ต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ควรจะลงทุนหุ้นตัวไหน ASPS เปิดโพย 4 หุ้นเด่น

บริษัทหลักทรัพย์เอเซีย พลัส (ASPS) ระบุในบทวิเคราะห์ว่า  รมว.คลังเตรียมหารือร่วมกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อพิจารณามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่จะสิ้นสุดในปี 2565 เบื้องต้นมีแนวคิดจะขยายเพิ่มอีก 1 ปี โดยมาตรการในกลุ่มดังกล่าว ประกอบด้วย 

• 1.มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจํานอง เหลือ 0.01% สําหรับบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท

•  2.มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่กําหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สําหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยถึงวันที่ 31 ธ.ค.65 

• 3.เร่งผลักดันโครงการบ้านล้านหลัง โดยต้องการให้เอกชนเข้ามาร่วมโครงการมากขึ้นในช่วงที่ภาวะดอกเบี้ยกําลังจะเข้าสู่ช่วงขาขึ้น โดยโครงการนี้ ครม.ได้ขยายสินเชื่อจาก 1.2 ล้านบาท เป็น 1.5 ล้านบาท ดอกเบี้ยต่ำา 1.99% ระยะเวลา 4 ปี ซึ่งมาตรการนี้จะดูแลผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง

ฝ่ายวิจัยมีมุมมองเชิงบวกต่อแนวคิดดังกล่าว เนื่องจากภายใต้ภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ตลอดจนปัญหาเงินเฟ้อ และทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ที่มีผลต่อการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคบางส่วน ดังนั้นการมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจํานอง ซึ่งปัจจุบันกําหนดสําหรับที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท และมาตรการผ่อนคลาย LTV ของ ธปท. ที่จะสิ้นสุดลงปี 2565 หากได้รับการขยายมาตรการต่อไปอีก 1 ปี ย่อมส่งผลดีต่อทั้งกลุ่มผู้ซื้อและผู้ขาย

โดยมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจํานองเหลืออย่างละ 0.01% (ปกติค่าธรรมเนียมโอนฯ อยู่ในอัตรา 2% แบ่งคนละ 1% สําหรับผู้ซื้อและผู้ขาย ส่วนค่าจดจํานองเป็นภาระของผู้ซื้อ คิดในอัตรา 1% ของวงเงินกู้) จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับผู้ซื้อบางส่วน

• โดยกรณีกู้ซื้อบ้านมูลค่า 1 ล้านบาท จะประหยัดไป 19,850 บาท หรือจ่ายเพียง 150 บาท
• ส่วนกรณีกู้ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท จะจ่ายเพียง 450 บาท โดยประหยัดไป 59,550 บาท

อย่างไรก็ดีมองว่ามาตรการดังกล่าว อาจไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ได้มากนัก ถ้ายังคงกําหนดสิทธิให้เฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะระดับราคาบ้านกลุ่มนี้ คิดเป็นสัดส่วนไม่เกิน 30% ของมูลค่าทั้งตลาดรวม จึงประเมินว่าหากมีการขยายเพดานสิทธิสู่บ้าน 5 ล้านบาท น่าจะครอบคลุมได้ในวงกว้างมากขึ้น เนื่องจากบ้านระดับถึง 5 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 60% ของตลาดรวม

ขณะที่มาตรการ LTV ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่ถูกกําหนดโดยธปท. ดังนั้นการตัดสินใจจะผ่อนคลายต่อไปอีก 1 ปี หรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของ ธปท. ซึ่งในมุมมองของฝ่ายวิจัย คาดว่ามีความเป็นไปได้ที่จะเห็นการผ่อนคลาย LTV ต่อในปี 2566 (หลังจะสิ้นสุดปี 2565) เนื่องจากการเกิดขึ้นของมาตรการ LTV ก็เพื่อสกัดกั้นการเก็งกําไร แต่ด้วยสถานการณ์โควิดที่เกิดขึ้นช่วง 2 ปีที่ผ่านมา และการให้ความสําคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจเป็นอันดับแรกทําให้ธปท. จึงผ่อนคลาย LTV ตั้งแต่ 20 ต.ค. 2564-สิ้นปี 2565

แม้ปัจจุบันสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง แต่ปัจจัยลบใหม่ที่เข้ามากระทบต่อเศรษฐกิจไทย ทั้งสงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่ส่งผลให้ราคาน้ํามันและก๊าซสูงขึ้น จนก่อให้เกิดปัญหาเงินเฟ้อ กระทบต่อกําลังซื้อทําให้การเก็งกําไรที่อยู่อาศัยน่าจะอยู่ในระดับต่ํา กอปรกับภาวะเศรษฐกิจไทยยังต้องการแรงสนับสนุน ทําให้ ธปท. น่าจะยังผ่อนคลายมาตรการ LTV ต่อไปอีก เพื่อกระตุ้นภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นธุรกิจที่สร้าง Multiplier Effect ให้กับธุรกิจอื่นในวงจรเศรษฐกิจไทย

โดยสรุป ประเด็นข้างต้น ย่อมสร้าง Sentiment เชิงบวกต่อหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ประกอบกับผลประกอบการที่จะฟื้นตัวใน 2H65 มากกว่า 1H65 ขณะที่การปรับลงของราคาหุ้นในกลุ่ม ทําให้ Valuation ไม่แพง และ Div Yield จูงใจเกิน 5% ต่อปี ถือเป็นระดับมากพอที่ชนะเงินเฟ้อ จึงแนะนําเข้าลงทุนสะสม เลือกหุ้นเด่นที่มีพอร์ตกระจายตัว,Upside เกิน 15% และ Div Yield เกิน 5% ต่อปี ได้แก่ AP, ORI, LH และ SC