SRTA พลิกที่ดินรถไฟรอบ TOD ปั้น“บ้านเพื่อคนไทย”แสนหน่วย
SRTA บริษัทลูกรฟท. พลิกที่ดินรถไฟรอบTOD แนวรถไฟฟ้า ปั้น “บ้านเพื่อคนไทย”แสนหน่วย รับรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย ช่วยลดภาระค่าครองชีพประชาชนได้มาก กูรูอสังหาฯเห็นด้วยแต่อย่างให้ซ้ำรอย เปล่าเช่าช่วงเหมือ่นแฟลตดินแดง
ปัจจุบัน ความต้องการที่อยู่อาศัยในสังคมไทยมีสูงแต่กลับเข้าไม่ถึงสินเชื่อ และที่เป็นปัญหาใหญ่ ราคาบ้านกับรายได้ ไม่สัมพันธ์กัน สะท้อนจาก โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมของภาคเอกชน ทำเลดีมีศักยภาพ ทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร ปริมณฑล หัวเมืองใหญ่ เฉลี่ยราคาไม่ตํ่ากว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป จากต้นทุนที่เพิ่มสูง ส่งผลให้ ความหวังความฝัน ของคนรุ่นใหม่ ที่จะมีบ้าน เป็นของตนเอง นับวันจะลดน้อยถอยลงไปทุกที
“บ้านเพื่อคนไทย” หนึ่งในนโยบายเรือธง ที่นางสาว แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี ประกาศเดินหน้า ภายใต้แคมเปญ “2568 โอกาสไทย ทำได้จริง 2025 Empowering Thais: A Real Possibility” จุดประกายความหวังของ คนรุ่นใหม่ที่เพิ่มเริ่มทำงานหลังจบการศึกษา รวมถึงผู้มีรายได้น้อย มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง บนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) โดยมอบให้ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกรฟท.ดำเนินการ
ปัจจุบันอยู่ระหว่างพิจารณาคัดเลือกที่ดินแปลงศักยภาพ ซึ่งดร.ทักษิณ ชินวัตร อดีตนายกรัฐมนตรี มีเป้าหมาย โดยระบุไว้ ในตอนหนึ่ง บน เวที บรรยายพิเศษ สัมมนา สมาชิกสภาผู้แทนราษฎร (สส.) พรรคเพื่อไทย เมื่อวันที่13 ธันวาคมที่ผ่านมา ว่าต้องการพัฒนา โครงการบ้านเพื่อคนไทย 1 ล้านหลัง แต่ทั้งนี้รัฐบาลพัฒนาได้เพียง 3 แสนหลัง และเปิดจองล็อตแรกโดยเฉพาะทำเลทองบางซื่อกม.11 ในวันที่ 20 มกราคม 2568 ซึ่งไม่แน่ชัดว่าจะเพียงพอหรือไม่
สอดคล้องกับ SRTA ที่ระบุว่าตามแผนจะพัฒนาประมาณ 1 แสนหลังหรือ 1 แสนหน่วย ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม ล่าสุดอยู่ระหว่างการตรวจสอบพื้นที่ที่เหมาะสม ให้ได้ 100% รวมถึงดูรายละเอียดในแง่ของศักยภาพ เพื่อออกแบบพัฒนาโครงการให้ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่เป็นกลุ่มวัยเริ่มต้นทำงาน หรือเฟิร์สต์จ๊อบเบอร์
โดยเน้นทำเลเดินทางสะดวกใกล้รถไฟฟ้า มี 4 พื้นที่ที่จะดำเนินการ ในระยะแรก ได้แก่ บริเวณ บางซื่อกม.11 ปัจจุบันมีเนื้อที่อยู่กว่า 300 ไร่ แต่จะนำที่ดินด้านหลังสำนักงาน ปตท.มาดำเนินการก่อน นอกจากนี้ มีทำเลเชียงราก จังหวัดปทุมธานี ซึ่งห่างอยู่ห่างจากสถานีรถไฟประมาณ 4-5 กิโลเมตร และอยู่ด้านหลังมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ศูนย์รังสิต
โดยอนาคตจะมี ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีแดง เชื่อมผ่าน อีกทำเลที่น่าจับตาคือ ย่านธนบุรี เนื้อที่กว่า 21 ไร่ ใกล้สถานีธนบุรี และโรงพยาบาลศิริราช ซึ่งมีรถไฟฟ้าสายสีแดง สายสีส้มในอนาคต และทำเลเชียงใหม่ ใกล้กับสถานีรถไฟ เนื้อที่ กว่า 60 ไร่
แหล่งข่าวจากจาก SRTA เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทย อยู่ระหว่างคัดเลือกแปลงที่ดินที่มีศักยภาพ โดยเน้นพัฒนา บนที่ดินรถไฟฯ อยู่รัศมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน หรือ โครงการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit Oriented Development: TOD) เช่นสายสีแดง นำร่อง 4 พื้นที่ดังกล่าว และยังมีแผนขยายการพัฒนาโครงการออกไปยังภูมิภาคเมืองหลักที่มีศักยภาพ
ประกอบกับ สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ได้ร่างแผนปฏิบัติการด้านการพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง (ปี 2567-2582) เพื่อศึกษาโครงการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) ทั้ง 177 แห่งว่า ขณะนี้ได้ศึกษาเสร็จแล้วเสร็จ อยู่ระหว่างนำเสนอกระทรวงคมนาคมพิจารณา และจะสามารถเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณา โดยมีพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) TOD ออกมารองรับ ซึ่งเป็นนิมิตหมายที่ดี
สำหรับรูปแบบ บ้านเพื่อคนไทย เป็นคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น ขนาดห้อง 30 ตารางเมตร และบ้านเดี่ยว 1 ชั้น เนื้อที่ 50 ตารางวา ขนาด 2 ห้องนอน 1 ห้องนั่งเล่น ห้องนํ้า รวมไปถึงพื้นที่ซักล้าง ลานจอดรถ ราคาผ่อนไม่เกิน 4,000 บาทต่อเดือน ระยะเวลาผ่อน 30+30 ปี แต่ถ้ากฎหมายเช่าระยะยาว 99 ปีผ่านการพิจารณาจะดำเนินการตามกฎหมายเช่า 99 ปีต่อไป
โดยจะเปิดให้ชมห้องตัวอย่างวันที่ 20 มกราคม 2568 ส่วนรูปแบบการลงทุนยังไม่มีข้อสรุป แต่ มีจุดเด่น ไม่ต้องดาวน์ ผ่อนน้อยอยู่ได้ 99 ปี เปลี่ยนผ่านถึงรุ่นลูกรุ่นหลานที่สำคัญใกล้เมืองและรถไฟฟ้า
นายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงการคลังระบุว่า ที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งจำเป็นของคนทุกคน ซึ่งคนรายได้มากและรายได้ปานกลางสามารถมีที่อยู่อาศัยได้ แต่สำหรับคนมีรายได้น้อยกว่าปานกลางลงมาถึงน้อยมีความต้องการ แต่ไม่สามารถตอบสนองสิ่งเหล่านี้ได้
ทั้งนี้ปัญหาซัพพลาย คือเรื่องที่อยู่อาศัยประกอบด้วยที่ดินและตัวบ้านเมื่อเป็นอย่างนั้น มีการตั้งคำถามว่าเหตุใดจะทำไม่ได้ และพบว่ามีความต้องการ แต่ไม่สามารถทำได้ โดยเฉพาะคนที่เพิ่มสร้างเนื้อสร้างตัว จบการศึกษามา2-3ปีเริ่มคิดที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งไม่มีใครสามารถซื้อได้เพราะรายได้ไม่พอกับค่าใช้จ่าย
ล่าสุด รัฐบาลมองเห็นที่ดินรัฐ อย่างการรถไฟฯ แปลงศักยภาพ ยังไม่ทำประโยชน์จึงเกิดนโยบายบ้านเพื่อคนไทย ขึ้น โดยผ่อนแต่ละงวด 4,000บาท ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นผู้คัดกรองปล่อยสินเชื่อ ระยะยาว โดยอาศัยอำนาจ ตามกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ์ หากผ่อนครบ 30 ปี สามารถอยู่ได้ถึง 80 ปี 90 ปี 99 ปี ได้ถึงลูกหลาน ซึ่งต้องพิจารณาระยะเวลาอีกครั้ง
“รัฐบาลจึงคิดนโยบายออกมา โดยให้ ประชาชนมีที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นบ้านหลังที่หนึ่ง เพื่อตั้งตัว และเมื่อตั้งตัวได้แล้ว จะมีบ้านหลังที่สอง ภายหลัง แต่ในช่วงบ้านหลังที่หนึ่ง นั้น ราคาต้องถูกคุณภาพดี อยู่ในพื้นที่ที่ลดค่าใช้จ่ายเช่นในเมือง ค่าใช้จ่ายเดินทางไปทำงานไม่สูง ซึ่งจะสอดคล้องกับ รถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสายที่จะช่วยสนับสนุน ลดค่าครองชีพลง และมีรายได้เพิ่มขึ้นเพื่อตั้งตัว”
สอดคล้องกับ นักวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์มองว่า เป็นเรื่องที่ดี เพราะหากรัฐบาลปรับโครงสร้างหนี้ ทำให้หนี้ลดลงช่วยให้ การจับจ่ายกลับมา เศรษฐกิจจะเดินต่อได้ ซึ่งเชื่อมโยงกับนโยบาย บ้านเพื่อคนไทย ราคาถูกบนที่ดินรัฐและรถไฟฟ้าราคาไม่เกิน 20 บาทตลอดสายช่วยลดภาระค่าครองชีพประชาชนได้มาก
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า เห็นด้วยกับนโยบายรัฐบาล โครงการบ้านเพื่อคนไทย ที่จะช่วยให้ผู้มีรายได้น้อย เข้าถึงที่อยู่อาศัยและสินเชื่อ ผ่อนผ่านธนาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เดือนละ 4000 บาท 30 ปี คาดว่าราคาอยู่ที่ 4-5แสนบาทต่อหน่วย แต่ทั้งนี้การพัฒนาต้องไม่ซํ้ารอยเหมือนแฟลตดินแดงที่ปล่อยให้มีการเช่าช่วง
สำหรับโครงการบ้านเพื่อคนไทยมีเงื่อนไข ดังนี้ผู้ที่ลงทะเบียนเป็นผู้ที่ไม่มีเคยมีบ้านมาก่อน ไม่มีเครดิตบูโร หลังจากนั้นธอส.จะดำเนินการให้ผู้ที่ลงทะเบียนที่ให้ความสนใจโครงการฯตรวจสอบสิทธิ์เพื่อเช็กเครดิตและจะแจ้งผลการลงทะเบียนโดยจะกำหนดวันเวลาให้ผู้ที่ลงทะเบียนจองโครงการฯผ่านแอพพลิเคชันคาดว่าประชาชนที่ลงทะเบียนสามารถเข้าอยู่อาศัยไม่เกิน 150 หน่วย ภายในปี 2568
ส่วนสาเหตุที่ใช้พื้นที่ของรฟท.ดำเนินการจัดทำบ้านเพื่อคนไทยนั้นแหล่งข่าวจากกระทรวงคมนาคม ระบุว่า เนื่องจากพื้นที่ของรฟท.ไม่มีต้นทุนทำให้ประชาชนที่อาศัยอยู่บ้านในโครงการฯนี้ไม่มีต้นทุนของที่ดินส่งผลให้บ้านมีราคาถูก แต่ประชาชนไม่มีสิทธิ์ได้กรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดมิเนียมเนื่องจากเป็นที่ของรฟท.แต่สามารถเช่าเพื่ออยู่อาศัยในระยะยาวได้ถึง 99 ปี
อย่างไรก็ตามโครงการบ้านเพื่อคนไทย เป็นเรื่องที่ดี ช่วยคนไทยมีบ้าน แต่อย่าให้ซํ้ารอยบ้านเอื้ออาทร !!
หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 44 ฉบับที่ 4,054 วันที่ 19 - 21 ธันวาคม พ.ศ. 2567