ย้อนเกม "สามย่านมิตรทาวน์" ฝ่าด่านหิน 3 ปีโควิด

แม้จะเปิดตัวมาในช่วงจังหวะที่ไม่ดีนักสำหรับ สามย่านมิตรทาวน์ ที่เปิดให้บริการในช่วงเวลาที่ไล่เรี่ยกับการเข้ามาของ โควิด 19 แน่นอนว่าการรุกธุรกิจรีเทลครั้งนี้ของ  เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ไม่ง่ายอย่างที่คิด เพราะแวดล้อมไปด้วยอุปสรรคทั้งโรคระบาด การล็อกดาวน์ ปิดห้าง การเว้นระยะห่าง 

อย่างไรก็ตามแม้จะต้องทำธุรกิจท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่ไม่เอื้ออำนวยมาตลอด3ปี แต่ สามย่านมิตรทาวน์ ก็ยังสามารถอยู่รอดมาได้และทราฟฟิกปัจุบันดีดตัวสูงถึง79,000 คนต่อวัน สูงขึ้นถึง 35%เทียบกับช่วงก่อนเกิดโรคระบาด และคาดว่าในเดือนตุลาคม-ธันวาคม 2565 ทราฟฟิกจะโตขึ้นอีก 10%  หรืออย่างน้อยๆ 80,000 คนต่อวัน

ทั้งนี้  “ธีรนันท์ กรศรีทิพา” รองกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) หรือ FPCT ย้อนภาพความสำเร็จตลอด 3 ปีของสามย่านมิตรทาวน์ ว่า situation สำคัญที่ทำให้ สามย่านมิตรทาวน์ สามารถรักษาการเติบโตได้ เนื่องจากมีโลเคชั่นที่อยู่ใกล้สถานศึกษาซึ่งปัจจุบันมีการเปิดเรียนแบบไฮบริด คือการเรียนออนไซด์สลับกับออนไลน์ ซึ่งนักศึกษาและนักเรียนส่วนใหญ่ เลือกที่จะออกมานั่งเรียนออนไลน์เป็นกลุ่มมากกว่านั่งเรียนอยู่ที่บ้านคนเดียว 

ขณะเดียวกัน work from home หายไป แต่ work from Anywhere เกิดขึ้นมาแทนทำให้คนไม่จำเป็นต้องอยู่ออฟฟิศแต่ออกมานั่งทำงานข้างนอกบ้านแทน นอกจากนี้แผนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลเช่นโครงการคนละครึ่งก็ทำให้คนออกมาจับจ่ายใช้สอยนอกบ้านมากขึ้น

 

3 ปีที่ผ่านมาคนมองว่าทราฟฟิกสามย่านมิตรทาวน์เยอะ โดยก่อนช่วงโควิดมีทราฟฟิกอยู่ที่ประมาณ 5.5 หมื่นคนต่อวันซึ่งสาเหตุที่ทำให้คนเข้ามาใช้บริการในสามย่านมิตรทาวน์มาจาก 5 ส่วนหลักคือ 1 ทำเลที่ดี สามย่านเป็นโลเคชั่นกลางเมือง ที่แวดล้อมไปด้วยสถานศึกษาและแหล่งที่อยู่อาศัย

2  ความพิเศษของลูกค้าหลักเป็นนักเรียนนักศึกษาในช่วงเปิดเทอมใหม่เราจะมีนักศึกษาเรียนออนไซต์เป็นแฟนคลับที่เกิดใหม่ และอีกหนึ่งกลุ่มที่สำคัญคือกลุ่มครอบครัว ซึ่งปัจจุบันสัดส่วนลูกค้าเป็นกลุ่มนักเรียนนักศึกษา 50% กลุ่ม Jobper 40% และกลุ่ม family and kid 10 %

 

3 การเป็นโครงการมิกซ์ยูส ที่มีทั้งตึกออฟฟิศโรงแรมและคอนโด ทำให้มีทราฟฟิกเข้ามาหล่อเลี้ยงจากหลายส่วน โซนศูนย์การค้า มีผู้เช่า 98% ของพื้นที่, โซนออฟฟิศ มีผู้เช่า 95% ของพื้นที่, โซนโรงแรม อัตราเข้าพักแตะ 90% และคอนโดมิเนียม ขายหมด 100% (จำนวนห้องชุด 500 กว่ายูนิต)และที่สำคัญมีโซนอาหารกินสัดส่วนถึง 40%ของพื้นที่เนื่องจาก Fodie hub เป็นอีกหนึ่งแม็กเน็ตสำคัญที่ช่วยดึงลูกค้า นอกจากนี้ยังโซน 24 ชั่วโมงทำให้มีลูกค้าเข้ามาใช้บริการอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยครั้งละ 3-4 ชั่วโมงในศูนย์ฯ

 

 4 .มาร์เก็ตติ้งโปรแกรม สามย่านมิตรทาวน์ มีพื้นที่รองรับในการจัด Event หลากหลายโซนรวมถึงมีการจัดพื้นที่ที่สอดรับกับไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมายมีพื้นที่ให้ถ่ายรูปและทำ Content ลง Social ทำให้ภาพของสามย่านมิตรทาวน์กระจายไปได้อย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ยังมี กิจกรรม Event อัดแน่นตลอดทั้งปีเพื่อเรียกคนเข้ามาและทำให้เกิดการจับจ่ายใช้สอย

 

5.Merchandising Mix สามย่านมิตรทาวน์ให้ความสำคัญกับการเติบโตไปพร้อมกับผู้เช่าหรือ partner โดยเฉพาะแบรนด์ไทยหน้าใหม่ซึ่งในส่วนของการทำ Marketing ปัจจุบันการโฆษณาไม่สามารถทำได้เหมือนเมื่อก่อนสิ่งที่สัญญาณไม่เท้าทำคือการทำให้ Partner สามารถโชว์ศักยภาพของตัวเองส่งผลให้ตั้งแต่เปิดศูนย์การค้ามาใช้ระบบร้านเช่าซึ่งมีการต่อสัญญารอบ 2 ไปและมีผู้เช่าที่ไม่ต่อสัญญาเพียง 5 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น

 

อย่างไรก็ตามแม้จะผ่านพ้นช่วงวิกฤตโควิดมาได้และสามารถรักษาการเติบโต รวมทั้งทราฟฟิกในระดับที่สูง แต่ผู้บริหารมองว่าสามย่านมิตรทาวน์ยังสามารถดึงพลาสติกไปจนถึงสิ้นปีได้ถึง 80000คนต่อวัน 

 

“เนื่องจากในช่วงไตรมาสที่ 4 หรือช่วงท้ายปีเทรนด์การเติบโตของตลาดรีเทลเริ่มกลับมาตามทราฟฟิกที่กลับมาเรื่อยๆ ในช่วง 3 เดือนสุดท้ายภาพที่จะเกิดขึ้นคือคนเดินทางออกนอกประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะในฝั่งยุโรปที่จะหนีหนาวและเดินทางเข้ามาพักในทวีปเอเชียแน่นอน เนื่องจากผลพวงของสงครามรัสเซียและการขาดแคลนก๊าซ 

 

ส่วนกำลังซื้อภายในประเทศตอนนี้ ผู้บริโภคไม่ได้มองว่าจะต้องใช้บริการ retail ขนาดใหญ่แต่จะเลือกใช้บริการ retail ที่ถูกจริต ไม่อึดอัดเวลาเดินหรือ สเปเชียลลิตี้ รีเทล และที่น่าจับตามองก็คือช่วงของเคาน์ดาวน์ซึ่งเงียบมา 2 ปีดังนั้นเคาน์ดาวน์ปีนี้ retail สู้ตายกันแน่ๆ”