ลงทุนคอนโดฯ อย่างชาญฉลาด ท่ามกลางปัจจัยลบ        

แม้จะมีปัจจัยลบมากระทบอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ  แนะนำเกี่ยวกับการลงทุนในแบบปัจจุบันที่มีการเปลี่ยนแปลง เกิดจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่มีการปรับตัว ผนวกกับพฤติกรรมการใช้ชีวิตของคนยุคใหม่ ทำให้เกิดเทรนด์ใหม่ของการลงทุนกับคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร โดย 6 ปัจจัยหลักที่นักลงทุนควรพิจารณาเลือกลงทุน ได้แก่ 1. ลงทุนระยะยาว 2. ผลตอบแทนคงที่ต่อเนื่อง 3. ทำเลศักยภาพ 4. ราคาที่เหมาะสม 5. ดีมานด์ต่อเนื่อง และ 
6. ห้องชุดที่ปล่อยเช่า

“ลงทุนระยะยาว” ราคาคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 61% หรือประมาณ 6% ต่อปี การลงทุนกับคอนโดมิเนียมเพื่อผลตอบแทนในระยะเวลายาวนั้น นักลงทุนจะไม่ต้องแข่งขันกับเวลาเหมือนการลงทุนระยะสั้น ซึ่งช่วงเวลาในการถือครองที่ดีสุดควรจะอยู่ที่ 3-5 ปี แล้วจึงขายต่อ หรือขายพร้อมผู้เช่า ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการของคอนโดมิเนียมที่ทำให้สภาพความเป็นอยู่ดีอยู่หรือไม่ และราคามูลค่าคอนโดมิเนียมจะปรับขึ้นทุกปีตามราคาที่ดินกับความเจริญในพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และตัวโครงการยังอยู่ในสภาพที่ดีสามารถขายต่อได้ง่ายอีกด้วย

“ผลตอบแทนคงที่ต่อเนื่อง” เทรนด์การลงทุนยุคใหม่ต้องมองหาอสังหาฯ ที่มีผลตอบแทนที่คงที่ และมีมูลค่าเพิ่มอย่างต่อเนื่อง ทำให้นักลงทุนได้รายได้เป็นประจำทุกเดือนซึ่งอาจไม่ใช่ผลตอบแทนที่สูงที่สุด อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมจะอยู่ระหว่าง 3 - 6% ขึ้นอยู่กับราคาซื้อและค่าเช่าในแต่ละทำเล โดยทำเลสามย่าน คอนโดมิเนียม โครงการสัญญาเช่าระยะยาว มีอัตราผลตอบแทนสูงสุดที่ 6.0% ต่อปี ในขณะที่ทำเลทองหล่อ และสาทร อยู่ที่ 3.8% ทั้งนี้ผลตอบแทนต่อปีจากโครงการคอนโดมิเนียมให้เช่าระยะยาวจะสูงกว่า

“ทำเลศักยภาพ” การเลือกลงทุนกับคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลศักยภาพ เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย หรือเป็นย่านสำนักงาน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครันและเดินทางสะดวก ปัจจัยเหล่านี้เป็นแม่เหล็กดึงความสนใจของผู้เช่าได้อย่างดี จึงเป็นตัวการันตีการเติบโตของราคา และความมั่นคงทางการลงทุน ทั้งยังเป็นทำเลที่สามารถปล่อยเช่าและขายต่ออีกด้วย นักลงทุนจึงมองหาทำเลศักยภาพก่อนเป็นอันดับต้นๆ ในการเลือกลงทุน โดยทำเลใจกลางเมืองกับทำเลติดรถไฟฟ้าเป็นทำเลที่น่าสนใจ

“ราคาที่เหมาะสม” ทั้งราคาต่อตารางเมตรและราคารวม โดยราคาที่เพิ่มขึ้นทุก ๆ 5% ทำให้ผลตอบแทนต่อปีลดลงประมาณ 0.3% เช่น คอนโดมิเนียม 4 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท ได้ผลตอบแทน 6% หากซื้อคอนโดมิเนียมที่ราคา 4.2 ล้านบาท ที่ค่าเช่าเท่าเดิม ผลตอบแทนอยู่ที่ 5.7% เป็นต้น การลงทุนเทรนด์ใหม่ต้องเลือกคอนโดมิเนียมที่ราคาเหมาะสมกับผลตอบแทนการปล่อยเช่า และกำไรส่วนต่างราคาที่สูง นักลงทุนย่อมต้องเลือกลงทุนกับโครงการที่ได้ผลตอบแทนที่ราคาเหมาะสม สามารถถือครองตั้งแต่เริ่มขายโครงการไปจนถึงช่วงเวลาตึกสร้างเสร็จ สามารถปล่อยเช่าได้อย่างต่อเนื่องในช่วงเวลา 5 - 7 ปี แล้ว สามารถขายต่อพร้อมผู้เช่าได้ง่าย เพื่อนำผลกำไรไปลงทุนต่อในอนาคต

“ดีมานด์ต่อเนื่อง” หมายถึง คอนโดมิเนียมที่สามารถขายต่อ หรือมีอัตราการปล่อยเช่าได้อย่างต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการทำเลที่ตั้งที่มีความต้องการสูง ซึ่งคอนโดมิเนียมที่ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา เช่น ใกล้สนามบิน ย่านธุรกิจใจกลางเมือง หรือติดรถไฟฟ้า ใกล้แหล่งชุมชนและทำเลที่ชาวต่างชาตินิยมอาศัยอยู่ จะได้รับความสนใจและมีความต้องการสูง ทำให้นักลงทุนมีความมั่นใจ และไม่ต้องหาผู้เช่าใหม่บ่อยๆ และได้กระแสเงินสดเข้ามาอย่างต่อเนื่อง

“ห้องชุดที่ปล่อยเช่า” ต้องมีขนาดที่เหมาะสมไม่ใหญ่หรือเล็กจนเกินไป มีการตกแต่งห้องพร้อมเข้าอยู่ การดูแลสภาพและความสะอาดที่ดีภายในห้อง รวมถึงนิติบุคคลที่บริหารส่วนกลางในโครงการ เป็นอีกหนึ่งตัวช่วยในการปล่อยเช่าหรือขายต่อได้ผลตอบแทนที่ดีและรวดเร็วยิ่งขึ้น

หน้า 18 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,555 วันที่ 8-11 มีนาคม 2563