“โฮ กวง ปิง” บันยันกรุ๊ป เผยวิสัยทัศน์ อสังหาฯไทย กับการพัฒนาเมือง

ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกยังเผชิญปัญหาที่หลากหลาย เช่น ภาวะอุปทานล้นตลาดและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ไม่เว้นแม้กระทั่งประเทศไทย ที่ยังเผชิญความท้าทายโดยเฉพาะในเรื่องหนี้ครัวเรือนที่สูง และรายได้ที่ไม่สัมพันธ์กับค่าครองชีพ ทำให้เกิดปัญหาทางการการเงินในกลุ่มคนรุ่นใหม่ ซึ่งนั่นอาจะทำให้ความหวังจะซื้อที่อยู่อาศัยของใครหลายคนที่ยิ่งดูห่างไกลออกไป

วิกฤตอสังหาฯ โลกกับบทเรียนของไทย

   “ฐานเศรษฐกิจ” ได้มีโอกาส สัมภาษณ์พิเศษกับ นาย โฮ กวง ปิง ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการบริหาร บันยันกรุ๊ป ที่บริหารและให้บริการในธุรกิจโรงแรม รีสอร์ท สปา แกลเลอรี สนามกอล์ฟ และเรสซิเดนซ์ ในหลายประเทศ เช่น ไทย สิงคโปร์ รวมถึงอีกนานาประเทศทั่วโลก

ที่เป็นไฮไลต์ ได้เป็นผู้ พัฒนาอาณาจักรลากูน่า ภูเก็ต 3,000 ไร่ ที่ “บันยันกรุ๊ป” บุกเบิกไว้ เมื่อปี 2523 กว่า 30 ปีจนถึงปัจจุบัน นับเป็นโครงการที่ใหญ่ที่สุดบนเกาะภูเก็ตในหาดบางเทา ย่านเชิงทะเล จุดหมายปลายทางระดับโลกของนักท่องเที่ยวและการอยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังที่สองทั้งไทยและต่างชาติ

โดยได้สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ ว่า สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกเผชิญปัญหาแตกต่างกันไปตามบริบทแต่ละประเทศ

อย่างในโซนตะวันตก อัตราดอกเบี้ยที่ตํ่าเกินไปเป็นเวลานานส่งผลให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจนล้นตลาด และเมื่อดอกเบี้ยสูงขึ้นก็ทำให้ผู้ประกอบการเผชิญปัญหาทางการเงิน

ส่วนในจีน เป็นปัญหาหลักเกิดจากการผลิตเกินความต้องการอย่างมหาศาล ทำให้อุตสาหกรรมทั้งระบบเผชิญความท้าทายที่ต้องใช้เวลานานในการฟื้นตัว แต่ขณะเดียวกันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยเผชิญความท้าทายที่แตกต่างจากประเทศอื่น

โดยปัญหาหลักไม่ได้เกิดจากอุปทานล้นตลาด แต่เป็นผลจาก หนี้ครัวเรือนที่สูง และธนาคารที่กังวลในการปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อรุ่นใหม่ ที่ยังไม่มีสินทรัพย์สะสมเพียงพอสำหรับการค้ำประกัน ส่งผลให้ความต้องการในกรุงเทพฯ ชะลอตัว แม้จะยังมีอุปสงค์อยู่ก็ตาม

“ธนาคารไม่มั่นใจในศักยภาพการชำระหนี้ของคนรุ่นใหม่ นี่คือเหตุผลที่ตลาดกรุงเทพฯ ยังอ่อนตัว แม้ว่าจะมีอุปสงค์อยู่ก็ตาม” นายโฮ กวง ปิง กล่าว

ขณะที่ตลาดชาวไทยมีกำลังซื้อที่อ่อนแอลงจากความเข้มงวดของธนาคารที่ให้การเข้าถึงสินเชื่อ เนื่องจากมีหนี้ครัวเรือนที่สูง รายได้น้อย จึงขาดความเชื่อมั่นในการชำระหนี้ ในส่วนของตลาดชาวต่างชาติค่อนข้างไม่น่ากังวล เนื่องจากขณะนี้ตลาดต่างชาติในไทยกำลังบูมเป็นอย่างยิ่ง

ชูกฎหมายควบคุม ปรับสมดุลโครงสร้างพื้นฐาน-ผังเมือง

นายโฮ  กวง ปิง ยังได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับนโยบายที่มุ่งเพิ่มสัดส่วนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติเป็น 75% และการอนุญาตให้ซื้อที่ดิน ที่ยังอยู่ในระหว่างการศึกษานโยบายของรัฐบาล โดยมองว่านโยบายดังกล่าวเป็นทิศทางที่ดี แต่สิ่งที่รัฐบาลควรให้ความสำคัญมากกว่าคือการควบคุม และวางแผนพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน

“ประเทศไทยไม่ควรกังวลว่าชาวต่างชาติจะซื้อหรือไม่ซื้ออย่างไร แต่ควรใส่ใจกับประเภทของการพัฒนาโครงการมากกว่า เช่น การควบคุมความสูงของอาคาร หรือการจัดโซนนิ่งที่เหมาะสม และเพื่อการจัดการจราจร”

นายโฮ กวง ปิง ยังกล่าวชี้ให้เห็นว่าหลายประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกาและญี่ปุ่น อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินได้ โดยใช้กฎการวางผังเมืองที่เหมาะสมเป็นเครื่องมือในการจัดการ

กระจายอำนาจศูนย์กลาง สู่การพัฒนาเมืองรอง

อีกหนึ่งประเด็นที่นายโฮ กวง ปิง ให้ความสำคัญคือการพัฒนาเมืองในประเทศไทย โดยเฉพาะการกระจายอำนาจในการวางผังเมืองไปยังจังหวัดต่างๆ โดยมองว่าในปัจจุบันการพัฒนาเมืองในประเทศไทยยังคงมีความรวมศูนย์เกินไป ซึ่งทำให้การวางผังเมืองและการจัดการโครงสร้างพื้นฐานไม่สามารถตอบสนองความต้องการในแต่ละพื้นที่ได้อย่างเต็มศักยภาพ

พร้อมยังได้ยกตัวอย่างจังหวัดภูเก็ตที่เป็นพื้นที่ท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมอย่างมากจากชาวต่างชาติทั่วโลก โดยมีแนวคิดที่สนับสนุนให้ภูเก็ตเป็นเขตการปกครองพิเศษเพื่อเพิ่มความคล่องตัวในการจัดการผังเมือง

โดยมองว่า การกระจายอำนาจจากส่วนกลางไปยังท้องถิ่นจะช่วยให้การพัฒนาพื้นที่เกิดขึ้นอย่างมีประสิทธิภาพ ตัวอย่างเช่น ความจำเป็นในการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนในภูเก็ต หากการตัดสินใจ ยังต้องขึ้นอยู่กับส่วนกลาง จะทำให้โครงการต่างๆ ล่าช้าและไม่ตอบสนองความต้องการของพื้นที่

อีกทั้งยังแนะว่า ประเทศไทยยังเป็นที่ต้องการการพัฒนาเมืองอยู่มาก โดยมองโอกาสในการพัฒนาพื้นที่เมืองรอง โดยเฉพาะในภาคตะวันออกเฉียงเหนือที่มีพื้นที่สำหรับพัฒนา และประชากรอาศัยอยู่มาก

ความสำคัญของการพัฒนาเมืองในภาคตะวันออกเฉียงเหนือยังต้องการการสร้างสภาพแวดล้อม โครงสร้างพื้นฐานที่สามารถดึงดูดการลงทุนจากภาคเอกชน และยังต้องคำนึงถึงความยั่งยืนในระยะยาว

“การพัฒนาเมืองจะไม่สามารถทำได้หากปล่อยให้เป็นหน้าที่ของดีเวลลอปเปอร์เพียงฝ่ายเดียว”

ดังนั้น ในด้านการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน นายโฮ กวง ปิง ได้เน้นยํ้าว่าภาครัฐและเอกชนควรทำงานร่วมกันเพื่อสนับสนุนการขยายตัวของเมืองในภูมิภาคต่างๆ โดยการลงทุนในระบบขนส่งมวลชน สาธารณูปโภค และการจัดการนํ้า เพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต การพัฒนาพื้นที่และโครงสร้างพื้นฐานจะช่วยส่งเสริมการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

 

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 4,047 วันที่ 24 - 27 พฤศจิกายน พ.ศ. 2567