"อารียา"นัดประชุมยืดอายุหุ้นกู้ 14 รุ่น ออกไป 2 ปี 21 ต.ค. นี้

11 ตุลาคม 2567 บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) หรือ A ชี้แจงต่อ สมาคมตราสารหนี้ไทย และผู้ถือหุ้นกู้ว่า ด้วยบริษัทอารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ฐานะผู้ออกหุ้นกู้ ("บริษัท" หรือ "ผู้ออกหุ้นกู้") มีความประสงค์ที่จะเรียกประชุมผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัททั้ง 14 รุ่น ของบริษัท ครั้งที่ 2/2567 ในวันที่ 21 ตุลาคม 2567 เวลา 14.00 น. ด้วยวิธีการประชุมผ่านสื่ออิเล็กทรอนิกส์ (E-Meeting) เพื่อพิจารณาเรื่องต่างๆ ดังนี้

1. พิจารณาอนุมัติขยายระยะเวลาครบกำหนดไถ่ถอนหุ้นกู้ทั้ง 14 รุ่น ออกไปอีก 2 ปี นับจากวันครบกำหนดไถ่ถอนเดิม ซึ่งกรณีดังกล่าวถือเป็นการเริ่มเจรจา หรือเข้าทำสัญญาใดๆ กับเจ้าหนี้เพื่อวัตถุประสงค์ในการปรับโครงสร้างหนี้อันมีลักษณะเป็นการผ่อนผันการชำระหนี้ของผู้ออกหุ้นกู้ รวมทั้งการเลื่อนหรือเปลี่ยนแปลงกำหนดเวลาชำระหนี้ โดยมีมูลหนี้รวมกันเป็นจำนวนเกินกว่า 400 ล้านบาท

2. พิจารณาอนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมข้อกำหนดสิทธิโดยเพิ่มเติมข้อความในข้อ 6.13 ของข้อกำหนดสิทธิโดยให้สิทธิผู้ออกหุ้นกู้สามารถนำหลักประกันประเภทอสังหาริมทรัพย์ไปก่อภาระผูกพันโดยจดทะเบียนจำนองลำดับถัดไปเพื่อเป็นประกันการชำระให้แก่เจ้าหนี้รายอื่นได้ รวมทั้งพิจารณาอนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมสัญญาหลักประกันให้สอดคล้องกับการแก้ไขเพิ่มเติมดังกล่าว

3. พิจารณาอนุมัติให้ขยายระยะเวลาครบกำหนดไถ่ถอนหุ้นกู้ออกไปอีก 2 ปี และพิจารณาอนุมัติให้ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยของหุ้นกู้ในอัตรา 0.25% ต่อปี สำหรับระยะเวลาที่ขอขยายอายุหุ้นกู้ออกไป รวมทั้งพิจารณาอนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมข้อกำหนดสิทธิ ชื่อหุ้นกู้ ใบหุ้นกู้ และเอกสารที่เกี่ยวข้องให้สอดคล้องกับการแก้ไขเปลี่ยนแปลงดังกล่าว

4. พิจารณาอนุมัติให้แบ่งชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้บางส่วนในอัตรา 3.00% ต่อปี และให้พักการชำระดอกเบี้ยส่วนที่เหลือนับแต่วันประชุมผู้ถือหุ้นกู้ครั้งที่ 2/2567 แล้วนำดอกเบี้ยส่วนที่พักชำระไว้ไปรวมคำนวณชำระในวันครบกำหนดไถ่ถอน หรือวันที่มีการไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอนทั้งจำนวน (แล้วแต่กรณี) ทั้งนี้ ให้เรื่องดังกล่าวมีผลนับแต่วันที่ได้รับมติอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหุ้นกู้ครั้งที่ 2/2567 รวมทั้งพิจารณาอนุมัติให้แก้ไขข้อกำหนดสิทธิ ใบหุ้นกู้ และเอกสารที่เกี่ยวข้องให้สอดคล้องกับการแก้ไขเปลี่ยนแปลงดังกล่าว

5. พิจารณาเรื่องอื่น ๆ (ถ้ามี)

ล่าสุด สมาคมตราสารหนี้ไทย หรือ ThaiBMA ได้ปลดเครื่องหมาย Request Information (RI) และขึ้นเครื่องหมาย Investor Caution (IC) ให้แก่หุ้นกู้ของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ A จำนวน 14 รุ่น

สาเหตุยืดอายุหุ้นกู้

สืบเนื่องจากภาวะความผันผวนทางเศรษฐกิจและสถานการณ์ทางการเมืองที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน รวมทั้งการปรับตัวสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการระดมทุนของบริษัท ทำให้บริษัทมีต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น นอกจากนี้ ปัจจัยดังกล่าวยังกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น รวมทั้งการเพิ่มขึ้นของยอดการปฎิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน (Rejection Rate) และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มสูงเกินกำลังการผ่อนชำระของผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยดังกล่าว ส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจของบริษัท เป็นเหตุให้บริษัทต้องเผชิญกับปัญหาผลประกอบการขาดทุนอย่างต่อเนื่อง

ปัจจุบันยอดโอนกรรมสิทธิ์โครงการต่างๆ ของบริษัทปรับตัวลดลงเป็นอย่างมากเมื่อเทียบกับปี 2566 ทั้งนี้ ในงวด 6 เดือนแรกของปี 2567 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ 785 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 จะพบว่าบริษัทมีรายได้ลดลง 210.70 ล้านบาท แม้ในช่วง 6 เดือนแรกปี 2567 จะมีรายได้จากการขายที่เปล่า จำนวน 158.7 ล้านบาท ขณะที่ปี 2566 บริษัทไม่มีรายได้จากการขายที่ดินเปล่าดังกล่าว

นอกจากนี้ เนื่องจากธนาคารมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อให้แก่ลูกค้ารายย่อย ส่งผลให้จำนวนหน่วยที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้และรายได้จากการขายโครงการของบริษัทปรับตัวลดลงจากปี 2566 เช่นเดียวกัน โดยรายได้จากการขายทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวลดลงจำนวน 324.3 ล้านบาท และรายได้จากการขายห้องชุดลดลง จำนวน 45.1 ล้านบาท

ปัจจุบันบริษัทยังไม่มีโครงการอาคารชุดใหม่ที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้าในปี 2567 นี้ และสำหรับโครงการที่เปิดใหม่ ได้แก่ โครงการสุนทรียา ราชดำริ และโครงการนาวว์ เมกา ได้เริ่มเปิดการขายแล้ว โดยบริษัทคาดว่าจะเริ่มรับรู้รายได้ในปี 2570 และปี 2571 เป็นต้นไป

ปัจจุบันบริษัทมีหุ้นกู้ซึ่งจะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนพ.ย. 2567 จำนวน 2 รุ่น ได้แก่ หุ้นกู้ A24NA และ A251A รวมมูลค่าหุ้นกู้ที่ยังไม่ได้ไถ่ถอน จำนวน 505.2 ล้านบาท ซึ่งเดิมบริษัทมีแผนไถ่ถอนหุ้นกู้ดังกล่าวด้วยการขอวงเงินสินเชื่อกับสถาบันการเงินแห่งหนึ่ง ปัจจุบันสินเชื่อดังกล่าวอยู่ระหว่างขั้นตอนการพิจารณาอนุมัติ ซึ่งระยะเวลาการพิจารณาสินเชื่อล่าช้ากว่ากำหนดการที่บริษัทคาดการณ์ไว้ ส่งผลให้ปัจจุบันบริษัทมีกระแสเงินสดไม่เพียงพอสำหรับการชำระคืนหุ้นกู้ตามกำหนดระยะเวลาครบกำหนดไถ่ถอนดังกล่าว

ทั้งนี้ บริษัทได้พยายามอย่างเต็มที่ในการแก้ไขปัญหา และบริหารจัดการความเสี่ยงที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาและออกแบบบ้านที่มีความแตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่นๆ เพื่อไม่ให้เกิดการแข่งขันทางด้านราคา การเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินโดยการขายสินทรัพย์บางส่วน เช่น ที่ดินรอการพัฒนา การลดค่าใช้จ่านในการขายและการบริหาร

รวมถึงการหาโอกาสระดมทุนจากแหล่งเงินทุนภายนอก ซึ่งตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาบริษัทสามารถชำระคืนหุ้นหู้และดอกเบี้ยได้ตรงตามกำหนดอยู่เสมอ อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณากระแสเงินสดปัจจุบันตามงบการเงินของบริษัทที่ผ่านการทางจากผู้สอบบัญชีของบริษัท สิ้นสุด ณ วันที่ 30 มิ.ย.2567 บริษัทมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดเป็นจำนวน 72.1 ล้านบาท

เมื่อพิจารณาสินค้าคงเหลือจากโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ ณ วันที่ 30 ก.ย.2567 บริษัทมีโครางการที่รอรับรู้รายได้และรอดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ (Backlog) จำนวน 849 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 2,155.2 ล้านบาท ซึ่งสามารถรับรู้ได้ภายในปี 2567 ได้เพียง 228.3 ล้านบาท ส่วนที่เหลือ จำนวน 1,926.9 ล้านบาท จะเป็นรายได้จากโครงการสุนทรียา ราชดำริ และโครงการนาวว์ เมกา ซึ่งบริษัทคาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้ภายในปี 2570 และ 2571 ตามลำดับ

นอกจากนี้ บริษัทยังมีโครงการที่คงเหลือขายอีก จำนวน 7,057 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 20,181.6 ล้านบาท ซึ่งเมื่อประเมินจากสภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงชะลอตัว บริษัทคาดว่าอาจต้องใช้ระยะเวลาประมาณ 3-4 ปี ในการระบายสินค้าคงเหลือ รวมถึงโครงการใหม่ที่สร้างแล้วเสร็จ กระแสเงินสดบริษัทจึงจะเพียงพอต่อการชำระหนี้หุ้นกู้ทุกรุ่นของบริษัท

สำหรับเงื่อนไขการชำระหนี้หุ้นกู้ใหม่ที่บริษัทเสนอ บริษัทพิจารณาแล้วเห็นว่าเป็นเงื่อนไขที่มีความเป็นไปได้ที่บริษัทจะสามารถชำระคืนหนี้หุ้นกู้ในกำหนดระยะเวลาดังกล่าว เนื่องจากโครงการต่างๆ ของบริษัทเป็นโครงการที่มีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสด ไม่ว่าจะเป็นจากการทยอยรับรู้รายได้จากโครงการทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวที่ดำเนินการอยู่ และโครงการอาคารชุดที่เปิดใหม่

ทั้งนี้ เงื่อนไขการชำระหนี้หุ้นกู้ใหม่ที่บริษัทเสนอ ผู้ถือหุ้นกู้จะได้รับผลตอบแทนเพิ่มขึ้นจากการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยหุ้นกู้ในช่วงระยะเวลาที่ได้ขอขยายออกไป

แผนการชำระหนี้

ภายใต้เงื่อนไขการชำระนี้หุ้นกู้ใหม่ การปรับเงื่อนไขการชำระหนี้ หรือการปรับโครงสร้างหนี้หุ้นกู้ทั้ง 14 รุ่นในครั้งนี้ จะทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดเพียงพอสำหรับนำไปใช้ในการดำเนินกิจการ การก่อสร้างในโครงการต่างๆ ที่มีอยู่ในปัจจุบัน รวมถึงมีกระแสเงินสดเพียงพอสำหรับการชำระคืนหนี้หุ้นกู้ในช่วงระยะเวลาที่ขอขยายออกไปได้

หุ้นกู้จำนวน 14 รุ่น อารียา พรอพเพอร์ตี้

หุ้นกู้จำนวน 14 รุ่น ของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เป็นหุ้นกู้ชนิดระบุชื่อผู้ถือ ประเภทไม่ด้อยสิทธิ มีประกัน มีผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ และผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ครบกำหนดไถ่ถอน มูลค่าหุ้นกู้ที่ยังไม่ได้ไถ่ถอน ณ ปัจจุบัน รวมจำนวนทั้งสิ้น 4,624,478,600 บาท

1. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 4/2566 ชุดที่ 1 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2567 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A24NA) อายุ 1 ปี ที่จะครบกำหนดวันที่ 1 พ.ย.2567 มูลค่า 198.80 ล้านบาท

2. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 1/2566 ชุดที่ 1 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2568 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A251A) อายุ 2 ปี ที่จะครบกำหนดวันที่ 11 ม.ค.2568 มูลค่า 306.40 ล้านบาท

3. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 4/2566 ชุดที่ 2 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2568 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A255A) อายุ 1 ปี 5 เดือน ที่จะครบกำหนดวันที่ 1 พ.ค.2568 มูลค่า 39.30 ล้านบาท

4. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จํากัด (มหาชน) ครั้งที่ 2/2565 ครบกําหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2568 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A257A) อายุ 3 ปี ที่จะครบกำหนดวันที่ 1 มิ.ย.2568 มูลค่า 600 ล้านบาท

5. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 2/2566 ชุดที่ 1 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2568 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A258A) อายุ 2 ปี 3 เดือน ที่จะครบกำหนดวันที่ 11 ส.ค.2568 มูลค่า 165.10 ล้านบาท

6. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 3/2566 ชุดที่ 1 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2568 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A258B) อายุ 2 ปี ที่จะครบกำหนดวันที่ 9 ส.ค.2568 มูลค่า 101.50 ล้านบาท

7. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 3/2565 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2568 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A25OA) อายุ 3 ปี ที่จะครบกำหนดวันที่ 4 ต.ค.2568 มูลค่า 550 ล้านบาท

8. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 1/2566 ชุดที่ 2 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2569 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A261A) อายุ 3 ปี ที่จะครบกำหนดวันที่ 11 ม.ค.2569 มูลค่า 1,045 ล้านบาท

9. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 2/2566 ชุดที่ 2 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2569 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A265A) อายุ 3 ปี ที่จะครบกำหนดวันที่ 11 พ.ค.2569 มูลค่า 377.90 ล้านบาท

10. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 3/2566 ชุดที่ 2 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2569 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A268A) อายุ 3 ปี ที่จะครบกำหนดวันที่ 9 ส.ค.2569 มูลค่า 238.60 ล้านบาท

11. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 4/2566 ชุดที่ 3 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2569 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A269A) อายุ 2 ปี 10 เดือน ที่จะครบกำหนดวันที่ 1 ก.ย. 2568 มูลค่า 188.20 ล้านบาท

12. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จํากัด (มหาชน) ครั้งที่ 1/2565 ชุดที่ 3 ครบกําหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2570 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A271A) อายุ 5 ปี ที่จะครบกำหนดวันที่ 19 ม.ค.2570 มูลค่า 595.20 ล้านบาท

13. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 1/2566 ชุดที่ 3 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2570 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A271B) อายุ 4 ปี ที่จะครบกำหนดวันที่ 11 ม.ค.2570 มูลค่า 546.70 ล้านบาท

14. หุ้นกู้มีประกันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 2/2566 ชุดที่ 3 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2570 ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน (A275A) อายุ 4 ปี ที่จะครบกำหนดวันที่ 11 พ.ค.2570 มูลค่า 290.40 ล้านบาท

บมจ.อารียา พรอพเพอร์ตี้ มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Cap.) อยู่ที่ 4,900.00 ล้านบาท โดยราคาหุ้น A วันที่ 11 ต.ค.2567 ณ เวลา 11.41 น. อยู่ที่ระดับ 5.00 บาท ซึ่งราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลงมาตั้งแต่วันที่ 7 ต.ค.2567 ในขณะที่ราคาหุ้นสูงสุดในรอบ 52 สัปดาห์อยู่ที่ 5.15 บาท และราคาต่ำสุดในรอบ 52 สัปดาห์อยู่ที่ 4.68 บาท