อสังหาฯ ปีนี้ ไม่มี ‘ไฮซีซั่น’    

 

 

 

    ช่วงที่ผ่านมา ไตรมาส 4 โค้งสุดท้ายปลายปี เปรียบเป็น ดั่งโอกาสดี เวลาทอง ของภาคธุรกิจแทบทุกอุตสาหกรรม จนเรียกได้ว่าเป็น “ช่วงไฮซีซั่น” ในการทำยอดขาย โกยรายได้ รับการจับจ่ายใช้สอย ที่คึกคักมากกว่าปกติของผู้คน ขณะภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น พบผู้ประกอบการ มักคาดหวังยอดขายในช่วงเวลาดังกล่าว ในการเร่งขาย เร่งโอนให้เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้  เนื่องจากจะได้รับแรงกระตุ้นจากผู้ซื้อที่มักจะตัดสินใจในวินาทีสุดท้าย บ้างได้รับเงินก้อนจากโบนัส ซื้อบ้าน-คอนโดฯ เพื่อเป็นของขวัญให้ตนเอง ครอบครัว หรือตั้งต้นขยับขยายที่อยู่อาศัยใหม่ นับเป็นช่วงเวลาของการกระหน่ำกิจกรรมทางการตลาด ลด แลก แจก แถม ไม่อั้น อย่างไรก็ตาม ปี 2563 ที่ตลาดเต็มไปด้วยความท้าทาย การแก้ไขไวรัสโควิดได้ดีเยี่ยม แต่มีปัญหาเศรษฐกิจและการเมืองที่ยุ่งยากที่สุด

 

ทำให้อาจไม่เป็นดั่งคิดโดยอสังหาฯรายใหญ่ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการบริษัท  สะท้อนภาพเป็นอยู่ของตลาด ซึ่งยอมรับว่า แนวโน้มไตรมาส 4 ปีนี้ ไม่สดใสเหมือนเดิม หลังแนวโน้มกำลังซื้อถดถอย จากภาวะคนตกงาน ฮึดสู้ 2 เดือนสุดท้าย ผนึก “ฮ่องกงแลนด์” บูมอาณาจักรทำเลแจ้งวัฒนะ 677 ไร่ รับการเติบโตซีบีดีฝั่งเหนือ หวังจับฐานลูกค้ากลุ่มใหม่ระดับบนสุดของตลาด หลังมีหวัง เพราะเป็นกลุ่มกำลังซื้อที่เปราะบางน้อยสุด 

 

 

ไฮซีซั่นกร่อย 
    สำหรับแนวโน้มไตรมาส 4 ซึ่งก่อนหน้าถูกคาดหวังจากเหล่าผู้ประกอบการทุกราย ว่ายอดขายที่ตกฮวบลงไปตลอดทั้งปี น่าจะสามารถพลิกฟื้นกลับขึ้นมาดีได้ หลังสถานการณ์การล็อกดาวน์ป้องกันไวรัสจบสิ้นลง แต่กลับพบว่า ยอดขายที่ไต่ระดับขึ้นมาดีขึ้นในช่วงเดือนพฤกษาคมนั้น เป็นเพียงระยะสั้นๆ ซึ่งตลอดเดือนมิถุนายน ถึงตุลาคม ตัวเลขยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ตลาดใหญ่ 3-5 ล้านบาท ซึ่งอ่อนแออยู่แล้ว โควิดกลับทำให้กำลังซื้อซบเซาลงไปอีก

 

ขณะภาพรวมนอกจากตลาดยังเผชิญกับความไม่แน่นอนของการระบาดของไวรัสในรอบ 2 และความขัดแย้งทางการเมืองกดดันทางอ้อมแล้ว สภาพเศรษฐกิจ ที่ทำให้ประชาชนสูญเสียรายได้ เกิดการเลิกจ้าง และทยอยตกงานรายวัน คือ ปัญหาใหญ่ที่เป็นอุปสรรค และคาดว่า อาจมีข่าวร้ายจากธุรกิจต่างๆ เกิดขึ้นต่อเนื่องอีก เพราะขณะนี้หลายบริษัท อยู่ในภาวะคล้ายการกลั้นหายใจ ดำน้ำ และกำลังจะไม่ไหวหมดแรง ย่อมส่งผลต่อการเลิกจ้าง หรือลดเงินเดือน หลังจากนี้อีกระยะใหญ่ๆ 

 

 

จับโอกาสสร้างฐานลูกค้าใหม่
    อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดใหญ่ 3-5 ล้านบาท กำลังเผชิญจุดบอด แต่กลับพบโอกาสในกลุ่มตลาดบ้านแพง ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยอดขายคึกคักดีกว่าที่คิด เพราะนอกจากจะมีอัตรารีเจ็กต์ต่ำ (ยอดธนาคารปฎิเสธสินเชื่อ) จากการซื้อเงินสดเป็นส่วนใหญ่ และมักขอสินเชื่อไม่เต็มวงเงินแล้ว ลูกค้ากลุ่มดังกล่าว มักเป็นเจ้าของธุรกิจ เจ้าของโรงงาน โดยบางส่วนยังมีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจ พร้อมมีมุมมองว่า” บ้านระดับบน” ยังถือเป็นโอกาสทางการตลาดจากสถานการณ์ในปัจจุบัน ซึ่งเป็นสินค้าที่หาได้ยาก และลูกค้ามีเงินกำลังมองหาความคุ้มค่าในการลงทุน

 

 ล่าสุด บริษัทจึงจับมือกับทุนต่างชาติ “ฮ่องกงแลนด์” เปิดตัวโครงการ “เลค เลเจนด์ แจ้งวัฒนะ” มูลค่า 5.4 พันล้านบาท ราคาขาย 25-70 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปั้นแบรนด์ใหม่ เน้นจุดคฤหาสน์ระดับอัตราลักชัวรีริมทะเลสาบขนาดใหญ่ และเป็นบ้านที่มีขนาดใช้สอยมากที่สุดเท่าที่บริษัทเคยพัฒนามา เพื่อต้องการสร้างฐานลูกค้ากลุ่มใหม่ดังกล่าว โดยสามารถสร้างยอดขายในเฟสแรกได้แล้ว 550 ล้านบาท มากกว่าเป้าหมายที่วางไว้ แม้ยังไม่ได้มีการเปิดพรีเซลล์อย่างเป็นทางการด้วยซ้ำ

 

  “สินค้าตลาดบน ได้รับผลกระทบไม่มาก ยอดขายไม่ตก เนื่องจากผู้ซื้อมีอำนาจซื้อสูง ต่างจากตลาดระดับล่าง อีกทั้ง ได้รับแรงบวก จากการที่ลูกค้ามองว่า ขณะนี้เป็นโอกาสในการซื้อที่ดี ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยต่ำ ราคาขายไม่แพงเหมือนในอดีต และการลงทุนในภาคอื่นๆ ผันผวนมีความเสี่ยง มากกว่าอสังหาฯ”

 

 

 

แจ้งวัฒนะที่ดิน 10 ล้านต่อไร่
    นายวงศกรณ์ กล่าวต่อว่า โครงการดังกล่าว ตั้งอยู่บนพื้นที่ 102 ไร่ จำนวนทั้งหมด 177 ยูนิต ทำเลศักยภาพแจ้งวัฒนะ ในอาณาจักรที่ดินและเป็นที่ตั้งของโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายเซกเม้นท์ จาก 3 บริษัทอสังหาฯ ขนาดใหญ่ ขณะบริษัทเองมีที่ดินในการครอบครองอยู่รวม 677 ไร่ ทั้งที่พัฒนาโครงการไปแล้ว อยู่ระหว่างพัฒนา และที่ดินรอการพัฒนา ผ่านแผนการยกระดับทำเล ด้วยการทุ่มเงินลงทุน 400 ล้านบาท ตัดถนนเส้นใหม่ “ถนนหอการค้าไทย” ระยะ 4 กิโลเมตร เพื่อเชื่อมถนนชัยพฤกษ กับถนน 345 เปิดศักยภาพของอาณาจักรที่ดินดังกล่าว เพื่อรับการขยายของเมืองที่คึกคัก จากแผนเดินรถไฟฟ้าสายสีชมพู สถานีปากเกร็ด ซึ่งทำให้ปัจจุบัน ทำเลนี้ได้รับความสนใจอย่างมาก

 

มีการซื้อขายที่ดินเกิดขึ้นในราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อไร่ จนเกิดโครงการที่อยู่อาศัยตั้งแต่ระดับ 3 ล้าน ถึง 70 ล้านบาท รวมถึง คอมมูนิตี้ มอลล์ ย่านการค้าและบริการ เพื่อรองรับชุมชนขนาดใหญ่ที่มีจำนวนรวม 3,290 ยูนิต อีกทั้ง ในทำเลเดียวกัน ยังมีแม่เหล็กแห่งใหม่ ที่คาดว่าจะทำให้ทำเลมีศักยภาพสูงยิ่งขึ้น หลังล่าสุดบมจ.เอสไอเอสบี บริษัทชั้นนำด้านการศึกษา จ่อผุดโรงเรียนนานาชาติสิงคโปร์กรุงเทพแห่งใหม่บนพื้นที่ 14.8 ไร่ ซึ่งคาดว่าจะเปิดการเรียนการสอนได้ในช่วงปี 2565 
    

 

“แจ้งวัฒนะ เปรียบเป็นซีบีดีตอนเหนือ ซึ่งอยู่ใกล้ชั้นในของกทม. มีศักยภาพสูงมากในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน ซึ่งการเปิดเดินรถไฟฟ้าสายสีชมพู ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าจะทำให้ทำเลเป็นที่ต้องการสูง หลังปัจจุบันหาซื้อที่ดินต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อไร่ไม่ได้แล้ว”

 

สรุปผลงาน 
    ทั้งนี้ ในแง่ผลประกอบการ บริษัทคาดว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ จะลดลงราว 10% จากเป้าหมายที่ตั้งไว้ 1.46 หมื่นล้านบาท เนื่องจากไม่มีการโอนฯในกลุ่มคอนโดฯเกิดขึ้น  ส่วนยอดขาย คาดจะทำได้ที่ 1.2 หมื่นล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1 พันล้านบาท จากจำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยลง โดยช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายแล้วที่ 9 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมาจากยอดขายที่เพิ่มขึ้นของโครงการแนวราบประกอบกับราคาสินค้าเปิดใหม่ต่อหน่วยสูงขึ้น ส่วนสินค้าพร้อมโอน (สต๊อก) มีรวมกัน 2 กลุ่ม ราว 9 พัน-1 หมื่นล้านบาท ซึ่งไม่น่ากังวล และลดลงอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม คาดหวังให้รัฐบาลออกมาตรการมากระตุ้นตลาด

 

อสังหาฯโดยรวม โดยเฉพาะ การปรับแก้กฎหมายให้ต่างชาติซื้อถือครองกรรมสิทธิ์ในกลุ่มแนวราบได้ เนื่องจากจะเป็นการช่วยเพิ่มกำลังซื้อในตลาดได้อีกมาก หลังจากขณะนี้อสังหาฯไทยเป็นที่ต้องการทั้งจากชาวจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง โดยที่ผ่านมาผู้ประกอบการทำได้เพียงการปล่อยเช่าระยะยาว ซึ่งนอกจากจะไม่ดึงดูดกำลังซื้อแล้ว การรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการก็ทำได้อย่างมีข้อจำกัดอีกด้วย 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,622 วันที่ 29 - 31 ตุลาคม พ.ศ. 2563