ราคาที่ดินปี2565 เปิด10 ทำเลทอง สวนกล้วยหมื่นล้าน ลดภาษีที่ดิน

ราคาที่ดินปี 2565 มีความเคลื่อนไหวขยับต่อเนื่อง สวนทางการเติบโตของเศรษฐกิจ ขณะกระทรวงการคลังมีนโยบาย ให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น(อปท.) เรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2565 ในอัตราเต็ม100%

ส่งผลให้แลนด์ลอร์ด เศรษฐีที่ดิน จำนวนไม่น้อยนำที่ดินรกร้างว่างเปล่า ไม่ทำประโยชน์ เปิดหน้าดิน ลงพืชผลทางการเกษตรมะละกอ กล้วย  มะม่วง มะนาว  มะพร้าว ทำเลกลางเมืองแนวเส้นทางถนนไฟฟ้า และถนนสายเศรษฐกิจสำคัญ เพื่อช่วยลดภาระภาษีที่ดิน  จาก 0.3% (อัตรารกร้างว่างเปล่า) ลดลงเหลือ 0.01% (อัตราเกษตร)

ราคาที่ดินสุขุมวิท-สีลม-สาทร ทำเลยอดมุงกุฎเพชร

โดยมีคนแอบคิดกันเล่นๆว่า เมื่อมีผลผลิต จากการปลูกกล้วย ราคาขายต่อผลคงสูงไม่ใช่เล่น เมื่อเทียบกับต้นทุนที่ดิน  เนื่องจากล้วนตั้งอยู่ใน ไพร์มแอเรีย ทำเลทองราคาที่ดิน ต่อตารางวา หลักแสนหลักล้านบาท

โดยเฉพาะทำเลทองคำฝังเพชร ทำเลยอดมงกุฎเพชร  ย่านธุรกิจการค้าสำคัญของประเทศ   สุขุมวิทตอนต้น สีลม สาทร  พระราม4 ที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร กำหนดให้แต่ละย่านมีอัตลักษณ์ในตัวเอง

อย่างสุขุมวิท ย่านอยู่อาศัยแนวตั้งผสมผสานแหล่งงานการช็อปปิ้ง  สีลม ย่านศูนย์กลางการค้าการลงทุน สาทรย่านศูนย์กลางธุรกิจการเงินประเทศ พระราม4 ย่านนวัตกรรมฯลฯ ซึ่งล้วนเป็นย่านชั้นนำระดับโลกของกทม.

มีคำถามว่าจะเรียกเก็บภาษีที่ดินตามผังเมืองได้หรือไม่ ? คำตอบคือ เนื่องจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ได้ เชื่อมโยงกับกฎหมายผังเมือง ที่จะนำไปเรียกเก็บภาษี ตามการจำแนกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน ในแต่ละย่าน ทำให้ เจ้าของที่ดิน นายทุน จึงเนรมิต สวนกล้วยได้ทุกพื้นที่ตามใจชอบ

ขณะมุมสะท้อนของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ที่ระบุว่า การบังคับใช้ ภาษีที่ดินนอกจาก ต้องการให้คนที่มีที่ดินสะสมจำนวนมากเสียภาษีให้กับท้องถิ่นแล้ว ยังต้องการกระตุ้นให้ประชาชนเจ้าของที่ดินนำที่ดินรกร้างไม่ทำประโยชน์ออกพัฒนา ให้ผู้อื่นเช่า

เมื่อต้องการนำพื้นที่ไปทำการเกษตรมองว่า เป็นความเคลื่อนไหวที่ดี แม้ท้องถิ่นอาจเก็บรายได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วยแต่มองในมุมบวกจะช่วยให้พื้นที่ในกทม.เต็มไปด้วยสีเขียว

เพิ่มร่มเงา ลดมลพิษทางอากาศ ซึ่งจะเป็นปอดใหม่ของคนกรุง ที่สามารถนำผลผลิตออกจำหน่วยหรือรับประทานได้ อีกทั้งยังลดความเสี่ยงอาชญากรรม แหล่งมั่วสุมลงได้อย่างมาก

เหตุผลที่เจ้าของที่ดินแลนด์ลอร์ดใหญ่ ใช้วิธีลดภาระภาษีที่ดินด้วยการทำเกษตร 

• ไม่ต้องการขาย กว่าจะสะสมที่ดินมาได้ในทำเลที่ดี มีความเจริญพาดผ่านต้องใช้เวลานาน ปัจจุบันมูลค่าไปไกลแล้ว
• การเสียภาษีที่ดินในแต่ละปีเมื่อเทียบกับมูลค่าที่ดินที่ถือครองแล้วยอมเสียภาษีดีกว่าบางครั้งดอกเบี้ยอยู่ยังสูงกว่าเสียอีก 
• รัฐเปิดช่องทางอื่นลดภาระภาษีที่ดินได้
• รอจังหวะเศรษฐกิจดี
• ราคาที่ดินขยับทุกปี รอจังหวะตัดขาย
• โครงสร้างพื้นฐานรัฐมา /มีแหล่งงานขนาดใหญ่เกิดขึ้นใกล้ๆ
• ระหว่างขาย รอผู้ซื้อตัดสินใจ ก็ทำเกษตรไปพรางก่อน
• พัฒนาไม่ทัน ไม่ใช่จังหวะเวลารอโอกาสมา ปลูกกล้วยไปก่อน
• ที่ดินมรดกของบรรพบุรุษ ตกทอดจากรุ่นสู่รุ่น ต้องการเก็บรักษามีคุณค่าทางใจ ทางออกปลูกบ้านอยู่เอง ทำเกษตร ปล่อยเช่า

 

 

ราคาที่ดิน เพลินจิต-ประตูน้ำทำเลทองระดับโลก

“ฐานเศรษฐกิจ”รวบรวมที่ดินสวนกล้วย สวนมะนาวทองคำ บนที่ดินราคาที่ขยับต่อเนื่อง เริ่มจากที่ดินติดสถานี รถไฟฟ้าBTS เพลินจิต ที่ดิน3ไร่เศษ จากการสอบถามสำนักงานเขตปทุมวันกทม.ระบุว่า เจ้าของที่ดินยื่นขออนุญาต พัฒนาคอนโดมิเนียมสูงระดับลักซ์ชัวรี และต่อมาได้เปลี่ยนการใช้ประโยชน์เป็นโรงแรม

แต่เนื่องจากเศรษฐกิจถดถอยสถานการณ์โควิดทำให้ ชะลอลงทุน และปัจจุบัน เป็นสวนกล้วย  โดยสำนักงานเขตปทุมวันยืนยันว่า โฉนดที่ดินระบุการถือครองในนามบริษัทสินสหกล จำกัด

โดยมีคนในตระกูลปราสาททองโอสถ ถือหุ้นอยู่หลายราย โดยราคาที่ดินทำเลย่านเพลินจิต สุขุมวิท อดีตกว่า2ล้านบาทต่อตารางวาแต่ปัจจุบัน ไม่ต่ำกว่า3ล้านบาทต่อตารางวา

เพราะความต้องการที่ดินในเมืองมีต่อเนื่อง บริเวณทำเลที่เชื่อมต่อกัน พบที่ดินย่านประตูน้ำวิ่งทะลุ ถนนเพชรบุรีเข้าสู่ถนนวิทยุ เพลินจิต สุขุมวิท ทำเลทองย่านการค้าชั้นนำระดับโลกพบ สวนมะนาวในบ่อซิเมนต์ราวกว่า10ไร่ สอบถามคนเฝ่าที่ดินระบุว่าเป็นของห้างเมโทร ห้างสรรพสินค้าโด่งดังในตำนาน 

รัชดา- พระราม 9 ที่ดินคอมเมอร์เชียล

สอดคล้องกับก่อนหน้านี้นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ ประธานกรรมการกิตติมศักดิ์ สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี,อุปนายกและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยระบุว่า อัตราภาษีที่ดินประเภทรกร้างว่างเปล่า มีอัตราการเสียภาษีไม่สูง ส่งผลให้การถือครองที่ดินยังคงกระจุกตัวอยู่ในมือคนรวยต่อไป

ยิ่งไปกว่านั้นกฎหมายยังเปิดช่องให้นำที่ดินที่ยังไม่ทำประโยชน์สามารถเปลี่ยนไปทำเกษตร โดยไม่กำหนดเงื่อนเวลา หากไม่เกินระยะเวลาที่กฎหมายบังคับใช้ จึงเป็นเหตุให้แลนด์ลอร์ดใหญ่นำที่ดินคอมเมอร์เชียล พาณิชยกรรม ไปทำการเกษตรเพราะเป็นทางออกที่ง่ายที่สุดขณะผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ไม่สามารถเอาผิดได้

ตัวอย่างที่เห็นชัด ที่ดินแปลงรัชดาภิเษก เนื้อที่ 24ไร่ ติดกับ สถานีศูนย์วัฒนธรรม รถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งเป็น ของ บริษัทแหลมทองค้าสัตว์ฯหรือ กลุ่มแหลมทองสหการ   ราคาที่ดินตารางวาละกว่า 1 ล้านบาท มูลค่าไม่ตํ่ากว่า 10,000-20,000 ล้านบาท

สาธิต วิทยากร ตัดขาย AIA 

ขณะที่ดินแปลงติดกัน บนถนนรัชดาภิเษก เป็นของนายสาธิต วิทยากร ประธานคณะกรรมการบริหาร บริษัท พริ้นซิเพิล แคปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ PRINC ผู้ถือหุ้นใหญ่โรงพยาบาลพริ้นซ์ และโรงพยาบาลบำรุงราษฏร์

แบ่งขายที่ดินติดถนนรัชดาภิเษก จำนวน 8 ไร่ จากที่ดินทั้งหมด28ไร่ ให้กับบริษัท เอไอเอ ประเทศไทย วงเงิน 3,500 ล้านบาท หรือเฉลี่ยราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท 

ส่วนที่ดินที่เหลือนายสาธิตยอมรับว่าเก็บไว้รอพัฒนาหรือไม่อาจตัดขายหากใครสนใจ ซึ่งเป็นการลดภาระภาษีที่ดินและมีกำไรจากการขายที่ดินได้เป็นอย่างดี  นอกจากนี้จากการสำรวจพบว่า

ในทำเลใกล้กันในย่านรัชดาฯ ยังมีที่ดิน ของ กลุ่มจีแลนด์ที่บริษัทเช็นทรัลพัฒนาจำกัด(มหาชน)หรือCPN ถือหุ้นใหญ่ เนื้อที่ 75ไร่  หัวมุมถนนพระราม9ด้านหลัง ศูนย์การค้าเว็นทรัลพระราม9 ทำสวนผักควบวงจร ราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 1.1-1.2ล้านบาทต่อตารางวา

เอกมัย-ทองหล่อ-พหลฯ ขุมทอง กิน-ช็อป-อยู่อาศัย

เช่นเดียวกับ ที่ดินย่านเอกมัยพบว่ามีหลายแปลงลงมะนาว กล้วย มะละกอโดยเฉพาะที่ดิน ซานติก้าผับเก่า ปัจจุบันเป็นสวนกล้วย มะละกอ รอเวลาพัฒนาหรือขายต่อ

ข้อมูลจากบริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์พบว่าที่ดินหากติดสถานีรถไฟฟ้าเอกมัย-ทองหล่อ ราคา2.5ล้านบาทต่อตารางวากรณีเข้าไปในซอย ราคา1.5ล้านบาทต่อตารางวา

ที่ดินย่านพหลโยธินเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว แดนเนรมิตเก่า ตระกูลเสรีเริงฤทธิ์ ปลูกเมล่อน ฯลฯ สร้างผลผลิตเพื่อจำหน่าย ขณะที่ดินกว่า 30ไร่ กลางเมือง ราคาไม่ต่ำกว่า 1-.1.5ล้านบาทต่อตารางวา

มองว่าหากพัฒนาจะเป็นเมืองในเมืองที่มีมูลค่า10,000-20,000ล้านบาท อีกทำเลของCPNฝั่งตรงข้ามแดนเนรมิตรเก่าเนื้อที่ 49ไร่ ติดถนนพหลโยธินทะลุถนนวิภาวดี ที่นี่มีแผนพัมนามิกซ์ยูส มูลค่ามหาศาล แต่วันนี้อยู่ระหว่างปรับพื้นที่และอาจลงพื้นผลทางการเกษตรเช่นเดียวกกับ แปลงที่ดินฝั่งกหัวมุมพระราม9

รามคำแหง -ประเสริฐมนูกิจ ระดับเจ้าสัวไม่น้อยหน้า

ทำเลถนนเกษตร-นวมินทร์ หรือ ถนนประเสริฐมนูกิจ อาณาจักรเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เนื้อที่ 200-300ไร่ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล ปัจจุบันลงทุนขุดท้องร่องทำสวนมะม่วงให้ผลผลิตระยะยาว จากเดิมมีแผนพัฒนามิกซ์ยูส ราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 3-4แสนบาทต่อตารางวา  

ขณะทำเลติดแอร์พอร์ตลิงก์ สถานี รามคำแหง ตระกูลหวั่งหลีลงทุนปลูกกล้วย บนที่ดินแปลงงามเนื้อที่10ไร่เศษ ซึ่งเป็นทำเลโอบล้อมไปด้วยตึกสูง

ด้านทำเลบางนากิโลเมตรที่ 4.5 ติดสถานีบริการนำมันบางจากหรือฝั่งตรงข้ามอาคารเนชั่นเก่า ที่ดินของนางสุมณี คุณเกษม จำนวน 7ไร่ ปลูกกล้วยไว้ บริเวณนี้จะเป็นประตูเชื่อมโยงภาคตะวันออกเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี)ที่จะมีผู้คนเข้าออกจำนวนมาก

   

พลิกขุมทรัพย์เมืองทอง สายสีชมพู ปลูกกล้วย

มาต่อกันที่ทำเลทองจังหวัดนนทบุรี รอยต่อกทม. ที่สร้างเสียงฮือฮา  นายพอลล์ กาญจนพาสน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่นำที่ดินบริเวณ ทะเลสาบ ในเมืองทองธานี เนื้อที่50ไร่ ลงแปลงกล้วย เพื่อส่งมอบผลิตให้กับชุมชนเมืองในระแวกนั้น

อนาคตอันใกล้เมื่อมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูเชื่อมเข้าพื้นที่จะทำให้ทำเลที่นี่คึกคักราคาที่ดินพุ่งทะยานและอนาคตมีแผนนำที่ดินพัฒนามิกซ์ยูส ขณะราคาที่ดิน ปัจจุบันติดถนน แจ้งวัฒนะ3แสนบาท ต่อตารางวา หากเข้าในเมืองทองธานีน่าจะกว่า 1แสนบาทต่อตารางวา

 

ตะลึง! ภาษีเจริญ-บึงกุ่ม ที่ดินมีมูลค่าทางใจ ขอซื้อยังไงก็ไม่ขาย

ยังมีเจ้าของที่ดินอีกจำนวนมากในพื้นที่กทม.ที่มีที่ดินแปลงงามใกล้รถไฟฟ้าย่านเศรษฐกิจสำคัญแต่ไม่ประสงค์ขายและต้องการปรับพื้นที่ให้เป็นสวนเกษตรเพิ่มมูลค่าทางใจ ให้กับลูกหลาน ได้แก่ นายจำรัส คูหเจริญ อดีตข้าราชการวัย 84 ปี เจ้าของสวนมะนาวลุงจำรัส 

ลงทุนปลูกมะนาวบนพื้นที่ พื้นที่ กว่า2 ไร่รายล้อมด้วยตึกสูง ย่านเขตภาษีเจริญ กทม.ห่างจากรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีวุฒากาศ มุ่งหน้าไปทางถนนราชพฤกษ์เพียง 500 เมตร ทั้งนี้ที่ดิน มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาทแต่ นายจำรัสต้องการเก็บไว้เป็นมรดกให้ลูกหลาน  

โดยราคาขายต่อตารางวาคาดว่าไม่ต่ำกว่า 3-4แสนบาท ขณะราคาประเมินของทางราชการกรมธนารักษ์อยู่ที่ 280,000 บาทต่อตารางวา นายจำรัสยืนยันว่าที่ผ่านมามีนายทุนเข้ามาติดต่อขอซื้อที่ดินโดยให้ราคา 9หมื่นบาทต่อตารางวา และ บางรายให้ 1แสนบาทต่อตารางวาหรือให้มากกว่านี้ก็ไม่ขายแต่ในทางกลับกันราคาวิ่งไปไกลแล้ว