รถไฟฟ้า ‘สายสีส้ม ’ดันผังใหม่ เอื้อพัฒนา ‘UHG’ ลุยโรงแรม-ออฟฟิศ

ศูนย์วิจัย ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ วิเคราะห์ว่า การก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออก ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี มีความคืบหน้ามากกว่า 62.42% (ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2563) คาดว่าสามารถเปิดให้บริการได้ทันในปี 2566 ทั้งนี้พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มเปลี่ยน แปลงไปค่อนข้างมากเห็น ชัดจากการมีโครงการคอนโดมิเนียม เปิดขายใหม่ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตั้งแต่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ไปจนถึงสถานีลำสาลี และสถานีมีนบุรีซึ่งเป็นสถานีปลายทาง โดยดีเวลอปเปอร์ จะเลือกเปิดขายโครงการบริเวณสถานีศักยภาพ ชุมชนหนาแน่น สถานที่สำคัญๆ เพื่อดึงดูดลูกค้า โดยเฉพาะแนวถนนรามคำแหงสะท้อนจาก มีโครงการคอนโด มิเนียมเปิดขายมาก่อนหน้านี้กว่า10-12 ปีที่ผ่านมา บริเวณช่วงต้นถนนรามคำแหงรวมไปถึงบางพื้นที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมฯ ที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อในระดับหนึ่ง ณ สิ้นปี 2556 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมใหม่ตั้งแต่ปี 2552 ประมาณ 13,290 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา โครงการส่วนใหญ่กระจายอยู่ตามแนวถนนรามคำแหงในพื้นที่ที่เป็นชุมชนดั้งเดิม

ล่าสุด พบว่าตามแนวเส้นทางเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่มากกว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายมากขึ้นอย่างก่อนหน้านี้ กลุ่มเดอะ มอลล์ มีการรื้อทิ้งศูนย์การค้าเดิมของตนเองที่เปิดให้บริการมายาวนานเพื่อพัฒนาใหม่ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงและศักยภาพของที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากการมาของรถไฟฟ้าเส้นนี้

นอกจากนี้ยังมีโรงแรมและอาคารสำนักงานใหม่ของกลุ่ม UHG ที่จะพัฒนาบนที่ดินเช่าจากกลุ่มเดอะมอลล์ รวมไปถึงที่ดินหลายๆ แปลงที่อยู่ในระหว่างการเจรจาระหว่างเจ้าของที่ดิน และผู้ประกอบการอาจจะชะงักไปในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แต่จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อีก 3,000-4,000 หน่วยในช่วง 1 - 2 ปีนี้ อีกทั้งราคาที่ดินที่เริ่มสูงขึ้นแบบชัดเจนจากในอดีตที่มีราคาที่ดินอยู่ในช่วง 50,000-200,000 บาทต่อตารางวา ขณะช่วงนี้ราคาเริ่มต้นคงต้องมีไม่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางวา เพราะการพัฒนาสีส้มตะวันออกยังมีส่วนให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพมหานครด้วย มีผลให้พื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมีศักยภาพในการพัฒนาเพิ่มขึ้นค่อนข้างชัดเจน 

ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงเริ่มเปลี่ยนแปลงไปโดยในช่วงปี 2557 เป็นต้นมา มีผู้ประกอบการเข้าไปหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกันมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และผู้ประกอบการเริ่มเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นในปี 2559 เป็นต้นมา หลังจากที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายไม่มากนักในช่วงระหว่างปี 2557-2558 แต่เมื่อการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มมีความคืบหน้าเป็นรูปธรรมและมีกำหนดเปิดให้บริการที่ชัดเจน ผู้ประกอบการจึงมั่นใจและเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมากขึ้นแบบเห็นได้ชัด โดยในปี 2560- 2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมกันมากกว่า 10,160 หน่วย มากที่สุดในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหัวหมากที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในปี 2561 มากถึงประมาณ 4,791 หน่วยหรือกว่า 92% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2561

อัตราการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงค่อนข้างสูงเนื่องจากมีอัตราการขายมากกว่า 85% ทั้งนี้หากพิจารณาเฉพาะโครงการที่เปิดขายในช่วงปี 2560 เป็นต้นมาจะมีอัตราการขายที่ประมาณ 80% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2560 จำนวน 12,731 หน่วย ซึ่งถือว่าได้รับการตอบรับที่ดีอาจจะเพราะว่าหลายโครงการมีราคาขายไม่สูงมากนัก บางโครงการเริ่มต้นที่ประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตรท่านั้น แต่ก็มีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และยังมีคอนโดมิเนียมอีกไม่น้อยกว่า 2,500 หน่วยรอเปิดขายใหม่ในพื้นที่โดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าลำสาลี ซึ่งเป็นสถานีรถไฟฟ้าร่วมของเส้นทางสายสีส้ม และสายสีเหลือง 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,589 วันที่ 5 - 8 กรกฎาคม พ.ศ. 2563