"กองรีท" แนวโน้มลงทุนหลังโควิด-เศรษฐกิจ ส่งสัญญาณฟื้น

ผลตอบแทนของหลักทรัพย์ในกลุ่ม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และอาจรวมถึง กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (ซึ่งต่อไปในบทความนี้จะเรียกรวมกันว่า “กองรีท”) ปรับตัวลดลงมาต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563 ซึ่งเป็นปีที่ทั่วโลกรวมถึงประเทศไทยต่างก็ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ Covid-19 นำไปสู่การปิดเมืองและปิดธุรกิจต่างๆ

โดยปกติแล้ว รายได้ของกองรีทจะมาจากการเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าและนำมาจ่ายคืนในรูปแบบเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วย อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่เกิดการระบาดของโควิดอาจทำให้กองรีทไม่สามารถเก็บค่าเช่าเหมือนในช่วงเวลาปกติ จึงมีผลให้ราคาของกองรีทปรับตัวลดลงมาอย่างต่อเนื่อง

หากพิจารณาถึงผลตอบแทนของหลักทรัพย์กองรีททั่วโลกจะพบว่า มีรูปแบบที่คล้ายกัน คือ ราคาปรับตัวลงมาแรงในช่วงปี 2563 แต่มีการฟื้นตัวในภายหลังหลังจากที่มีการกลับมาเปิดประเทศ และทำให้ธุรกิจสามารถเดินต่อไปได้โดยรายได้ของกองรีท กลับมาใกล้เคียงหรือสูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด ยกเว้นในกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับภาคการท่องเที่ยวโดยตรง เช่น ภาคการโรงแรม เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ราคา ณ ปัจจุบันของกองรีทยังต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด เนื่องจากพื้นฐานทางเศรษฐกิจในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย หรืออัตราคิดลดที่นำมาใช้ประเมินมูลค่าหลักทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมากเนื่องจากผลกระทบของเงินเฟ้อโลกที่เร่งตัวสูงขึ้น

ในส่วนของกองรีทในประเทศ เมื่อพิจารณาถึงแนวโน้มผลการดำเนินงานก็เห็นรูปแบบการฟื้นตัวที่ชัดเจน เช่นเดียวกันแต่ราคาหลักทรัพย์ของกองรีทในประเทศกลับปรับตัวลดลงสวนทางกองรีทต่างประเทศ โดยในเชิง valuation แล้วกองรีทในประเทศปัจจุบันซื้อขายที่ระดับราคา P/Book เพียง 0.9 เท่า เทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิดที่ซื้อขายที่ระดับ P/Book 1.6 เท่า

ขณะที่ส่วนต่างของผลตอบแทนจากเงินปันผลเทียบกับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล สูงกว่า 5% ซึ่งประเด็นที่สร้างความกังวลให้กับนักลงทุนอย่างมากก็คือ ทรัพย์สินที่กองรีทลงทุนอยู่ ประเภท สิทธิการเช่า (Leasehold) ในกองรีทหลายๆกอง กำลังจะหมดอายุในช่วง 5 ปีข้างหน้านี้ ซึ่งจะมีผลให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลที่เคยได้รับมีแนวโน้มที่จะลดลงในอนาคต เนื่องจากกองรีทไม่สามารถเก็บค่าเช่าบนทรัพย์สินเหล่านี้ได้

ประเด็นเหล่านี้ จะไม่ค่อยเกิดขึ้นกับกองรีทต่างประเทศ เนื่องจากทรัพย์สินที่กองรีทต่างประเทศส่วนใหญ่ลงทุนจะเป็นทรัพย์สินประเภทกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือสิทธิการเช่าที่อายุสัญญาค่อนข้างยาว เมื่อเปรียบเทียบกับกองรีทในประเทศที่ทรัพย์สินกว่าครึ่งที่มีการลงทุนคือ สิทธิการเช่า โดยมีอายุสัญญาสิทธิการเช่าเฉลี่ยเพียง 30 ปี

ดังนั้น สี่งที่นักลงทุนในกองรีทควรให้ความสนใจมากที่สุดนอกเหนือจากการพิจารณาเพียงผลตอบแทนจากเงินปันผล ก็คือผลตอบแทนที่แท้จริงของกองรีท (IRR) เนื่องจากกองรีทบางกองอาจมีผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูงมาก แต่มีอายุสัญญาสิทธิการเช่าคงเหลือน้อยก็จะทำให้ผลตอบแทนที่แท้จริงของกองต่ำ หรืออาจติดลบได้เลย

แล้วจากผลกระทบข้างต้น จะทำให้ความน่าสนใจของกองรีทหมดไปเลยไหม? ในมุมมองนี้ประเมินว่า ผลกระทบข้างต้น เป็นปัญหาเฉพาะของกองรีทบางกองเท่านั้น นอกจากนี้ ราคา ณ ปัจจุบัน ได้สะท้อนข่าวร้ายไปมากแล้ว โดยประเมินจากราคาหลักทรัพย์ปัจจุบันที่ซื้อขายที่ระดับ P/Book 0.9 เท่า บวกกับเงินปันผลเฉลี่ยที่สูงกว่า 7% ถือว่าเป็นระดับที่สมเหตุสมผล เนื่องจากผลการดำเนินงานของกองมีแนวโน้มที่จะดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อีกทั้ง ยังมีนโยบายของภาครัฐที่อนุมัติยกเว้นการเก็บภาษีการแปลงสภาพจากกองทุน รวมอสังหาริมทรัพย์เป็น กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นปัจจัยบวกต่อราคาหุ้นในกลุ่มนี้ เช่นเดียวกัน ซึ่งจะช่วยให้กองสามารถขยายเพดานในการกู้ยืม เพื่อลงทุนในทรัพย์สินใหม่ได้อีกด้วย ซึ่งนักลงทุนจะต้องพิจารณาให้รอบด้านโดยเฉพาะความเสี่ยงต่างๆ นอกเหนือจากการมองแต่เงินปันผลที่จะได้รับเท่านั้น

หน้า 13 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 43 ฉบับที่ 3,882 วันที่ 27 - 29 เมษายน พ.ศ. 2566