ภาวะเศรษฐกิจ... รอยแตกใหญ่ กำลังซื้อ
ผ่ามุมคิด
ปรากฏการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ชะลอตัวลากยาวจากหลายปัจจัย ทำให้หลายบริษัททั้งรายเล็ก -รายใหญ่ปรับตัว มองข้ามช็อตไปยังกลยุทธ์การขายและทำตลาดปีหน้าอย่างไรให้โดน นายสงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บมจ. ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ เจ้าพ่อเฟ้นทำเลกลุ่มอสังหาฯระดับลักชัวรี เช่น โรงแรมศรีพันวาภูเก็ต และโครงการต่างๆ ในโปรเจ็กต์ ทิวทะเลเอสเตท คาดปีหน้า ตลาดยังเผชิญปัจจัยใหญ่ ภาวะเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนกดกำลังซื้อ ระวังสภาพคล่อง ชี้พรีเมียมโปรดักต์ดีและโดน มีความแตกต่างอยู่รอด เหตุเป็นที่ต้องการ ล่าสุดเปิดทำเลใหม่ผุดคอนโดฯหรู บนถนนจันทน์-สาทร คงคอนเซ็ปต์ระดับตำนาน
วัฏจักรอสังหาฯ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มีสัญญาณชะลอตัวมาตั้งแต่ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากซัพพลายจำนวนมาก ที่สวนทางกับกำลังซื้อของคนน้อยลง มองเป็นเพราะเศรษฐกิจประเทศเติบโตต่ำเพียง 3-4% ต่อปีเท่านั้น แรงขับเคลื่อนหลักซึ่งมาจากการส่งออก เป็นรายได้เฉพาะกลุ่ม ไม่กระจายตัว และเมื่อบวกกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในอัตราสูงแล้ว ส่งผลให้กำลังซื้อกลุ่มใหญ่ระดับกลาง-ล่าง อ่อนแอลงทุกปีๆ พบบางโครงการต้องนำสินค้าออกมาขายใหม่สูงถึง 40-50% เพราะลูกค้ากู้ไม่ผ่าน
“พบบางโครงการมียอดจองสูงมาก แต่ถึงเวลาแบงก์ไม่ปล่อยกู้ ก็ต้องนำกลับมาขายใหม่เกือบครึ่ง เป็นปรากฏการณ์ตลาดที่เห็นมาตั้งแต่ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่อย่างไรก็ตาม มองเป็นวัฏจักรที่เคยเกิดขึ้นมาแล้ว ทุกอย่างมีขึ้น มีลง”
สงกรานต์ อิสสระ
ปีหน้าเผาจริง
สิ่งที่กังวลต่อการดำเนินธุรกิจ คือการแข็งค่าของเงินบาท ได้ส่งผลกระทบต่อภาคขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลัก คือภาคการส่งออกอย่างมหาศาล แม้รัฐบาลพยายามแก้ไข ผ่านการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายตามตลาดโลก เพื่อสกัดกั้นเงินทุนระยะสั้นไหลเข้ามา แต่ยังไม่มีแนวโน้มดีขึ้น ขณะที่ภาคการท่องเที่ยว ก็ได้รับผลกระทบ เพราะนักท่องเที่ยวต้องควักเงินในกระเป๋ามาท่องเที่ยวมากขึ้น ทำให้ความสนใจอยากมาน้อยลง ทั้ง 2 ขาหลักกำลังสูญเสียมาร์เก็ตแชร์ให้ประเทศเพื่อนบ้าน และจะลุกลามมายังเศรษฐกิจโดยรวม ส่งตรงต่อกำลังซื้อในทุกธุรกิจ ไม่นับรวมกับเกียร์ว่างเรื่องการเมือง ที่ยังไม่มีอะไรเดินหน้าเท่าที่ควร จึงเป็นความเสี่ยงสำหรับปีหน้า จึงอยากให้รัฐบาลแก้ไขปัญหาให้ตรงจุด เพราะพบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ผ่านมา ช่วยได้เพียงระยะสั้น ในฐานะผู้ประกอบการ อยากเห็นการลงทุนใหม่ๆของนักลงทุนต่างชาติ เพื่อก่อให้เกิดการจ้างงาน คนมีรายได้ ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวมเติบโต ขณะที่ภาคอสังหาฯ แนะแต่ละรายพยุงตัวให้รอด
“ปีหน้าต้องระมัดระวัง เรื่องสภาพคล่องทางการเงินของแต่ละบริษัท เพื่อรองรับความเสี่ยง เช่น การขายไม่ได้ หรือภาวะขาดทุน และให้เตรียมความพร้อมเรื่องกลยุทธ์ไว้ เพราะเมื่อตลาดกลับมาฟื้นตัวจะเป็นโอกาส”
พรีเมียมโปรดักต์
นายสงกรานต์ ยังกล่าวว่า แม้ภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในปัจจุบันอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่พบคอนโดฯย่านกลางเมืองและชานเมืองยังคงเติบโตได้ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าระดับบน ซึ่งเป็นเรียลดีมานด์ที่ยังคงมองหาโปรดักต์มาตอบโจทย์การใช้ชีวิต สอดคล้องกับกลยุทธ์หลักของบริษัท ที่เน้นพัฒนาในกลุ่มพรีเมียม เจาะลูกค้าซื้ออยู่จริง โดยคาดแนวโน้มช่วงปีหน้าตลาดดังกล่าวจะโดดเด่น แต่อย่างไรก็ตาม ต้องเป็นโปดักต์ที่มีความแตกต่างด้วยถึงจะได้รับการตอบรับ ในแง่ขายได้- ขายเร็ว ไม่ใช่เพียงราคาสูงเท่านั้น เช่น ต้องตั้งอยู่ในทำเลที่ดี มีศักยภาพด้วย
“ปีหน้าเป็นไปได้ ต้องเลือกพรีเมียมโปรดักต์ ดีและโดน ไม่ใช่ราคาพรีเมียม แต่อย่างอื่นไม่ดี สำคัญที่ทำเลเพื่อให้การขายไปได้เร็ว ต้องเลี่ยงตลาดกลาง-ล่างที่ขายยาก, ขายช้า กลยุทธ์ของเรา เช่น หิวหิน-ชะอำ ไม่ติดทะเล เราไม่ทำ ส่วนกรุงเทพฯต้องไพรม์โลเกชันเท่านั้น”
ทำเลใหม่ถ.จันทน์-สาทร
ทั้งนี้ เล็งเห็นความโดดเด่นของทำเลรอยต่อใจกลางเมืองย่านเศรษฐกิจหนาแน่นอย่างสีลม-สาทร กับย่านชุมชนเก่า ถนนจันทน์-สาทร ที่กลายเป็นเสน่ห์ จุดท่องเที่ยวแห่งใหม่ รายล้อมไปด้วยการเดินทางที่สะดวก เช่น ทางด่วน รถไฟฟ้าบีทีเอส และรถด่วนพิเศษ ร่วมกับทางเรือ ขณะที่สภาพแวดล้อมโดยรวมยังดี เอื้อต่อการใช้ชีวิต และการพักผ่อนสำหรับกลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง ทั้งกลุ่มวัยทำงาน กลุ่มคนรุ่นใหม่ หรือแม้แต่กลุ่มนักลงทุน ล่าสุดจึงเปิดตัวโครงการ “ดิ อิสสระ สาทร” มูลค่า 2.4 พันล้านบาท ชูทำเลและฟังก์ชันของคำว่าบ้าน พร้อมวิวโค้งแม่นํ้า เจ้าพระยาและบางกระเจ้า เป็นจุดขาย คาดจะได้รับการตอบรับสูงจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,525 วันที่ 24-27 พฤศจิกายน 2562
