วิจัยกรุงศรี ชี้ธุรกิจที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหัวเมืองใหญ่ฟื้นตัวปี 65-66

วิจัยกรุงศรี ธนาคารกรุงศรีอยุธยา วิเคราะห์แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักตามหัวเมืองใหญ่  ได้แก่ เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต  โดยประเมินว่าภาพรวมธุรกิจฯใน 6 จังหวัดนี้จะกลับมาเติบโตในปี 2565-2566 

เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแผนขยายการลงทุนสู่ภูมิภาคทั้งเมืองท่องเที่ยวและเมืองอุตสาหกรรม ประกอบกับการแข่งขันในทำเลกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบมีความรุนแรงขึ้น สะท้อนจากราคาที่ดินเฉลี่ยปี 2563 ปรับขึ้น 8.0% จากปี 2562  อย่างไรก็ดี วิจัยกรุงศรีประเมินว่าปี 2564 ธุรกิจที่อยู่อาศัยจะทรงตัวหรืออาจหดตัวเล็กน้อยจากปี 2563 ผลจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด -19 (COVID-19) ที่ยังกดดันการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ 

ขณะที่ผู้ประกอบการจะเน้นระบายอุปทานคงค้างที่มีอยู่ประมาณ 1 แสนยูนิต ด้านลูกค้ามีแนวโน้มชะลอการซื้อบ้าน ทำให้การเปิดขายโครงการใหม่จะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2563 ส่วนปี 2565-2566 ธุรกิจมีแนวโน้มปรับดีขึ้น

โดยมีปัจจัยหนุนประกอบไปด้วย

-เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มเติบโตเฉลี่ย 3.0-4.0% ต่อปี จากหดตัว 6.1% ปี 2563 โดยการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานจะมีความคืบหน้าโดยเฉพาะพื้นที่ EEC ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในชลบุรีและระยองฟื้นตัวได้เร็วกว่าจังหวัดอื่น

ด้านจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะทยอยฟื้นตัวอย่างช้าๆ หลังเริ่มมีการฉีดวัคซีนทั่วโลกรวมถึงไทย โดยการเปิดรับนักท่องเที่ยวจะอยู่ภายใต้เงื่อนไข อาทิ ผู้เดินทางมาทำธุรกิจ นักท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ หรือผู้มาจากประเทศที่มีอัตราการติดเชื้อต่ำ ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวกลับมาใกล้เคียงกับปี 2562 (40 ล้านคน) ภายในปี 2567

-ปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ โดยเฉพาะมาตรการภาครัฐช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศ อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวระดับต่ำ ช่วยลดต้นทุนการกู้เงินสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อม 

นอกจากนี้ ภาครัฐยังออกโครงการ Thailand Elite Card ที่เอื้อชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงการซื้อบ้านหลังที่ 2 โดยอิงความสำเร็จของระบบสาธารณสุขไทยในการรับมือกับ COVID-19 
 

ด้านผู้ประกอบการมีแนวโน้มปรับกลยุทธ์การตลาด อาทิ การลดราคาเพื่อระบายสต็อก การพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นเพื่อเพิ่มสัดส่วนลูกค้ากลุ่ม Real demand และ Work from home รวมถึงการขยายตลาดลูกค้าคนไทยชดเชยกำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติที่หายไป

ทั้งนี้ทิศทางที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท สรุปได้ดังนี้

ที่อยู่อาศัยแนวราบ
วิจัยกรุงศรีคาดว่าการเปิดโครงการใหม่มีแนวโน้มหดตัว 7.5% ในปี 2564 (สะท้อนจากพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 ลดลง 16.7% YoY) ก่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 23.5% ต่อปีในปี 2565-2566 โดยความต้องการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับดีขึ้นจากกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุนที่มีความพร้อม ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าตลาดระดับกลางและกลุ่มที่มีกำลังซื้อ (affordable segment)

โดยมีปัจจัยกระตุ้นจากราคาที่ไม่สูงมากนัก อีกทั้งพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยอาจเปลี่ยนไปหลังการแพร่ระบาด COVID-19 อาทิ การทำงานที่บ้าน (Work from home) ทำให้มีความต้องการบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม 

ที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม)
การฟื้นตัวช้าจะกว่าแนวราบ โดยคาดว่าการเปิดโครงการใหม่จะหดตัว 35.7% ในปี 2564 (สะท้อนจากพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวสูงช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 ลดลงถึง 54.7% YoY) ก่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.0% ต่อปีในปี 2565-2566 

อย่างไรก็ตาม อุปทานคอนโดมิเนียมใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยองและภูเก็ตเพื่อรองรับการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมและภาคท่องเที่ยว
ผู้ประกอบการมีแนวโน้มพัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองลูกค้าในรูปแบบหลากหลายมากขึ้น อาทิ การจัดสรรพื้นที่ในที่พักอาศัยรองรับการทำงานที่บ้าน (Work from home) การพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับกระแสรักสุขภาพ เพิ่มคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น (Wellness) และการเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย (Aged society) ซึ่งจะเน้นการออกแบบที่ให้ความสำคัญด้านความปลอดภัยเป็นหลัก

สำหรับปัจจัยที่คาดว่าจะมีผลกดดันการเติบโตของธุรกิจปี 2564-2566 ได้แก่

(1) หนี้ครัวเรือนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย

(2) ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน 

(3) อุปทานคงค้างมีแนวโน้มทรงตัวระดับสูง ขณะที่อุปสงค์ส่วนใหญ่ถูกดูดซับไปแล้วในปี 2563 จากการที่ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อส่งเสริมการขายและเร่งระบายสต็อก การหาอุปสงค์กลุ่มใหม่จึงทำได้ไม่ง่ายนัก ขณะที่อุปสงค์ชาวต่างชาติเผชิญข้อจำกัดด้านการเดินทางระหว่างประเทศจึงอาจกดดันผลประกอบการของธุรกิจ
 

ทั้งนี้มุมมองของวิจัยกรุงศรีปี 2564-2566 ธุรกิจที่อยู่อาศัย 6 จังหวัดหลักในภูมิภาคทยอยฟื้นตัว โดยผู้ประกอบการจะได้อานิสงส์จากกำลังซื้อที่มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ

อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด -19 (COVID-19) ยังกดดันการเติบโตของที่อยู่อาศัยในจังหวัดที่พึ่งพาภาคท่องเที่ยวโดยเฉพาะโครงการแนวสูง จึงคาดว่าอัตราการขายจะอยู่ในระดับต่ำและอาจมีต้นทุนส่งเสริมการตลาดเพิ่มขึ้นมากเพื่อกระตุ้นยอดขาย

สำหรับโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์) การบริหารโครงการบ้านจัดสรรค่อนข้างมีความยืดหยุ่นต่อสถานการณ์ผันผวนได้ดี เนื่องจากมีการแบ่งเฟสในการพัฒนาโครงการ ซึ่งต่างจากคอนโดมิเนียมที่ต้องเปิดตัวพร้อมกันทั้งโครงการ อีกทั้งตลาดบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ยังขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้าคนไทยที่ต้องการอยู่อาศัยจริงมากกว่าซื้อเพื่อการเก็งกำไร ​

-ธุรกิจบ้านจัดสรรในต่างจังหวัด (พื้นที่หลัก) จะเผชิญแรงกดดันจากการแข่งขันสูง เนื่องจากมีผู้ประกอบการจำนวนมาก โดยผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กมักเป็นคนในพื้นที่หรือมีที่ดินสะสมเดิม ส่วนรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีแนวโน้มรุกทำตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น และมีความได้เปรียบด้านการตลาดมากกว่า

เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ ภาวะเช่นนี้จะกดดันผู้ประกอบการ SME ทั้งด้านการทำตลาด เงินทุน และต้นทุนดำเนินงาน

-ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขายในต่างจังหวัด (พื้นที่หลัก) ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กเป็นกลุ่มทุน/ ผู้ประกอบการท้องถิ่นที่มีที่ดินสะสมอยู่เดิม ส่วนรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เริ่มขยายตลาดมาเปิดขายโครงการแข่งกับผู้ประกอบการท้องถิ่น ส่วนใหญ่เน้นทำโครงการคอนโดมิเนียมประเภท Low rise ที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น 

ทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการที่มีจำนวนมากขึ้นทำให้การแข่งขันสูง ขณะที่อุปสงค์สำหรับโครงการแนวสูงยังมีจำกัด อัตราการทำกำไรจึงอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กมีความเสี่ยงมากกว่า