Real Estate-Backed ICO ต่างจากคริปโท หุ้น หรือ REITs อย่างไร?
การลงทุนในโทเคนดิจิทัลเป็นที่รู้จักกันอย่างดีในต่างประเทศ แต่ยังถือเป็นเรื่องใหม่สำหรับเมืองไทย โทเคนดิจิทัลในปัจจุบันมีหลายประเภท แต่ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนและอาจมีผลตอบแทนคือ โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน (Investment Token) โดยโทเคนดิจิทัล เพื่อการลงทุนที่อ้างอิงทรัพย์สิน จะมีอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินอ้างอิงหรืออ้างอิงกระแสรายรับจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ (Asset-backed)
สินทรัพย์ที่อ้างอิงนั้นอาจเป็น (1) อสังหาริมทรัพย์ (2) หุ้นของบริษัทที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 75% ของสิทธิออกเสียงของ บริษัทนั้น หรือ (3) สิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยอสังหาริมทรัพย์ที่อ้างอิงต้องสร้างแล้วเสร็จ 100% และเป็นการลงทุนที่มีมูลค่าไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่าโครงการ หรือไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ซึ่งทรัพย์สินนั้นจะมี ทรัสตี (Trustee) ดูแลเก็บรักษาทรัพย์สินและติดตามการจัดการทรัพย์สินให้เป็นไปตามหนังสือชี้ชวนเพื่อให้ผู้ถือโทเคนได้รับสิทธิตามที่ระบุในหนังสือชี้ชวน
หนึ่งในทรัพย์สินที่น่าเชื่อถือในการออกโทเคนดิจิทัล เพื่อการลงทุนมากที่สุดก็คือ อสังหาริมทรัพย์และเราเรียกว่าโทเคนดิจิทัลที่มีอสังหาริมทรัพย์หรือกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินอ้างอิงว่า Real Estate-backed ICO ซึ่งโทเคนประเภทนี้เป็นที่นิยมมากในต่างประเทศ โดยมีตัวอย่างที่โด่งดังคือ การแปลงมูลค่าของโรงแรมหรู เดอะเซนต์รีจิส แอสเพน รีสอร์ท (The St. Regis Aspen Resort) ในรัฐโคโลราโด ประเทศสหรัฐฯ และเสนอขายในรูปแบบโทเคนชื่อว่า แอสเพนคอยน์ (Aspen Coin) จนประสบความสำเร็จอย่างมากซึ่งระดมทุนจากผู้ซื้อโทเคนได้มากถึง 18 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ (หรือประมาณ 550 ล้านบาท) โดยผู้ซื้อโทเคนแอสเพนคอยน์จะรู้สึกสบายใจกับการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีอยู่จริง จับต้องได้ ไม่ใช่แค่ตัวเลขดิจิทัล และยังได้รับส่วนแบ่งผลกำไรจากการดำเนินธุรกิจของโรงแรมแห่งนี้”
เมื่อมองถึงหลักการลงทุนใน RealEstate-backed ICO จะมีความคล้ายคลึงกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) แต่ความแตกต่างกันคือกอง REITs จะเป็นการมอบเงินของเราให้ผู้ดูแลทรัสต์หรือทรัสตีนำไปลงทุนในธุรกิจที่ทำข้อตกลงกันไว้ อาจจะมีการซื้อ ขาย เช่า ตามแต่ผู้จัดการกองทรัสต์จะดำเนินการ เมื่อเกิดดอกออกผลเราจะได้รับส่วนแบ่งผลกำไรจากการลงทุนนั้น ซึ่งมีลักษณะเป็น Active Trus
ในขณะที่ Real Estate-backed ICO คือการลงทุนในทรัพย์สินที่ระบุไว้อย่างชัดเจนในหนังสือชี้ชวน โดยทรัสตีมีหน้าที่ติดตามดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สินของผู้ออกโทเคนดิจิทัลให้เป็นไปตามที่กำหนดในหนังสือชี้ชวนเท่านั้น ซึ่งมีลักษณะเป็น Passive Trust
หากจะเปรียบเทียบระหว่างโทเคนดิจิทัลกับเงินคริปโท (Cryptocurrency) การลงทุนกับคอยน์หรือเงินคริปโทเคอร์เรนซีสกุลต่างๆ ก็คล้ายกับการซื้อขายสกุลเงินตามปกติ ซึ่งมีราคาขึ้นลงตามความผันผวนในตลาดคริปโท และมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบถึงค่าเงินสกุลนั้นๆ มากมาย ส่วนการลงทุนในโทเคนดิจิทัลอาจเปรียบได้กับการลงทุนในหลักทรัพย์บางประเภท ซึ่งผู้ถือโทเคนดิจิทัลจะได้รับผลตอบแทนจากส่วนแบ่งรายได้ตามอัตราที่กำหนดไว้ในหนังสือชี้ชวน นอกจากนี้ ผู้ถือโทเคนยังสามารถซื้อขายโทเคนดังกล่าวในตลาดรองซึ่งอาจได้กำไรจากส่วนต่างของราคาซื้อขาย โดยราคาโทเคนจะขึ้นลงตามราคาตลาด (market price)
อย่างไรก็ตาม การซื้อขายโทเคนดิจิทัลทำได้ง่ายกว่าการซื้อขายหุ้น เพราะสามารถทำผ่านแอปพลิเคชันได้ทันทีตลอด 24 ชั่วโมงโดยไม่ต้องรอให้ตลาดเปิด อีกทั้งการเปิดพอร์ตและ wallet สำหรับเก็บโทเคนก็สามารถทำผ่านแอปพลิเคชันด้วยตนเองได้เช่นกัน อย่างไรก็ตามแม้จะลงทะเบียนได้ง่าย แต่ต้องผ่านขั้นตอน KYC หรือ Know Your Customer สำหรับการยืนยันตัวตนของลูกค้า เพื่อทำให้มั่นใจได้ว่าลูกค้าไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน การติดสินบน หรือคดีทุจริตใดๆ องค์ประกอบเหล่านี้ทำให้การซื้อขายโทเคนดิจิทัลสะดวก ปลอดภัย แทบไม่มีข้อจำกัดใดๆ เลย และทำให้ผู้ใช้สมาร์ทโฟนทุกคนสามารถเข้าถึงโอกาสการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลได้อย่างเท่าเทียมกัน
นอกจากนี้โทเคนของบางบริษัทยังสามารถกำหนดเงื่อนไขสิทธิประโยชน์ที่มากกว่าส่วนแบ่งรายได้ให้แก่ผู้ถือโทเคน อาทิ สิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ออกโทเคนได้บางส่วน หรือประโยชน์ใช้สอยอื่นๆ ซึ่งทำให้ผู้ถือโทเคนได้รับประโยชน์ที่จับต้องได้จริงจากทรัพย์สิน มากกว่าแค่การถือครองมูลค่าในรูปแบบข้อมูลดิจิทัลไว้เท่านั้น
โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะโทเคนที่มีอสังหาริมทรัพย์หรือกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินอ้างอิง จึงเป็นอีกหนึ่งช่องทางการลงทุนที่นักลงทุนไม่ควรมองข้าม โดยเฉพาะนักลงทุนหน้าใหม่หรือประชาชนทั่วไปที่อาจไม่มีเงินทุนเริ่มต้นมากนัก สามารถเลือกลงทุนกับโทเคนดิจิทัลขององค์กรธุรกิจที่มั่นคงและมีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักกันดี ซึ่งมีการอ้างอิงทรัพย์สินที่ชัดเจนมากกว่าการลงทุนในคริปโทสกุลเงินต่างๆ ที่มีความผันผวนและมีความเสี่ยงสูง นอกจากนี้ การซื้อขายโทเคนดิจิทัลในประเทศไทยอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงาน ก.ล.ต. เพื่อคุ้มครองนักลงทุนให้สามารถลงทุนในโทเคนดิจิทัลได้อย่างชัดเจน โปร่งใส และถูกต้องตามกฎหมายทุกขั้นตอน เพื่อให้นักลงทุนหน้าใหม่มั่นใจได้ถึงความปลอดภัยจากการถูกฉ้อโกง
ในอนาคตอันใกล้ เราจะสามารถแปลงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งโรงแรม บ้าน คอนโด หรือแม้กระทั่งที่ดินที่มีมูลค่าสูงถึงหลักพันล้าน ให้เป็นโทเคนดิจิทัลและเปิดให้นักลงทุนทุกระดับเข้ามาลงทุนร่วมกันได้ ซึ่งจะเอื้อให้นักลงทุนรายย่อยที่มีเงินลงทุนจำกัดก็สามารถเป็นเจ้าของร่วมในอสังหาริมทรัพย์ราคาหลายพันล้านบาทได้ โดยนักลงทุนจะได้รับผลประโยชน์จากการถือครองโทเคนนั้นๆ ตามที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวน ซึ่งอาจเป็นผลตอบแทนจากส่วนแบ่งรายได้ค่าเช่า หรือจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ และนักลงทุนยังสามารถนำโทเคนนั้นไปซื้อขายผ่านตลาดรองที่รองรับการซื้อโทเคนนั้นได้อีกด้วย โดยหลักการแล้วจึงแทบไม่ต่างจากการซื้อขายหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เพียงแค่ย้ายกระบวนการ
บทความ
โดย : •อัฎฐ์ ทองใหญ่ อัศวานันท์
กรรมการผู้จัดการใหญ่
บริษัท เอ็กซ์สปริง ดิจิทัล จำกัด
หน้า 8 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,690 วันที่ 24 - 26 มิถุนายน พ.ศ. 2564