กทม.เล็งฟัน"แลนด์ลอร์ด" รีดภาษีที่ดิน เต็มเพดาน พลิกที่ดินรกร้าง ปลูกกล้วย

 

ที่ดินรกร้างไม่ทำประโยชน์ในเขตกรุงเทพมหานคร ถูกพลิกโฉมกลายเป็นที่ดินประเภทเกษตรกรรม เพื่อลดผลกระทบภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยอาศัยช่องโหว่ ที่กระทรวงการคลัง ไม่ได้ให้อำนาจองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.)  จัดเก็บรายได้ อ้างอิงตามการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองเพราะเล็งเห็นว่าอาจเกิดการทุจริตเรียกรับผลประโยชน์ตามมา

 

 

ขณะเดียวกันต้องการเพียงให้เจ้าของที่ดินตื่นตัวนำที่ดินออกพัฒนาแม้ทำการเกษตรก็ตาม ให้ถือว่าสร้างพื้นที่สีเขียวให้กับเมือง ลดการซ่องสุมนำที่รกร้างสร้างปัญหาอาชญากรรม แต่ผลเสียที่ตามมาคือท้องถิ่นเก็บรายได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย สร้างปัญหาในระยะยาวตามมาหากไม่มีงบประมาณลงทุนบริหารจัดการเมืองให้มีเอกภาพได้

ไล่ถลุงที่กลางกรุงปลูกกล้วย

              

อย่างไรก็ตาม ที่ดินในกทม.จะแตกต่างจากที่ดินในภูมิภาค เพราะมีราคาสูง มีความเคลื่อนไหวการลงทุนต่อเนื่องตลาดเวลา ทั้งระบบโครงสร้างพื้นฐานรัฐ การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชน แต่ในหลายทำเลย่านพาณิชยกรรม ที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่านกลับเป็นแปลงเกษตกรรมเต็มไปด้วยสวนกล้วย มะนาว ฯลฯ เรียกเก็บภาษีได้ในอัตราที่บางเบา เมื่อเทียบกับมูลค่าทางเศรษฐกิจของที่ดินเหล่านั้น

              

 

ปมร้อนดังกล่าว ส่งผลให้นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ได้สั่งการให้สำนักงานเขตทั้ง 50 เขตตรวจสอบที่ดินที่ตกหล่น เพื่อนำเข้าฐานการจัดเก็บภาษีที่ดิน ขณะเดียวกันหลายพื้นที่ใน กทม. ไม่เหมาะสมที่จะทำการเกษตร

 

นายชัชชาติสะท้อนว่า เมื่อมองตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามผังเมืองรวม กทม. แล้ว ควรจะนำมาพัฒนา โครงการเชิงพาณิชย์มากกว่าทำการเกษตร แต่ที่ดินที่อยู่ชานเมือง สามารถยอมรับได้เพราะผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรม

              

 

เมื่อตรวจสอบประกาศของกระทรวงการคลังที่จัดทำร่วมกันกับกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ พบว่านิยามพื้นที่เกษตรกรรม ที่เขียนขึ้นมา  กทม. ไม่มีอำนาจเข้าไปแก้ไขประกาศดังกล่าว แต่กฎหมายภาษีที่ดินเปิดช่องให้ท้องถิ่นสามารถกำหนดอัตราภาษีเองได้ เพียงแต่ห้ามไม่ให้เก็บภาษีเกินเพดานที่กำหนดเท่านั้น

โขกที่ดินเจ้าสัว 15 เท่า

              

 

ดังนั้นกทม.ได้ทั้งทำหนังสือหารือไปยังคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีปลัดกระทรวงการคลังเป็นประธาน หารือว่ากทม.สามารถออกข้อบัญญัติ จัดเก็บภาษีที่ดินอัตราเกษตรกรรมในเพดานสูงสุด จาก 0.01% เป็น 0.15% ได้หรือไม่ ซึ่งต้องรอให้คณะกรรมการวินิจฉัยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิจารณาในวันที่ 30 สิงหาคมที่จะถึงนี้ หากสามารถดำเนินการได้กทม.จะยกร่างข้อบัญญัติดังกล่าวทันที

             

กฎหมายเปิดช่อง

 

สอดคล้องกับแหล่งข่าวจากกระทรวงมหาดไทยสะท้อนว่ากทม.สามารถหารือตรงไปยังคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีที่ดินฯ ส่วนกลางเองได้ หากเห็นว่าการจัดเก็บภาษีแต่ละพื้นที่ไม่เป็นธรรมโดยเฉพาะนายทุนที่นำที่ดินทำเลย่านพาณิชย กรรม มาทำเกษตร โดยอาศัยมาตรา 37 วรรค7 ตามกฎหมายภาษีที่ดิน ที่ให้อำนาจท้องถิ่นสามารถเสนอเรื่องดังกล่าวเพื่อออกข้อบัญญัติฯเพิ่มเพดานจัดเก็บได้

 

แต่ต้องไม่เกินในอัตราที่กำหนด เช่น อัตราเกษตรกรรม ไม่เกิน 0.15% ขณะเดียวกันต้องไม่ทำให้เจ้าของที่ดินได้รับความเดือดร้อนจากภาระที่เพิ่มเข้ามา เพราะเจ้าของที่ดินมีหลายกลุ่ม

 

ทั้งกลุ่มที่ได้รับมรดกแต่ไม่ต้องการขายทิ้ง กลุ่มที่รอนำที่ดินออกพัฒนาแต่ติดผลกระทบจากสถานการณ์โควิด กลุ่มที่รอจังหวะขายแต่เศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย และที่สำคัญ กทม. ต้องคำถึงถึงสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินของกลุ่มเหล่านั้นด้วยหากเขายืนยันว่าต้องการใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่กฎหมายให้อำนาจ อาจเกิดการฟ้องร้องตามมาได้

 

คลังเตือนต้องรอบคอบ

              

เช่นเดียวกับแหล่งข่าวจากกระทรวงการคลังระบุว่า กทม. ต้องยึดกฎหมายเป็นตัวตั้งว่ากรอบข้อบังคับให้ท้องถิ่นเดินอย่างไร เช่นให้ทำหน้าที่จัดเก็บรายได้ตามอัตราที่พระราชกฤษฎีกากำหนด กทม.ควรดำเนินการเช่นนั้น เมื่อต้องการจัดเก็บเพิ่ม กรณีนักลงทุนนำที่ดินรกร้างมาทำการเกษตร จะกำหนดอย่างไรเพื่อไม่ให้เกิดความลักลั่น ไม่เช่นนั้นอาจเกิดการฟ้องร้องตามมา 

              

ก่อนหน้านี้นายเลิศมงคลวราเวณุชย์ อุปนายกและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยระบุว่า อัตราภาษีที่ดินประเภทรกร้างว่างเปล่า มีอัตราการเสียภาษีไม่สูง ส่งผลให้การถือครองที่ดินยังคงกระจุกตัวอยู่ในมือคนรวยต่อไป

              

ยิ่งไปกว่านั้นกฎหมายยังเปิดช่องให้นำที่ดินที่ยังไม่ทำประโยชน์สามารถเปลี่ยนไปทำเกษตร โดยไม่กำหนดเงื่อนเวลา หากไม่เกินระยะเวลาที่กฎหมายบังคับใช้ จึงเป็นเหตุให้แลนด์ลอร์ดใหญ่นำที่ดินคอมเมอร์ เชียล พาณิชยกรรม ไปทำการเกษตรเพราะเป็นทางออกที่ง่ายที่สุดขณะผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ไม่สามารถเอาผิดได้

 

 

ทำเลทองดงกล้วยพรึ่บ

 

              

“ฐานเศรษฐกิจ” รวบรวมที่ดินสวนกล้วย สวนมะนาว ในย่านธุรกิจ เริ่มจากที่ดินติดสถานี รถไฟฟ้า BTS เพลินจิต ที่ดิน 3 ไร่เศษ ปัจจุบัน เป็นสวนกล้วย โดยสำนักงานเขตปทุมวันยืนยันว่า โฉนดที่ดินระบุการถือครองในนามบริษัทสินสหกล จำกัดโดยมีคนในตระกูลปราสาททองโอสถ ถือหุ้นอยู่หลายราย โดยราคาที่ดินทำเลย่านเพลินจิต สุขุมวิท ในอดีตกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ปัจจุบัน ไม่ต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวา 

 

 ที่ดินแปลงรัชดาภิเษก เนื้อที่ 24 ไร่ ติดกับสถานีศูนย์วัฒนธรรม รถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งเป็นของ บริษัทแหลมทองค้าสัตว์ฯ ลงทุนทำสวนมะนาวในบ่อซิเมนต์ ราคาที่ดินตารางวาละกว่า 1 ล้านบาท มูลค่าไม่ตํ่ากว่า 10,000-20,000 ล้านบาท

 

 

ในทำเลใกล้กันในย่านรัชดาฯ ยังมีที่ดิน ของ กลุ่มจีแลนด์ที่บริษัทเช็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ถือหุ้นใหญ่ เนื้อที่ 75 ไร่  หัวมุมถนนพระราม 9 ด้านหลัง ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 9 ทำสวนผักควบวงจร ราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 1.1-1.2 ล้านบาทต่อตารางวา

 

ที่ดินย่านเอกมัยพบว่ามีหลายแปลงลงมะนาว กล้วย มะละกอโดยเฉพาะที่ดิน ซานติก้าผับเก่า ข้อมูลจากบริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์พบว่าที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้าเอกมัย-ทองหล่อ ราคา 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา

 

 

ลึกเข้าไปในซอย ราคา 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ที่ดินย่านพหลโยธินเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว แดนเนรมิตเก่า30ไร่ ของ ตระกูลเสรีเริงฤทธิ์ ปลูกเมล่อน ฯลฯ สร้างผลผลิตเพื่อจำหน่ายราคาที่ดิน ราคาไม่ต่ำกว่า 1-1.5 ล้านบาท ต่อตารางวา

             

 

ทำเลถนนเกษตร-นวมินทร์ หรือ ถนนประเสริฐมนูกิจ อาณาจักรเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เนื้อที่ 200-300 ไร่ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล ปัจจุบันลงทุนขุดท้องร่องทำสวนมะม่วงจากเดิมมีแผนพัฒนามิกซ์ยูส ราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 3-4 แสนบาทต่อตารางวา

 

ทำเลติดแอร์พอร์ตลิงก์ สถานี รามคำแหง ตระกูลหวั่งหลีลงทุนปลูกกล้วยบนที่ดินแปลงงามเนื้อที่ 10 ไร่เศษ ซึ่งเป็นทำเลโอบล้อมไปด้วยตึกสูง อีกทำเลที่น่าจับตา ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี รอยต่อกทม. บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) นำที่ดินบริเวณ ทะเลสาบ ในเมืองทองธานี เนื้อที่ 50 ไร่

 

 

ปลูกกล้วยหอมทอง เพื่อส่งมอบผลิตผลให้กับชุมชนและอนาคตเมื่อมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูเชื่อมเข้าพื้นที่จะทำให้ทำเลที่นี่คึกคักราคาที่ดินปรับสูงขึ้น เกิดการพัฒนามิกซ์ยูสตามมาเป็นต้น