"ลดค่าโอน-จดจำนอง" จุดเปลี่ยนสำคัญอสังหาฯไทย ท่ามกลางเศรษฐกิจชะลอตัว

 

คณะรัฐมนตรีประกาศปรับลดค่าโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01% ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมในราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ในปี 2568  ถือว่าเป็นข่าวดีท่ามกลางปัจจัยลบที่กำลังรุมเร้าอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในขณะนี้หลังจากที่ก่อนหน้า คณะรัฐมนตรีประกาศผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-to-Value) โดยธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 เป็นระยะเวลา 1 ปี 2 เดือน

 

ถือเป็นสัญญาณบวกที่สามารถ กระตุ้นบรรยากาศการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ดีขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งหลังจากการประกาศผ่อนปรนดังกล่าว ภาพรวมอุปทานการเปิดขายใหม่ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสแรกของปี 2568 มีการปรับตัวดีขึ้นอย่างชัดเจน

โดยพบว่ามีอุปทานเปิดขายใหม่รวม 5,509 ยูนิต ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า 67.54% คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 23,850 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกและสถานการณ์เศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมา

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่าการลดค่าโอนและค่าจดจำนองลงมาเหลือ 0.01% ในภาวะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับการชะลอตัวทางเศรษฐกิจนั้น

ภัทรชัย ทวีวงศ์

สามารถสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้หลายด้าน ซึ่งจะเห็นได้จากในทุกครั้งที่รัฐบาลประกาศปรับลด ค่าโอนและค่าจดจำนองลงมาเหลือ 0.01% จะเป็นเสมือนแรงจูงใจที่สามารถกระตุ้นกำลังซื้อให้มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นทุกครั้ง

แม้ว่าในปี 2567 ที่ผ่านมา จะสามารถกระตุ้นได้เพียงแค่ตลาดคอนโดมิเนียมเท่านั้น ซึ่งจากภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดคอนโดมิเนียมในปีที่ผ่านมาในช่วงระดับราคาตํ่าว่า 7 ล้านบาทต่อยูนิตปรับตัวสูงขึ้นในช่วงทุกระดับราคา

ขณะที่ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนของบ้านจัดสรรในช่วงระดับราคาตํ่ากว่า 7 ล้านบาท จะปรับตัวลดลงในทุกช่วงระดับราคาเช่นเดียวกัน ประกาศปรับลด ค่าโอน และค่าจดจำนองลงมาเหลือ 0.01% ฝ่ายวิจัยและการสื่อสารของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่าจะมีผลดีทั้งในระยะสั้นและระยะยาวต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ดังนี้

1. กระตุ้นความต้องการในตลาด  การปรับลดค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมทั้งค่าโอนและค่าจดจำนองจะช่วยลดภาระการเงินให้กับผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับภาวะชะลอตัวการลดค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะเป็นการกระตุ้นให้เกิดความเคลื่อนไหวในตลาดมากขึ้น และช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะส่งผลให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น

 2.เพิ่มสภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจ ด้วยการลดต้นทุนในการทำธุรกรรมต่าง ๆ จะทำให้เกิดการหมุนเวียนของสินทรัพย์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งส่งผลดีต่อการฟื้นตัวของตลาดและเศรษฐกิจในภาพรวม สภาพคล่องที่เพิ่มขึ้นนี้สามารถช่วยให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินงานต่อไปได้ และยังช่วยให้ธนาคารหรือสถาบันการเงินสามารถปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ซื้อได้ง่ายขึ้น

3. การกระตุ้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การลดค่าใช้จ่ายในการโอนและการจดจำนองจะทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ดูน่าสนใจมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ การตัดสินใจลงทุนจะได้รับแรงจูงใจมากขึ้นจากต้นทุนที่ลดลง ทั้งนี้ การมีสภาพคล่องในตลาดจะช่วยเพิ่มความมั่นใจในกลุ่มนักลงทุน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสฟื้นตัวและเติบโตได้เร็วขึ้น

 4.ช่วยลดภาระของผู้ซื้อบ้านครั้งแรก  ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกจะได้รับประโยชน์โดยตรงจากการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง เนื่องจากจะลดภาระค่าใช้จ่ายเบื้องต้นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในราคาไม่สูงเกินไป การลดต้นทุนในการทำธุรกรรมจะทำให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น และส่งผลให้มีความมั่นใจในการตัดสินใจซื้อ

 5. เสริมสร้างความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์  การปรับลดค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมสามารถเป็นสัญญาณของความพยายามจากภาครัฐในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และฟื้นฟูเศรษฐกิจโดยรวมในช่วงที่มีการชะลอตัวของตลาด ภาครัฐสามารถใช้มาตรการนี้เพื่อส่งเสริมความมั่นใจในตลาดทั้งในด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนระยะยาวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

6. ผลกระทบเชิงบวกต่อผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้พัฒนาโครงการอสังหา ริมทรัพย์ การลดค่าโอนและค่าจดจำนองสามารถช่วยกระตุ้นยอดขายของโครงการได้โดยตรง โดยเฉพาะโครงการที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าผู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่มีราคาตํ่าถึงปานกลาง การลดภาระค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์จะทำให้ลูกค้าเห็นว่ามีความคุ้มค่าในการลงทุนมากขึ้น และอาจทำให้ยอดขายเพิ่มขึ้นในระยะเวลาอันสั้น

 7. การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด ด้วยการกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเคลื่อนไหวมากขึ้น ผู้พัฒนาจะสามารถวิเคราะห์และพัฒนาโครงการที่ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากขึ้น รวมถึงการสร้างโครงการที่สามารถเข้าถึงได้ง่ายและตอบสนองต่อปัจจัยเศรษฐกิจในช่วงเวลานี้

โดยรวมแล้ว การลดค่าโอนและค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% เป็นการปรับตัวที่สำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่มีภาวะชะลอตัว และจะช่วยเสริมสร้างความมั่นคงให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างยั่งยืน ทั้งในด้านการสร้างความเชื่อมั่นของผู้ซื้อและผู้ลงทุน และการเพิ่มสภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจโดยรวม

แนวโน้มภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทยในปี 2568 จะได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัยที่สำคัญ โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกประเทศที่มีผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย และแนวโน้มเศรษฐกิจที่ยังคงเผชิญความไม่แน่นอนในระยะสั้นถึงระยะกลาง

คาดการณ์ว่าในปี 2568 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีแนวโน้มลดลงโดยรวมประมาณ 3-5% เมื่อเทียบกับปี 2567 ซึ่งคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ในช่วงประมาณ 502,000-512,270 ล้านบาท การลดลงนี้จะมีผลกระทบอย่างมากในกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงสูง เนื่องจากอุปสรรคจากปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังคงมีการเติบโตที่แข็งแกร่ง เพราะมีความต้องการจากผู้ซื้อในระดับกลางถึงต่ำที่ยังคงมีกำลังซื้อสูง และสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีราคาเข้าถึงได้สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่ากลางถึงสูง

โดยรวมแล้ว แม้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 จะเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจโลกและภายในประเทศ รวมถึงความยากลำบากในการขอสินเชื่อ แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำและบ้านหรูยังคงมีความแข็งแกร่ง ซึ่งการปรับตัวให้เหมาะสมกับความต้องการของผู้บริโภคในแต่ละกลุ่มจะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส แนะนำว่า เพื่อกระตุ้นการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ที่เผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยหลายประการ รัฐบาลควรเร่งดำเนินมาตรการที่สามารถบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อและเสริมสร้างความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านในระดับราคาต่ำถึงกลาง ซึ่งยังคงมีความต้องการสูงในตลาด

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,087 วันที่ 13 - 16 เมษายน พ.ศ. 2568