ขอนแก่น ตลาดโอกาส แก้วิกฤติเมืองท่องเที่ยวฟุบ

ผ่ามุมคิด

ภาพการชะลอตัวอย่างชัดเจนของตลาดที่อยู่อาศัยพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดปริมณฑล นับตั้งแต่เศรษฐกิจชะลอตัวช่วงปี 2562 จนสถานการณ์โควิด-19 ได้ตอกย้ำความไม่แน่นอนของดีมานด์ที่มีในตลาดดังกล่าว ลามถึงเมืองท่องเที่ยว ทำให้บริษัทแทบทุกรายหวนไปโฟกัสจับกลุ่มเรียลดีมานด์ (ซื้อเพื่ออยู่จริง ) เป็นหลัก ซึ่งนอกโครงการรอบเมืองในระดับราคาเข้าถึงได้จะได้รับความสนใจมากขึ้นแล้ว ผู้พัฒนาบางส่วนยังหันหัวเรือไปสู่ตลาดหัวเมืองหลัก ขณะจังหวัดขอนแก่น กลายเป็นตลาดที่ได้รับความนิยมลำดับต้นๆ ด้วยศักยภาพรองรับหลายด้าน โดดเด่นผ่านการเป็น “เมดิคัลฮับอาเซียน” พร้อมหนุนการเติบโตผ่านโครงการระบบขนส่งทางรางใหม่ ซึ่งนายณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ ซีอีโอ บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ (บริษัทในเครือไทยสมุทรฯ) ซึ่งเดิมทีเน้นการพัฒนาในกลุ่มเมืองท่องเที่ยว ก็การันตีความน่าสนใจของดีมานด์ ผ่านแผนเปิดตัวคอนโดฯใหม่แห่งที่ 2   ยกกำลังซื้อกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ - นักศึกษา อุ้มตลาด คาดอนาคตราคาที่ดินพุ่งไม่ต่ำ20-30%

ทิศทางธุรกิจ

ปัจจุบันบริษัทยังคงดำเนินธุรกิจใน 2 ส่วนสำคัญ คือ อสังหาฯเพื่อเช่าในกลุ่มอาคารสำนักงาน, โรงแรม และท่าจอดเรือยอร์ช ในทำเล กทม. และเมืองท่องเที่ยวสำคัญ อย่างพัทยา ภูเก็ต กับอีกส่วน คือ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย คาดตลอดทั้งปี 2563 จะมีรายได้รวมที่ 1 พันล้านบาท ในสัดส่วน 50:50 อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 กระทบต่อกิจการในกลุ่มโรงแรม ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยว ได้รับผลกระทบไม่มากนัก เนื่องจากกลุ่มโปรดักส์ระดับบน ยังมียอดขายเกิดขึ้นใน เช่น ในโครงการ โอเชี่ยน มาริน่า พัทยา  แต่อย่างไรก็ตาม มองอสังหาฯในเมืองท่องเที่ยวยังมีความเสี่ยงอยู่ เช่น ในจังหวัดภูเก็ต ที่ได้รับผลกระทบจากภาคการท่องเที่ยวชะงักหยุดลง บริษัทจึงชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งเดิมทีจะเปิดโครงการแนวราบบนที่ดินประมาณ 20 ไร่  เช่นเดียวกับในพื้นที่พัทยา ยังมีที่ดินรอการพัฒนาอีกนับ 100 ไร่ แต่ขณะนี้ยังเฝ้าติดตามสถานการณ์

โอกาสตลาดขอนแก่น

อย่างไรก็ตาม พบบางพื้นที่ยังมีโอกาสทางธุรกิจในภาวะวิกฤติ โดยเฉพาะพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญในตลาดภูมิภาค เช่น จังหวัดขอนแก่น ซึ่งมีความน่าสนใจในแง่ศักยภาพและเรียลดีมานด์ในตลาด สะท้อนจากตัวเลขหน่วยเหลือขาย ในกลุ่มคอนโดฯ ณ ครึ่งปีแรก 2563 มีเพียง 200-300 หน่วยเท่านั้น บริษัทจึงปักหมุดเตรียมเปิดโครงการใหม่
“โอเชี่ยน แกรนด์ เรสซิเดนซ์ มิตรภาพ-ขอนแก่น” โครงการแห่งที่ 2 ในขอนแก่น ต่อยอดความสำเร็จจากโครงการก่อนหน้า ที่สามารถปิดการขายได้ในเวลารวดเร็ว และมียอดโอนฯมากกว่า 90% ในปัจจุบัน คาดมาจากความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจภายในจังหวัด จากการเป็นหัวเมืองหลักของภาคอีสาน และเปรียบเป็นแหล่งงานสำคัญของคนในจังหวัดต่างๆโดยรอบ ขายดีสุดในกลุ่ม 1 - 2.5 ล้านบาท และตลาดยังมีโอกาสเติบโตอีกมาก จากการกำลังจะก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางของ MICE City ในอาเซียน และแผนพัฒนาเทอร์มินอลหลังใหม่ ของสนามบินขอนแก่น ซึ่งจะช่วยเชื่อมโยงการเดินทางระหว่างภูมิภาค และดึงดูดกลุ่มชาวต่างชาติให้เข้ามาในพื้นที่มากขึ้น

“แม้มีโควิด ยอดขาย-ยอดโอน ในขอนแก่นยังอยู่ในระดับใกล้เคียงปกติ เพราะเศรษฐกิจในจังหวัด ค่อนข้างแข็งแกร่ง ไม่ได้ผูกกับการท่องเที่ยวเป็นหลัก ทำให้ธุรกิจโดยรวมไม่ชะงัก กำลังซื้อที่อยู่อาศัยไม่ได้กระทบ”

ดีมานด์บุคลากรการแพทย์

นายณพงศ์ กล่าวต่อว่า นอกจากขอนแก่นจะเติบโตจากการเป็นหัวเมืองหลัก และเป็นจังหวัดแรกที่ริเริ่ม Smart City แล้ว ปัจจัยส่งเสริมน่าจับตาสูงในแง่กำลังซื้อ คือ การเป็น “เมดิคัล ฮับ” สำหรับกลุ่มคนไทยและคนประเทศในกลุ่ม CLMV ซึ่งใหญ่สุดในประเทศไทย และอาเซียน เงินลงทุน 2.4 หมื่นล้านบาท โดยมีโรงพยาบาลศรีนครินทร์ ม.ขอนแก่นเป็นหลัก รองรับประชากรได้ถึง 20 ล้านคน โดยจะมีบุคลากรทางการแพทย์หลายสาขาเข้ามาอยู่อาศัย เพิ่มขึ้นจากปัจจุบัน 4 พันคน ไม่นับรวมในโรงพยาบาลอื่นๆ โดยรอบอีก 2-3 แห่ง บริษัทมองเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายสำคัญ ที่จะเข้ามาสร้างความคึกคักให้กับตลาดที่อยู่อาศัย รวมถึงกลุ่มคนประเทศเพื่อนบ้าน ที่เข้ามารักษาตัวชั่วคราว และดีมานด์จากนักศึกษาของมหาวิทยาลัยด้วย ซึ่งจะเข้ามารองรับทั้งการซื้ออยู่เอง และเช่าระยะยาวจากกลุ่มนักลงทุน

จับตาราคาที่ดินพุ่ง

สำหรับราคาขายคอนโดฯในปัจจุบันของตลาดขอนแก่นนั้น เฉลี่ยตั้งแต่ 5.4 หมื่นบาท ถึง 1 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงสุดในโซนเมือง ส่วนความต้องการห้องขนาดเล็กเพิ่มขึ้นอย่างน่าสนใจ จาก 5% เป็น 14.3% เนื่องมีราคาที่ดินเป็นตัวกดดัน อ้างอิงจากเดิม 2 ปีก่อนหน้า บริษัทซื้อ-ขายที่ดินมาในราคา 6-7หมื่นบาทต่อตร.ม. พบปัจจุบันราคาปรับขึ้นมาถึง 10% และคาดในอนาคตจะเติบโตขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 20-30% โดยมีปัจจัยเร่งจากโปรเจ็กต์โครงการรถไฟฟ้ารางเบาในเมือง ทำให้ที่ดินบริเวณโดยรอบแนวรถไฟฟ้าแพงขึ้น ภาพคล้ายปรากฎการณ์ที่เคยเกิดขึ้นในทำเล กทม.-ปริมณฑล เมื่อความเจริญเข้าถึง

“ที่ดินในเมืองขอนแก่น เริ่มปรับสูงขึ้นจากโปรเจ็กต์น้อยใหญ่ และเชื่อว่าเมื่อรถไฟฟ้าเริ่มก่อสร้าง ราคาจะสูงขึ้นอีก ไม่ต่างจากกทม.ฯ ขณะความต้องการที่อยู่อาศัย กลุ่มคอนโดฯ ห้องขนาดเล็กมีสัดส่วนสูงขึ้น เพราะราคาขายต่อห้องแพงขึ้นจากที่ดินนั่นเอง”

ทั้งนี้ โครงการรถไฟฟ้ารางเบาขอนแก่น รวม 21 สถานี ระยะแรก สายสีแดง เหนือ-ใต้ คาดจะเริ่มก่อสร้างในช่วงสิ้นปีนี้ ก่อนเปิดให้บริการในช่วงปี 2565 ขณะเดียวกัน ไทยสมุทรฯยังมีที่ดินโดยรอบโครงการในขอนแก่นอีกประมาณ 30 ไร่ เพื่อรองรับการพัฒนาในอนาคต

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 40 ฉบับที่ 3,584 วันที่ 18 - 20 มิถุนายน พ.ศ. 2563