ตระกูลดัง-บ้านโบราณ  ไม่สะท้าน ภาษีที่ดิน

สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กระทรวงการคลัง ประเมินว่า จะมีที่อยู่อาศัยมูลค่าเกิน 50 ล้านบาทอยู่ในข่ายเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประมาณ 10,000 หน่วย สวนใหญ่อยู่ในเขตกรุงเทพมหานครเนื่องจากที่ดินแพงมูลค่าทรัพย์สินจึงสูงตามไปด้วยไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมลักชัวรี เพนต์เฮาส์ กลางใจเมือง ริมแม่นํ้าเจ้าพระยา บ้านพร้อมที่ดินมรดกเก่าแก่ตกทอดต่อจากบรรพบุรุษ นับกว่า 100 ปี บ้านบุคคลดัง นักการเมือง นักธุรกิจ ล้วนเป็นที่ดินแปลงใหญ่ ปัจจุบันกลายเป็นทำเลศักยภาพ แนวเส้นทางรถไฟฟ้า เท่าที่ทราบกลุ่มคนเหล่านี้พร้อมที่จะแบกรับภาษี ขณะหลายรายอาจจะมีทางออกไม่ว่าจะนำเข้าไปอยู่ในรูปบริษัทประหยัดค่าใช้จ่าย หรือแบ่งแยกโอนเป็นมรดกให้กับลูกหลานสำหรับภาษีที่ดินบ้านพักอาศัยสำหรับอัตราภาษีบ้านหลังหลัก ไม่เกิน 50 ล้านบาทได้รับยกเว้น แต่หากเกินจาก 50 ล้านบาท จะเริ่มคิดในส่วนที่เกิน 0.02%

“ฐานเศรษฐกิจ” สำรวจบ้านโบราณเก่าแก่ ตั้งอยู่ทำเลกลางใจเมืองหลายหลังคาเรือน ย่านสุขุมวิทแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส ตั้งแต่บ้านไทยผสมผสานสถาปัตยกรรมจีนโบราณ ของ อากู๋ แกรมมี่หรือ นายไพบูลย์ ดำรงชัยธรรม เจ้าของค่ายเพลงดัง จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ ตั้งอยู่ซอยสุขุมวิท 38ใกล้บีทีเอส ทองหล่อ แม้จะเป็นซอยแคบแต่ทำเลนี้เจริญไม่เบา มีเซเลบคนดังอยู่อาศัยหลายราย และว่ากันว่าเจ้าของบ้านหลังนี้ เคยฟ้องร้องคอนโดมิเนียมดัง เพราะตั้งประชิดตัวบ้าน แม้ที่ผ่านมาจะถูกกดดันอย่างหนัก เพื่อให้ขายที่ดินแต่กลับได้รับการยืนยันจากคนในบ้านว่าไม่ขาย และไม่หวั่นวิตกกับภาษีที่ดิน ขณะมูลค่าที่ดินราคาซื้อขายตลาดไม่ตํ่ากว่า 1 ล้านบาทปลายๆ ต่อตารางวา บางแปลงราคากว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา เนื่องจากติดสถานีบีทีเอส

เช่นเดียวกับ สวนชูวิทย์ เนื้อที่ 6 ไร่ ติดถนนสุขุมวิทซอย 10 ของนายชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ อดีตนักการเมืองชื่อดัง ภายในพบบ้านไม้ชั้นเดียว ลักษณะเป็นได้ทั้งที่พักที่ทำงาน และ ร้านค้า ส่วนพื้นที่สวนเปิดโล่งให้บุคคลภายนอกเข้ามาพักผ่อนออกกำลังกาย อย่างไรก็ตามบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ฯ เคยติดต่อขอเช่า 30 ปี ตารางวาละ 7-8 แสนบาท พัฒนาโครงการ
เชอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ปรากฏว่า เลขาฯนายชูวิทย์ ยืนยันไม่ให้เช่าหากเช่าต้องตารางวาละ 1 ล้านบาทขึ้นไป เมื่อภาษีที่ดินประกาศใช้ กรุงเทพมหานคร ระบุว่าสวนชูวิทย์อยู่ในข่าย พาณิชย์ นอกจากที่ว่างเนื่องจากมีร้านค้า และเข้าใจว่า ระดับเศรษฐีคนมีเงินยอมเสียภาษีเพื่อรักษาสมบัติชิ้นนี้ไว้

ที่น่าจับตา ที่ดินทำเลทองคำ มรดกตกทอดมายาวนาน ของนายเล็ก นานา อดีตนักธุรกิจชื่อดัง อดีตรัฐมนตรี นักการเมืองสังกัดพรรคประชาธิปัตย์ผู้ล่วงลับ เคยลั่นวาจาไม่ขายที่ดิน
และบ้านนานาอาคารไม้ 2 ชั้น สถาปัตยกรรมโบราณสมัยรัชกาลที่ 5 เนื้อที่กว่า 1 ไร่ ตั้งอยู่ปากซอยนานา ใกล้สถานีรถไฟฟ้านานา หากใครนั่งรถไฟฟ้าผ่านไปผ่านมาจะเห็นสวนกล้วยเป็นทิวยาว ติดธนาคารกรุงไทย สำนักงานใหญ่ ที่ผ่านมาผู้บริหารธนาคารเคยพูดติดตลกขอซื้อที่ดินแปลงนี้ แต่ทายาทยืนยันจะรักษาที่ดินและบ้านแปลงนี้ไว้ท่ามกลางราคาแพงลิ่ว 1.8-2 ล้านบาทต่อตารางวา

ขยับไปที่ คฤหาสน์หรู 10 ชั้น บนเนื้อที่กว้างใหญ่ไพศาลของนางสุมณี คุณะเกษม ไฮโซ สมยาตุ๊กตาบาร์บี้ชื่อดัง ตั้งตระหง่านอยู่ในซอยหลังสวนราคาที่ดินไม่ตํ่ากว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา

เคยประเมินว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมสุขภัณฑ์ทองคำด้วยแล้ว ไม่ตํ่ากว่า 10,000 ล้านบาท คำนวณเล่นๆ ราคาประเมินแค่ 5,000 ล้านบาท ที่อยู่อาศัยมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษีที่ดิน 0.1% ท้องถิ่นจะเก็บรายได้พอสมควรทีเดียวขณะที่ดินตระกูลพิชัยรณรงค์สงคราม พร้อมบ้านเก่าแก่โบราณเนื้อที่กว่า 2 ไร่ ตั้งอยู่บริเวณแยกชิดลมใกล้สถานีรถไฟฟ้า ปัจจุบัน ขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้กับบริษัท เอสซีแอสเสท จำกัด (มหาชน) ไปแล้ว โดยเจ้าของบ้านต้องการขยับออกไปอยู่นอกเมือง ขยับมาย่านอโศก และชิดลมพลุกพล่านไปด้วยผู้คน เดินเข้าไปด้านในซอยล้วนมีบ้านผู้ดีเก่าหลายหลังขนาดเนื้อที่ไม่ตํ่ากว่า 1-2ไร่ ประเมินว่าอนาคต อาจจะยอมขายหากสู้ภาษีที่ดินไม่ไหว

อีกแปลงที่ดินที่น่าสนใจไม่แพ้แปลงอื่นมีอาณาบริเวณรั้วรอบขอบชิด ตั้งตระหง่าน ติดถนนสุขุมวิท ใกล้สถานีบีทีเอสอุดมสุข ภายในมีต้นไม้ขึ้นรกทึบ สังเกตเห็นจั่วแหลมหลังคาบ้านทรงโบราณ สอบถามคนในพื้นที่ต่างระบุว่าเป็นของ พล.ต.อ.สันต์ ศรุตานนท์ อดีตผู้บัญชาการตำรวจแห่งชาติ ผู้มากด้วยมรดก ด้านในเป็นบ้านอยู่อาศัย ส่วนด้านนอกเข้าใจว่า ยังเป็นพื้นที่สวน และบ้านโบราณ อย่างไรก็ตามปัจจุบันราคาที่ดินทำเลนี้ไม่ตํ่ากว่า 5 แสนบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มขยับสูง

เช่นเดียวกับบ้านสวนสงบ ข้างเดอะมอลล์บางกะปิ เนื้อที่กว้างใหญ่กว่า 9 ไร่ ที่ผ่านมาทีมข่าวเคยเข้าไปสัมผัสบรรยากาศ พื้นที่รกทึบเต็มไปด้วยสวนป่า เจ้าของบ้านเป็นสถาปนิกชื่อดัง  นาย ประภากร วทานยกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัทสถาปนิก 49 จำกัด เคยอธิบายให้ฟังว่า มีคนติดต่อขอซื้อหลายรายแต่ไม่ขาย เนื่องจากเป็นทั้งที่ทำงานและสถานพักผ่อนกลางใจกรุงมากว่า 40 ปี ส่วนราคาที่ดินไม่ต้องพูดถึงขยับไป 4-5 แสนบาทต่อตารางวา อนาคตอาจทะยานไปที่ 7-8 แสนบาทต่อตารางวา หากรถไฟฟ้าเปิดให้บริการมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้น

อีกทำเลที่สร้างความฮือฮา ที่ดินกว่า 50 ไร่ ย่านบึงกุ่ม เขตบางกะปิ ที่ดินถูกโอบล้อมไปด้วยคอนโดมิเนียมสูง แต่วันนี้สภาพยังคงเป็นร่องสวน แปลงนา บ่อเลี้ยงปลา สวนป่า หลังจาก นายสมโภชน์ ทับเจริญ อดีตอาจารย์มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ลาออกมา ดูแลที่ดินมรดกผืนงามแปลงนี้ แม้ที่ผ่านมาจะมีบริษัทพัฒนาที่ดิน ติดต่อขอซื้อให้ราคาสูงนับ 1,000 ล้านบาท แต่บอกได้เลย ผู้ที่มาติดต่อทุกรายต่างล่าถอย เพราะรับคำตอบเดียวคือ ไม่ขาย อย่างไรก็ตามแม้ที่ดินแปลงนี้จะทำการเกษตร แต่ด้วยความเจริญที่ถาโถมเข้ามาทำให้ทำเลนี้มีราคา หากสมมติราคาประเมินมูลค่า 0-75 ล้านบาท จะเสียภาษีในอัตรา 0.01% , มูลค่า 75-100 ล้านบาท เสียภาษี 0.03% มูลค่า 100-500 ล้านบาท เสียภาษีอัตรา 0.05% มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท เสียภาษี 0.07% และ 1,000 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษี 0.1% ตามมูลค่าราคาประเมิน ส่วนบ้านนักการเมืองคนดัง อดีตนายกรัฐมนตรีทั้ง 2 คน ทั้งบ้านจันทร์ส่องหล้า และบ้านศิลปอาชา ตั้งติดถนนจรัญสนิทวงศ์ ปัจจุบันมีรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินพาดผ่านราคาที่ดินทะยานไกล 5-6 แสนบาทต่อตารางวา แนวโน้มไม่ตํ่ากว่า 7-8 แสนบาทต่อตารางวา ท้องถิ่นอย่างกทม.น่าจะจัดเก็บรายได้
สูงพอสมควร

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุมีบ้านโบราณเก่าแก่หลายหลัง อยู่ในย่านสุขุมวิท บางแปลง เคยติดต่อเสนอขายให้กับบริษัท แต่เมื่อไปดูที่ตั้งอาคารพบว่า มีข้อจำกัด ทางเข้าออกแคบ พื้นที่เล็กเกินไป ไม่สามารถสร้างคอนโดมิเนียมได้ ส่วนบ้านเก่าติดสถานีรถไฟฟ้า เจ้าของกลับไม่ขาย เพราะต้องการขายในราคาสูงๆ เช่น บ้านโบราณติดสถานีบีทีเอส วงเวียนใหญ่ เสนอซื้อในราคาหลัก 10 ล้านบาท เจ้าของไม่ขาย และไม่ทราบว่าปัจจุบันได้ขายให้กับผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในราคา 300 ล้านบาท สำหรับปั๊มนํ้ามันปั๊มก๊าซย่านสำเพ็งที่ดินราชกุล ดิศกุล มูลค่านับ100 ล้านบาท บริษัทซื้อต่อทยอยพัฒนา โฮมออฟฟิศขาย สำหรับที่ดินทำเลนี้ราคาซื้อขายตกตารางวาละ 1 ล้านบาท

“มี 2 กลุ่ม กลุ่มที่ต้องการอนุรักษ์ สืบทอดมรดก กับกลุ่มทายาทต้องการขาย เพราะรู้สึกว่าในเมืองแออัด กลัวภาษีที่ดิน เชื่อว่าบ้านโบราณแปลงไม้สักทอง ติดบีทีเอส วงเวียนใหญ่ ตัดสินใจขาย เพราะไม่ต้องการแบกรับภาษีที่ดิน”

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,542 วันที่ 23-25 มกราคม 2563