ดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือน ค่าเงินบาท: ตัวแปรชี้ชะตาอสังหาฯ ไทย

แม้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยจะอยู่ในแนวโน้มที่เริ่มฟื้นตัวหลังจากช่วงชะลอตัวในหลายปีที่ผ่านมา แต่ยังคงมีความท้าทายอีกหลายปัจจัยที่ยังต้องเผชิญ ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือน ค่าเงินบาทที่แข็งค่า และอัตราดอกเบี้ยที่แม้จะลดลงเล็กน้อย จากมติการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ล่าสุด

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ให้สัมภาษณ์ถึงความสำคัญของการปรับลดดอกเบี้ย การจัดการหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และผลกระทบจากค่าเงินบาทที่แข็งค่า โดยปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของไทย ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจในระดับโลก

ดอกเบี้ย: กุญแจสำคัญสู่การฟื้นตัว

นายภูมิภักดิ์ ระบุว่า อัตราดอกเบี้ยมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปรับลดดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยอาจช่วยกระตุ้นกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง

โดยเฉพาะเมื่อมองจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของประเทศมหาอำนาจ อย่างสหรัฐที่ลดดอกเบี้ยลง 0.5%, อังกฤษที่ลดไปก่อนหน้านี้ 0.25%, เกาหลีใต้ที่เพิ่งประกาศลดอีก 0.25% รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของจีน 3 ข้อ คือ การแจกเงินให้ผู้มีรายได้น้อย ลดดอกเบี้ยเงินกู้ลง 0.20% และลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน 0.50%

นอกจากนี้ยังให้รัฐบาลท้องถิ่นเข้าซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีภาวะ Oversupply โดยอาจซื้อมาในราคาลดพิเศษและปล่อยเช่าให้ผู้มีรายได้น้อย เพื่อลดความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสีย (NPL)

สำหรับประเทศไทยการลดดอกเบี้ยก็แสดงให้เห็นสัญญาณเชิงบวกว่าการกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยอาจทำได้ง่ายขึ้น และหากมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับสินเชื่อบ้านโดยเฉพาะก็จะช่วยกระตุ้นตลาดได้ดียิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม ต้องระวังไม่ให้เกิดปัญหาสินเชื่อในกลุ่มบ้านระดับราคาสูงกว่า 7 ล้านบาท

หนี้ครัวเรือน VS หนี้สาธารณะตัวแปร

แม้ประเทศไทยจะมีหนี้สาธารณะต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ โดยอยู่ที่ 62% ของ GDP ซึ่งถือว่ายังมีพื้นที่สำหรับการก่อหนี้เพิ่มเพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิตประชาชนและกระตุ้นเศรษฐกิจ

เมื่อเทียบกับ สิงคโปร์ ประเทศเพื่อนบ้านที่มีเศรษฐกิจที่เจริญกว่าไทย ซึ่งมีหนี้สาธารณะอยู่ที่ 174% สะท้อนถึงการสร้างหนี้ที่สามารถนำมาพัฒนาประเทศและคุณภาพชีวิตประชากรได้

อย่างไรก็ตาม หนี้ครัวเรือนไทยยังคงสูงถึง 92% ของ GDP ซึ่งแสดงให้เห็นว่าประชาชนไทยมีภาระหนี้สินที่หนักกว่าประเทศพัฒนาแล้วหลายประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา อังกฤษ และจีน ที่มีหนี้ครัวเรือนต่ำกว่า 80% ของ GDP การขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านจึงเป็นเรื่องยากสำหรับผู้บริโภค รัฐบาลจึงจำเป็นที่ต้องพิจารณามาตรการช่วยเหลือเพื่อบรรเทาภาระหนี้สินให้กับประชาชน

ค่าเงินบาทแข็ง เหรียญสองด้านของเศรษฐกิจไทย

นอกจากนี้ แม้ว่าการส่งออกของไทยจะดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา แต่การแข็งค่าของเงินบาท ส่งผลกระทบต่อมูลค่าการส่งออกและภาคการท่องเที่ยวอย่างมีนัยสำคัญ ล่าสุด ธนาคารโลกประมาณการ GDP ของประเทศไทยอยู่ที่ 2.4% โดยมีส่วนประกอบสำคัญสามภาค ได้แก่ การส่งออกซึ่งมีสัดส่วน 65% การท่องเที่ยว 20% และอสังหาริมทรัพย์ 5%

การแข็งค่าของเงินบาทยังส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในการดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อที่มีความมั่งคั่งจากต่างประเทศ เนื่องจากทำให้สินค้ามีราคาแพงขึ้นส่งผลให้ผู้บริโภคต่างชาติมีการชะลอการตัดสินใจที่จะซื้อ ซึ่งประทบต่อยอดขายใหม่ของอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม นายภูมิภักดิ์ ยังกล่าวถึงโอกาสของอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า ขณะนี้มีบริษัทข้ามชาติมาลงทุนเพิ่มขึ้น แน่นอนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติจะต้องมีมากขึ้น การปรับกฎเกณฑ์ต่างๆ ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบันน่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ

และกลไกสำคัญอย่างนึงก็คือเรื่องภาษี การเก็บภาษีจากชาวต่างชาติและบริษัทต่างชาติก็เป็นสิ่งที่ต้องกำกับดูแลให้เข้มข้นขึ้น เพื่อทำให้ประเทศพัฒนาและไม่เสียโอกาส ปัจจุบันประชากรไทยที่มีรายได้ถึงที่ต้องจ่ายภาษีมีเพียง 4 ล้านคน หากสถานการณ์ยังเป็นเช่นนี้ ไทยจะยังคงเป็นประเทศที่ฐานพีระมิดกว้าง

จึงเป็นโอกาสที่ดี หากต่างชาติมีโอกาสมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น และประเทศก็สามารถจัดเก็บภาษีจากต่างชาติได้มากขึ้นเพื่อนำมาพัฒนาประเทศ ซึ่งถือว่าระหว่างที่ดีมานด์ในประเทศยังไม่ฟื้น ความต้องการของชาวต่างชาติจะช่วยขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตต่อได้

นายภูมิภักดิ์ ยังกล่าวเสริมอีกว่า ยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถปรับตัวได้ก็ยังทำผลประกอบการได้ดี เนื่องจากมีสายป่านที่ยาวกว่า จึงหันไปพัฒนาสินค้าที่ราคาสูงขึ้นเจาะตลาดที่มีกำลังซื้ออยู่ อย่างไรก็ตามหากปล่อยให้สถานการณ์เป็นเช่นนี้ต่อไปจะไม่ส่งผลดีต่อภาพรวม เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ

“อสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่แค่ธุรกิจ แต่เป็นหัวใจสำคัญของเศรษฐกิจไทย การฟื้นตัวของภาคนี้จะเป็นกุญแจสำคัญสู่การเติบโตที่ยั่งยืนของประเทศ” นายภูมิภักดิ์ กล่าวทิ้งท้าย