตกรรมและเทคโนโลยีเพื่อความยั่งยืนมาใช้ในการพัฒนาโครงการ รวมถึงมีไฮไลท์คือผืนป่าขนาด 30 ไร่ พร้อมระบบนิเวศ์สมบูรณ์ภายในโครงการที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว 100% ซึ่งโครงการนี้ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิและเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) อนาคตเป็นทำเลที่น่าจับตาสำหรับถนนสายบางนา-ตราด

มาที่ โครงการ “เวิ้งนาครเขษม” พื้นที่การค้าย่านเก่าแก่ ตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 5 โครงการมิกซ์ยูส โดยบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จํากัด (มหาชน) หรือ AWC ทุ่มเงินประมาณ 8,265 ล้านบาท ปิดดีลซื้อโครงการพัฒนา เวิ้งนาครเขษม บนถนนเยาวราช ที่ดินบริเวณเวิ้งนาครเขษม 14 ไร่ 1 งาน 91 ตารางวา และใช้เงินลงทุนพัฒนาโครงการอีกประมาณ 8,247.8 ล้านบาท รวมประมาณ 16,595 ล้านบาท วางตำแหน่งให้ ‘เวิ้งนาครเขษม’ เป็นแหล่งท่องเที่ยวแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ประกอบด้วยโรงแรม 2 แห่ง คือ อินเตอร์คอนติเนนตัล กรุงเทพฯ ไชน่าทาวน์ (ใกล้เยาวราช) จำนวน 332 ห้อง ภายในมีบาร์ฟิตเนส สระว่ายน้ำ พื้นที่อเนกประสงค์รองรับการจัดอีเวนต์ขนาด 1,400 ตร.ม. และห้องประชุม 8 ห้อง กำหนดเปิดปี 2569 

เช่นเดียวกับ “เอเชียทีค” เฟส 2 โครงการต่อยอดจาก “เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์” เดิม ของ บมจ.แอสเสท เวิรด์ คอร์ป หรือ AWC 30,000 ล้านบาท สำหรับไฮไลต์คือ “ตึกสูงสุด” ในประเทศไทย ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ส่วนตามไทม์ไลน์ “เอเชียทีค เฟส2” จะต้องก่อสร้างส่วนรีเทลแล้วเสร็จในปี 2567 แต่ปัจจุบันนยังไม่มีการประกาศความคืบหน้าออกมา ส่วนโครงการ Iconic Landmark ตึกสูงสุดจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2573

ปิดท้ายด้วย เมืองไฮสปีด มักกะสัน 5 หมื่นล้านบาท ของ บริษัท เอเชีย เอรา วัน จำกัด บนที่ดินสัมปทานของการรถไฟแห่งประเทศไทย แลนด์มาร์คใหม่ ดึงคนทั่วโลกเข้าพื้นที่ ด้วยรถไฟความเร็วสูงเชื่อม3สนามบิน (ดอนเมือง –สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) เชื่อมอีอีซีและย่านธุรกิจใจกลางกรุงเทพฯ