ซื้อบ้าน ระวังติดกับดัก มาตรการกระตุ้น 22ตุลาคม

เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2562 รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าโอน จากเดิม 2.0% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนอง จากเดิม 1.0% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยพร้อมอาคารห้องชุดที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน นอกจากนี้ยังมีมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ภายใต้กรอบวงเงินรวม 50,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน ปีที่ 1-ปีที่ 3 คงที่ 2.50% ต่อปี ปีที่ 4-ปีที่ 5 คงที่ 4.625% ต่อปี ส่วนปีที่ 6 จนถึงตลอดอายุสัญญากู้เงิน กรณีสวัสดิการ MRR - 1.00% ต่อปี กรณีรายย่อย MRR - 0.75% ซึ่งปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ธอส. เท่ากับ 6.625% ต่อปี เริ่มวันนี้-24 ธันวาคม 2563

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเยนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) มองว่ามาตรการดังกล่าวเป็นทั้งข่าวดีและข่าวร้าย ข่าวดีก็คือรัฐบาลออกกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ซื้อบ้านผ่อนได้ในอัตราดอกเบี้ยตํ่า แต่ข่าวร้ายก็คือมาตรการนี้อาจเป็นกับดักที่ผู้ซื้อบ้านต้องพึงระวัง

ทั้งนี้ มาตรการดังกล่าว แม้จะอ้างว่า เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในระดับราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง วัยทำงาน หรือประชาชนที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว และกลุ่มผู้สูงอายุ ซึ่งจะมีส่วนช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต สร้างความมั่นคงในสถาบันครอบครัว รวมถึงกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหา ริมทรัพย์และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง แต่แท้จริงเป็นการช่วยกระตุ้นให้ซื้อสินค้าจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินมากกว่า เพราะซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่งเท่านั้น ไม่สามารถซื้อบ้านมือสอง จากชาวบ้านกันเองได้

นอกจากนั้นมาตรการนี้อยู่ “ภายใต้กรอบวงเงินรวม 50,000 ล้านบาท” คงช่วยได้แค่ “นํ้าจิ้ม” เพราะเป็นเงินเพียงเล็กน้อย ในขณะนี้เฉพาะกรุงเทพ มหานคร และปริมณฑลมีบ้านว่าง (สร้างเสร็จ ซื้อไปแล้วแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัย) จำนวน 525,889 หน่วย ถ้าเฉลี่ยหน่วยละ 3 ล้านบาท ก็เป็นเงิน 1,577,667 ล้านบาท และยังมีบ้านในมือผู้ประกอบการรอขายอีก 200,000 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 800,000 ล้านบาท จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ แสดงว่าขณะนี้มูลค่าบ้านรอขายมีสูงถึง 2,377,667 ล้านบาท ถ้ารวมต่างจังหวัดด้วยอาจถึง 3 ล้านล้านบาท กรอบวงเงิน 50,000 ล้านบาท จึงเป็นเพียง 1.7% เท่านั้น จึงถือว่าไม่มีประสิทธิผล

โดยอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน ปีที่ 1-ปีที่ 3 คงที่ 2.50% ต่อปี ปีที่ 4 - ปีที่ 5 คงที่ 4.625% ต่อปี ส่วนปีที่ 6 จนถึงตลอดอายุสัญญากู้เงิน กรณีสวัสดิการ MRR- 1.00% ต่อปี กรณีรายย่อย MRR - 0.75% (ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ธอส. เท่ากับ 6.625% ต่อปี) จุดนี้ ดร.โสภณ ชี้ว่าน่ากลัวมาก เพราะแม้ในช่วง 3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยตํ่า แต่ก็แทบจะไม่ได้ผ่อนเงินต้นเลย ส่วนพอถึงปีที่ 6 ใช้อัตราดอกเบี้ย MRR ซึ่งก็แล้วแต่ธนาคารจะกำหนดอัตราไหนก็ได้ แล้วก็เขียนว่าลดลง แต่ในความเป็นจริงใน 6 ปีข้างหน้า อัตราดอกเบี้ยที่จัดเก็บอาจสูงกว่าในท้องตลาด ทำให้ต้องย้ายแบงก์ เสียค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมอีก ในขณะที่ยังผ่อนได้ไม่ถึงไหน เพราะช่วงแรกๆ ดอกเบี้ยถูกมาก เงินต้นจึงแทบไม่ได้ถูกตัดออกไปไหนเลย

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยฯ ระบุอีกว่า ที่กำหนดให้กู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า ขณะนี้มีบ้านที่สร้างเสร็จหรือจะเสร็จในปี 2562 พร้อมที่จะโอนในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ราว 54,963 หน่วย ในจำนวนนี้มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอยู่ 28.5% หรือประมาณ 15,717 หน่วย ถ้ารวมทั่วประเทศอาจมีอยู่ประมาณไม่เกิน 30,000 หน่วย ในวงเงินกู้ 50,000 ล้านบาทนั้น หากหน่วยหนึ่งที่มีการกู้ ณ ราคา 2.5 ล้านบาท ก็กู้ได้เพียง 20,000 หน่วย ซึ่งวงเงินกู้นี้คงไม่พอเพียงอยู่ดี

ที่สำคัญ มาตรการดังกล่าว “ลดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยตามมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรี ซึ่งให้ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%” ข้อนี้คงเป็นประโยชน์ให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นและคงทำให้ยินดีแจ้งซื้อขายตามราคาจริงเพื่อเป็นฐานข้อมูลในการประเมินค่าทรัพย์สินของทางราชการ แต่ก็ทำให้สูญเสียรายได้มาพัฒนาประเทศ

“เราควรส่งเสริมให้ประชาชนตระหนักถึงความสำคัญในการเสียภาษีตามหน้าที่มาพัฒนาประเทศ การที่บ้านราคา 100% แล้วต้องเสียดอกเบี้ย 1.5% (ปกติมักจะคนละครึ่งกับบริษัทพัฒนาที่ดิน) เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อสามารถเสียได้ ไม่สูงมากนัก และทำให้รัฐมีรายได้มาพัฒนาประเทศ”

นายโสภณยํ้าว่า การผ่อนจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ตํ่าๆ เพียง 2% ต่อปี จะดูจูงใจในการรีบโอนเป็นพิเศษ แต่ปรากฏว่าใน 3 ปีแรก ลดเงินต้นไปน้อยมาก แทบทั้งหมดที่ผ่อนจ่ายไป

ซื้อบ้าน ระวังติดกับดัก มาตรการกระตุ้น 22ตุลาคม