รามคำแหง-รัชดา ทำเลทองคอนโด กำลังซื้อดีต่อเนื่อง

นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า  แม้ว่าในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อยังอยู่ในระดับต่ำ แต่ปีที่ผ่านมา พบความต้องการที่อยู่อาศัยภายในประเทศ ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับตัวเลขมูลค่าสินเชื่อใหม่อาคารชุด พบว่าเพิ่มสูงขึ้นในทุกไตรมาสตลอดทั้งปี มูลค่ารวม 106.8 พันล้านบาทในปี 2563 เพิ่มขึ้น 4% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากการจัดรายการส่งเสริมการขายจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ จากข้อมูลสำรวจของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ในปี 2563 พบว่าคนกรุงเทพฯ มีรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 39,459 บาทต่อครัวเรือน ซึ่งสามารถกู้ซื้อคอนโดมิเนียมได้ในราคาไม่เกิน 2.3 ล้านบาท อาจไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมบริเวณพื้นที่กรุงเทพชั้นในได้ ดังนั้นบริเวณกรุงเทพชั้นนอกและกรุงเทพชั้นกลาง ถือเป็นพื้นที่สำคัญที่สามารถตอบโจทย์ในกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ได้ 

โดยต้องเป็นพื้นที่ที่อยู่ไม่ไกลจากใจกลางเมือง มีแหล่งงาน สถาบันการศึกษา และมีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน เช่น ห้างสรรพสินค้า ซูเปอร์มาเก็ต โรงพยาบาล และปัจจัยที่ส่งเสริมการใช้ชีวิตในยุคที่ต้องแข่งกับเวลาคือ การอยู่ใกล้กับแหล่งคมนาคมขนส่ง และสิ่งที่สำคัญที่สุดคือต้องมีราคาที่จับต้องได้

โดยข้อมูลรอบการสำรวจครึ่งปีหลัง 2563 ของบริษัท พบว่า  ย่านรามคำแหง จัดได้ว่าเป็นย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นและมีแนวโน้มเติบโต เนื่องจากมีการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่มายังบริเวณนี้ ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าถึง 3 สายที่ตัดผ่าน ได้แก่ สายสีส้ม สีเหลือง และสีน้ำตาล อีกทั้งบริเวณนี้ยังอยู่ในเส้นทางของรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ อีกด้วย บริเวณรามคำแหงจึงจะกลายเป็นจุด Interchange ที่สำคัญของกรุงเทพฯ  ใกล้กับย่านธุรกิจที่สำคัญอย่างบริเวณรัชดา-พระรามเก้า และมีอาคารสำนักงานเปิดใหม่เพิ่มขึ้น อีกทั้งมีสถาบันการศึกษาขนาดใหญ่หลายแห่ง และสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ อย่าง เดอะมอลล์ รามคำแหง ฟู้ดแลนด์ บิ๊กซี และร้านค้าชุมชน 

สะท้อนจากอัตราการขายในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 อยู่ที่ 73% จากยูนิตที่เปิดขายทั้งสิ้น 9,358 ยูนิต อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 9.80 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดนิเนียมในราคาเริ่มต้นที่ 1 ล้านปลายๆ ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีอัตราการดูดซับสูงสุด อยู่ที่ 12.42 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ สอดคล้องกับจำนวนผู้ย้ายเข้าอยู่อาศัยในแต่ละปี พบว่า ย่านนี้มีผู้ย้ายเข้าอยู่อาศัยไม่น้อยกว่า 3,300 คนต่อปี และมีอัตราการเพิ่มเฉลี่ย 23% ต่อปี 

ซึ่งในปี 2563 พบว่าขยายตัวสูงถึง 102.80% จากปีก่อนหน้า คิดเป็น 7,280 คน นอกจากนี้ในแต่ละปีมหาวิทยาลัยรามคำแหงยังมีจำนวนนักศึกษาใหม่เฉลี่ยสูงถึง 35,000 คนต่อปี ถือเป็นอีกจุดดึงดูดที่ไม่ใช่เพียงกลุ่มเรียลดีมานด์ แต่รวมถึงกลุ่มนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่าด้วย

ย่านรัชดาภิเษก (รัชโยธิน-รัชดา-ลาดพร้าว) นับว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโต เนื่องจากรายล้อมไปด้วยอาคารสำนักงานและห้างสรรพสินค้า อีกทั้งเป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อถนนสายหลักหลายเส้น ได้แก่ ถนนพหลโยธิน ลาดพร้าว สุทธิสาร ตลอดจนพระรามเก้า และมีรถไฟฟ้าสายหลักผ่านทั้ง 2 เส้น ทั้งสายสีเขียว และสายสีน้าเงิน ตลอดจนสายสีเหลืองที่กำลังก่อสร้างอยู่ พบว่ามีอัตราการขายเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 77% จากจานวนยูนิตที่เปิดขายทั้งสิ้น 21,066 ยูนิต อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 4.65 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ 

กลุ่มระดับที่มีราคาเริ่มต้นไม่เกิน 2 ล้านบาทเป็นตลาดที่มีความนิยมมากที่สุด มีอัตราการขายอยู่ที่ 85% ซึ่งมากที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับกลุ่มระดับราคาอื่น โดยมีอัตราดูดซับอยู่ที่ 3.81 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ ทั้งนี้ กลุ่มกำลังซื้อในระดับราคาดังกล่าวยังคงมีอยู่ แต่ข้อจำกัดด้านราคาที่ดินทำให้การพัฒนาโครงการระดับราคานี้มีอย่างจำกัดในบริเวณ รัชโยธิน-รัชดา-ลาดพร้าว 

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41 ฉบับที่ 3,677 วันที่ 9 - 12 พฤษภาคม พ.ศ. 2564