ภาษีที่ดิน ซ้ำเติมอสังหาฯติดหล่ม

แม้วิกฤติโควิด-19 กดดันให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มีแนวโน้มชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ จนคาดตลอดทั้งปี 2563 แค่เฉพาะ กทม.-ปริมณฑล จะมีหน่วยใหม่หายไปเกือบ 20% จากปีก่อนหน้า อีกแง่นอกจากเป็นผลดี ช่วยลดซัพพลายใหม่เกินความต้องการของตลาดแล้ว ยังเปรียบเป็นปีลดเสี่ยง พักเหนื่อยให้ผู้ประกอบการ ล้างไพ่เพื่อเริ่มเกมใหม่ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการยังต้องเจอกับโจทย์ใหญ่อีกหลายด่าน ระหว่างที่รอตลาดปรับสู่สมดุล โดยเฉพาะการหาทางระบายสต๊อกที่เหลือขายอยู่เป็นจำนวนมาก ผ่านการโหมแคมเปญ ออกโปรโมชัน กระตุ้นต่อเนื่อง แต่ภาวะขายหนืดลูกค้ากู้ไม่ผ่าน วนกลับมาเป็นสต๊อกเก่า น่าห่วงสุดกลุ่มขายไม่หมดเกินระยะ 3 ปี กำลังจะกลายเป็นภาระต้นทุนใหม่ จากการประกาศใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ พ.ศ 2562 ซึ่งจะดีเดย์ 1 สิงหาคมนี้แน่นอน หลังจากเลื่อนผ่อนปรนมาตั้งแต่ 1 มกราคม 2563

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC ระบุว่า ขณะนี้มีความกังวลถึงจำนวนสต๊อกเก่า ขายไม่หมด และหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ที่จะแล้วเสร็จจดทะเบียน คาดตลอดทั้งปี 2563 เฉพาะพื้นที่กทม.-ปริมณฑล จะมีเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 80,563 หน่วย ซึ่งหากอัตราดูดซับในตลาดยังลดลงต่ำกว่า 5% จากอดีต 9.5% สะท้อนการขายออกได้ช้า จากปัญหากำลังซื้อของผู้บริโภคนั้น บางส่วนจะกลายเป็นสต๊อกสะสมใหม่ ส่วนสต๊อกเก่ากลุ่มที่ผู้ประกอบการไม่สามารถขายได้หมดในระยะ 3 ปี (นับจากออกใบอนุญาต) จะถูกเรียกเก็บภาษี ในอัตราล้านละ 3,000 บาท ซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยลบในช่วงครึ่งปีหลังของตลาด

“การขายได้ช้า ก่อให้เกิดสต๊อก และเมื่อภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างกำลังจะมีผลบังคับใช้แน่ โปรเจ็กต์เก่าที่ขายไม่หมดในระยะ 3 ปี ย่อมกลายเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการ เบื้องต้นจะทำรายงานเสนอให้ชะลอการจัดเก็บออกไปก่อน เพื่อช่วยผู้ประกอบการซึ่งกระทบหนักอยู่ก่อนแล้วในช่วงนี้”

ส่วนกรณีรัฐ ล่าสุดรัฐขยายมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% เพิ่มไปถึงเดือนมิถุนายน ปี 2565 ในกลุ่มบ้าน-คอนโดฯ หลังแรกไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น อาจยังไม่สอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อและผู้ประกอบการ เนื่องจากหากต้องการเพิ่มบรรยากาศการซื้อ-ขาย ให้กลับมาคึกคัก ควรกระตุ้นให้ทุกกลุ่มราคา

ด้าน นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า เบื้องต้นบริษัทมีสต๊อกคอนโดฯ เฉพาะแค่กลุ่มที่ขายไม่หมดภายในระยะ 3 ปี ซึ่งเข้าเงื่อนไขกฎหมายจะต้องถูกจัดเก็บภาษีประเภทพาณิชย์ 0.3% หรือ ล้านละ 3,000 บาท นั้น รวมมูลค่าหน่วยประมาณ 3 พันล้านบาท โดยมองว่าเป็นปัจจัยลบตัวใหม่สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยและการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการ ณ ปัจจุบัน

“เป็นภาระที่หนัก สำหรับผู้ประกอบการ แม้ตลาดพอจะมีปัจจัยบวกอยู่บ้าง เช่น การขยายลดค่าโอนฯ จดจำนองออกไป 2 ปี แต่เป็นที่ทราบกันว่า ขณะนี้สต๊อกคงค้างในตลาดมีจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุุ่มคอนโดฯ ที่ต้องสร้างเสร็จทั้งตึก ส่วนบ้านเดี่ยว กระทบไม่มาก เพราะทยอยขาย-ทยอยสร้างอยู่ก่อนแล้ว”

นายวงศกรณ์ ยังกล่าวว่า ปัญหาของผู้ประกอบการขณะนี้ คือ ลูกค้ามีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ โดยมีลูกค้าจำนวนมากถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ เพราะคุณสมบัติไม่เข้าเงื่อนไขตามที่ธนาคารเข้มงวด แม้ทุกบริษัทจะยอมเชือดเนื้อลดกำไร อุ้มลูกค้าผ่านการรับภาระ ณ วันโอนฯ และผ่อนให้ฟรียาว 2 ปีก็ตาม ดังนั้น การบังคับใช้กฎหมายดังกล่าว ยิ่งเป็นการซ้ำเติมตลาด

ขณะที่นายบุญ ชุน เกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) ระบุสอดคล้องว่า ต้องการให้รัฐประกาศเลื่อนการจัดเก็บภาษีดังกล่าวออกไปก่อนอีกสักระยะ อย่างน้อยช่วงปีหน้า เนื่องจากขณะนี้ไม่ใช่เวลาที่เหมาะสม เพราะผู้ประกอบการต่างอยู่ในภาวะเหนื่อย ตลาดเสียหายจากวิกฤติโควิด-19 มามากแล้ว ขณะเดียวกันอยากให้ทบทวนระยะเวลายกเว้นผ่อนปรน จากเดิมที่นับจากหน่วยเหลือขายในระยะ 3 ปี เปลี่ยนเป็น 5 ปี เพื่อให้ผู้ประกอบการได้มีเวลาระบายสินค้า

“ผู้ประกอบการเข้าใจในวัตถุประสงค์การเรียกเก็บภาษี แต่ระยะ 3 ปีต้องขายให้หมด มองว่าน้อยเกินไป และขณะนี้อาจเร็วเกินไปในการบังคับใช้กฎหมาย เพราะตลาดเพิ่งได้รับผลกระทบจากโควิด”

ทั้งนี้ นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียสเอสเตทแวลู บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ระบุว่า บริษัทอาจได้รับผลกระทบจากภาษีดังกล่าวไม่มาก เพราะคาดจะสามารถระบายสต๊อกขายได้ทัน 70-80% จากสต๊อกที่มีอยู่ราว 2 หมื่นล้านบาท

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ  ปีที่ 40 ฉบับ 3,578 วันที่ 28-30 พฤษภาคม 2563