ขสมก. ลุยประมูลพื้นที่เชิงพาณิชย์ บูมที่ดินบางเขน-มีนบุรี 3.8 พันล้าน
“ขสมก.” เล็งศึกษาที่ดินบางเขน-มีนบุรี 21 ไร่ วงเงิน 3.8 พันล้านบาท อัพเกรดพื้นที่เชิงพาณิชย์ จ่อชงครม.ชุดใหม่ ไฟเขียวภายในปีนี้ เตรียมเปิดประมูลปี 67 ดึงเอกเช่าพื้นที่ปั๊มรายได้ สัญญาสัมปทาน 10-15 ปี คาดตอกเสาเข็มปี 68
ที่ผ่านมาขสมก.มีพื้นที่อู่จอดรถโดยสารหลายแห่ง แต่ปัจจุบันพบว่ามีพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ 2 แห่ง คือ อู่บางเขนและอู่มีนบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความเหมาะสม สามารถสร้างรายได้ให้แก่ขสมก.ในอนาคต
รายงานข่าวจากองค์การขนส่งมวลชนกรุงเทพ (ขสมก.) เปิดเผยว่า สำหรับความคืบหน้าแผนพัฒนาเชิงพาณิชย์ของ ขสมก. ในพื้นที่อู่จอดรถเมล์บางเขน จำนวน 11 ไร่ และอู่มีนบุรี จำนวน 10 ไร่ ที่ผ่านมาได้ศึกษารายละเอียดของโครงการฯ ซึ่งเป็น 1 ในแผนฟื้นฟูกิจการ ขสมก. เบื้องต้นขสมก.ได้เสนอต่อ (คนร.) พิจารณาแล้ว ปัจจุบันคนร.ได้มีความเห็นให้ ขสมก.กลับมาดำเนินการให้สอดคล้องกับแผนการจัดหารถโดยสาร ฯลฯ ที่อยู่ในแผนฟื้นฟูกิจการฯอีกครั้ง ซึ่งจะต้องรอให้ที่ปรึกษาศึกษาแผนฟื้นฟูกิจการ ขสมก.ให้แล้วเสร็จภายใน 180 วัน ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2566-สิงหาคม 2566 จึงจะนำเสนอต่อคนร.พิจารณาอีกครั้ง หลังจากนั้นจะเสนอต่อกระทรวงคมนาคมและคณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบภายในปีนี้
ที่ผ่านมาโครงการฯดังกล่าวมีแผนพัฒนาตามพ.ร.บ.ร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) ขณะเดียวกันจากการจ้างศึกษาโครงการฯพบว่าสภาวะการณ์ในพื้นที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ขสมก.มีแผนดำเนินการร่วมลงทุนในรูปแบบให้เอกชนเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อลงทุนโครงการฯ ทั้งนี้หากจะเริ่มดำเนินโครงการฯได้ ขสมก.ต้องเตรียมหาพื้นที่ใหม่ รองรับจุดจอดรถโดยสารด้วย
“โครงการฯนี้ มีความล่าช้า เนื่องจากอยู่ในช่วงที่มีการเลือกตั้ง ซึ่งจะต้องรอรัฐบาลชุดใหม่เข้ามาดำเนินการ คาดว่าจะต้องรอเสนอครม.ชุดใหม่ เป็นผู้พิจารณาเห็นชอบโครงการฯและแผนฟื้นฟูกิจการขสมก. แทน เนื่องจากมีงบประมาณที่ขสมก.จะต้องขอรับจัดสรรจากภาครัฐด้วย”
รายงานข่าวจากขสมก.กล่าวต่อว่า หากแผนพัฒนาเชิงพาณิชย์ของ ขสมก. ในพื้นที่อู่จอดรถเมล์ทั้ง 2 แห่ง ผ่านความเห็นชอบจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและคณะรัฐมนตรี (ครม.) แล้ว คาดว่าจะเริ่มเปิดประมูลได้ภายในปี 2567 ในรูปแบบการจ้างเอกชนเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ สัญญาสัมปทานราว 10-15 ปี หลังจากนั้นเอกชนจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างเพื่อพัฒนาพื้นที่โครงการฯได้ภายในปี 2568 ส่วนจะเปิดให้บริการได้เมื่อไรนั้นขึ้นอยู่กับเอกชนผู้ชนะการประมูลเป็นผู้พิจารณาว่าจะดำเนินการก่อสร้างอย่างไรบ้าง
ทั้งนี้ในการประมูลพื้นที่เชิงพาณิชย์ทั้ง 2 แห่ง จะมีการระบุในเอกสารประกาศประกวดราคา (ทีโออาร์) โดยให้เอกชนนำเสนอแผนการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ซึ่งรูปแบบการนำเสนอของเอกชนจะต้องตอบโจทย์ในการหารายได้พื้นที่เชิงพาณิชย์ให้กับขสมก.และเป็นประโยชน์ต่อการให้บริการแก่ส่วนรวมด้วย
“เชื่อว่าแผนพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ทั้ง 2 แห่ง เอกชนมีความสนใจที่จะลงทุน หากให้สัญญาสัมปทานระยะยาว จะทำให้เอกชนมีรายได้คุ้มกับค่าเช่าในพื้นที่มากกว่าให้สัญญาสัมปทานระยะสั้นเพียง 3-5 ปี”
สำหรับแผนพัฒนาเชิงพาณิชย์ของ ขสมก. โดยที่ผ่านมาได้มีการศึกษานำพื้นที่อู่จอดรถหลายแห่งในกรุงเทพฯ มาเตรียมเปิดประมูลให้เอกชนร่วมลงทุน อาทิ อู่บางเขน ที่มีพื้นที่ 11 ไร่ อยู่ติดกับรถไฟฟ้า และอู่มีนบุรี ที่มีพื้นที่ 10 ไร่ เป็นย่านชุมชนที่มีการเดินทางผ่านหนาแน่น ถือเป็นอู่จอดรถที่มีศักยภาพที่จะจูงใจเอกชนมาร่วมลงทุนในโครงการฯ
นอกจากนี้ขสมก.ได้ประเมินมูลค่าการลงทุนของโครงการเชิงพาณิชย์ทั้ง 2 แห่ง พบว่าพื้นที่บริเวณอู่บางเขน มีมูลค่าลงทุนรวมทั้งสิ้น 2,494 ล้านบาท โดย ขสมก.จะเป็นผู้ลงทุนที่ดิน ส่วนเอกชนจะเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างอาคารทั้งหมด แบ่งออกเป็น ค่าธรรมเนียมการใช้สิทธิ์ 278 ล้านบาท ค่าตอบแทนระหว่างการก่อสร้าง 13 ล้านบาท ผลตอบแทนจากค่าเช่า 514 ล้านบาท
ส่วนพื้นที่บริเวณอู่มีนบุรี มีมูลค่าลงทุนราว 1,386.88 ล้านบาท ที่ผ่านมาจากผลการศึกษา ขสมก.มีแนวคิดจะพัฒนาเป็นตลาดและร้านค้า รวมทั้งการพัฒนาเป็นตลาดและร้านอาหารริมน้ำบริเวณคลองสามวา หลังสิ้นสุดสัมปทานเอกชนจะต้องโอนที่ดินและทรัพย์สินทั้งหมดคืนให้ ขสมก.โดยจะมีการก่อสร้างเฉพาะอาคารตลาดและร้านค้า
อย่างไรก็ตามจากผลการศึกษาในช่วงที่ผ่านมา ขสมก.มีเป้าหมายพัฒนาอู่จอดรถทั้ง 2 แห่งในลักษณะโครงการมิกซ์ยูส โดยผสมผสานระหว่างโรงแรมที่พักระดับกลาง แหล่งจัดประชุมสัมมนา ห้างสรรพสินค้า รวมไปถึงร้านอาหารและคอมมูนิตี้มอลล์ประเภทอื่นๆ เพราะเล็งเห็นว่าหากมีการพัฒนาโครงการดังกล่าวจะจูงใจเอกชนร่วมลงทุนและคาดว่าจะสร้างรายได้ผลตอบแทนสูงต่อเนื่อง