เปิดขุมทรัพย์กทพ. ‘เพลินจิต-อโศก’ สุดปัง

โดยเฉพาะกระทรวงคมนาคมที่นายศักดิ์สยาม ชิดชอบ รัฐมนตรีว่าการฯ นอกจาก จะเร่งผลักดันโครงการขนาดใหญ่ระบบโครงสร้างพื้นฐานรัฐแล้ว ยังต้องการคัดแปลงที่ดินทำเลศักยภาพออกพัฒนาเชิงพาณิชย์รวมทั้งสร้างประโยชน์ต่อสาธารณะให้ประชาชนได้ใช้ประโยชน์สูงสุดต่อไป

ภายหลัง ได้เร่งประมูลที่ดินแปลงงามของการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) อย่างที่ดินแปลงบ้านพักพนักงานรถไฟสถานีธนบุรีเนื้อที่ 21 ไร่ ที่ดินตลาดศาลาน้ำร้อนใกล้สถานีรถไฟธนบุรี อีกทั้งที่ดินแปลงสนามกอล์ฟรถไฟสถานีหัวหินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ที่มีเอกชนสนใจ และโรงแรมโซฟิเทล เซ็นทรัล หัวหิน เนื้อที่ 71.65 ไร่ โดย บริษัท เซ็นทรัลหัวหินบีช รีสอร์ท จำกัด ของตระกูลจิราธิวัฒน์ หรือเดิมโรงแรมรถไฟหัวหินที่จะหมดสัญญาปี 2565 เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม แปลงที่ดินที่น่าจับตามองของนักลงทุน ที่นายศักดิ์สยาม มอบการทางพิเศษแห่งประเทศไทย(กทพ.) ตามเขตทางพิเศษ (ทางด่วน) มีจำนวน 2,900 ไร่ ที่ผ่านมา กทพ.นำมาใช้เป็นสาธารณประโยชน์แล้วประมาณ 1,136 ไร่ หรือ 39.17%

ขณะแปลงที่ดินทำเลศักยภาพที่เหลือที่น่าจะนำออกพัฒนา เพื่อสาธารณะและรัฐร่วมลงทุนเอกชนหารายได้ มี 7 ทำเลโดยมีนักลงทุน ให้ความสนใจโดยเฉพาะทำเลกลางใจเมืองศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดี  ได้แก่ เพลินจิต สีลม อโศก อนุสารีย์ชัยสมรภูมิ  บริเวณดังกล่าวมีคนใช้พื้นที่ค่อนข้างหนาแน่น หากเป็นช่วงปกติไม่เกิดโควิด รวมทั้งการแวะพักการใช้บริการย่อมมีความเป็นไปได้สูง เพราะเป็นเส้นทางที่มีจราจรหนาแน่นอยู่แล้วโดยเฉพาะการพัฒนาสถานีน้ำมันและร้านค้า และเนื่องจากที่ดินของเอกชนย่านดังกล่าวพัฒนาเต็มพื้นที่ ไม่มีใครต้องการขาย ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงอยู่ที่ 2-3 ล้านบาทต่อตารางวา ทำเลอโศกอยู่ที่ 2-2.5 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะเพลินจิต ไม่ต่ำกว่า 2-3 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งพื้นที่ที่ประเมินว่าจะเกิดการแข่งขันสูงหากพัฒนาแล้ว มีคนเข้าพื้นที่ ช่วงโควิดคลี่คลายมูลค่าจะเพิ่มสูงขึ้นโดยเฉพาะที่ดิน  ได้แก่ ที่ดินบริเวณใต้ด่านอโศก 1 เนื้อที่ประมาณ 3 ไร่, พื้นที่ร่วมบริการทางพิเศษเพลินจิต เนื้อที่ประมาณ 4.5 ไร่ บริเวณพื้นที่บริการสังคม ทางพิเศษสีลม เนื้อที่ประมาณ 4 ไร่ พื้นที่บริเวณอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ เนื้อที่ประมาณ 10 ไร่

ส่วนทำเลนอกเมือง จังหวัดปริมฑล น่าสนใจไม่น้อย เพราะสามารถสร้างย่านพาณิชยกรรม สร้างความเจริญให้กับย่านนั้น ได้ ได้แก่บริเวณศูนย์บริการทางพิเศษบางโปรง จังหวัดสมุทรปราการเนื้อที่ประมาณ 50 ไร่ พัฒนาเป็น เซอวิสเช็นเตอร์ (Service Center) ครบวงจร เป็นโครงการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน อีกพื้นที่ที่น่าสนใจย่านชุมชนขนาดใหญ่สถานศึกษาสำคัญอย่างมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ศูนย์รังสิต ที่จะได้รับความสนใจสูงจากนักลงทุน เนื้อที่ เกือบ 100 ไร่

แหล่งข่าวจากกทพ.ระบุว่า ที่ดินเขตทางด่วนมีศักยภาพสูงที่ผ่านมายังไม่นำออกพัฒนาเชิงพาณิชย์มากนัก ขณะเดียวกันมีการบุกรุกแต่เมื่อเป็นนโยบายกระทรวงคมนาคมต้องเร่งนำออกประมูลหารายได้เช่นสถานีบริการน้ำมันร้านค้าครบวงจรและแม้แต่โรงแรมพักอาศัย

นอกจาก กทพ.แล้ว การท่าเรือแห่งประเทศไทย มีแผนนำที่ดินแปลงใหญ่ท่าเรือกรุงเทพออกพัฒนาเชิงพาณิชย์รูปแบบมิกซ์ยูส ทำเลติดแม่น้ำเจ้าพระยา 400 ไร่ เปิดลงทุน สมาร์ทพอร์ต เรือโทกมลศักดิ์ พรหมประยูร ผู้อำนวยการการท่าเรือแห่งประเทศไทย อธิบายว่าโครงการดังกล่าว

เนื่องจากเป็นทำเลค่อนข้างดีติดแม่น้ำเจ้าพระยา จึงเน้นพัฒนาให้เกิดความคุ้มค่าสูงสุดอาทิ ศูนย์การค้า ศูนย์ประชุม ศูนย์กลางทางการแพทย์ สปอร์ตคอมเพล็กซ์ และท่าเรือท่องเที่ยวขนาดใหญ่ โดยให้สิทธิเอกชนร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน (พีพีพี) อายุสัญญาสัมปทาน 30-35 ปี สำหรับพื้นที่ในการพัฒนาแบ่งเป็น 3 ส่วน ประกอบด้วย โซน A พื้นที่เชิงพาณิชยกรรม โซนB พื้นที่ธุรกิจที่ให้บริการเรือและสินค้าท่าเรือกรุงเทพฯ โซน C พื้นที่อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่รองรับธุรกิจเกี่ยวกับท่าเรือ

สำหรับโครงการนี้ ผอ.การท่าเรือฯ ย้ำว่าโครงการนี้เป็นแนวคิดที่จะลดขนาดพื้นที่ของท่าเรือกรุงเทพจากเดิม 900 ไร่ เหลือเพียง 500 ไร่ในพื้นที่ของท่าเรือกรุงเทพโดยดึงระบบเทคโนโลยีเข้ามาบริหารจัดการ ขณะเดียวกันเราเล็งเห็นศักยภาพพื้นที่ทำเลทองบริเวณท่าเรือกรุงเทพ เบื้องต้นเราจะใช้พื้นที่ที่เหลืออีก 400 ไร่ เพื่อดำเนินโครงการดังกล่าว หากเราสามารถดำเนินการได้จะทำให้โครงการมีมูลค่า ราว 1 แสนล้านบาท

ขณะที่ก่อนหน้านี้ทางบริษัทขนส่งจำกัด (บขส.) ดำเนินการตามนโยบายกระทรวงคมนาคม เตรียมนำแปลงที่ดินบริเวณสถานีขนส่งผู้โดยสารสายตะวันออก (เอกมัย) ทำเลทองกลางใจเมืองติดสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส ที่ดินแปลงสถานีขนส่งสายใต้เก่า ออกประมูล เช่นเดียวกับองค์การขนส่งมวลชนกรุงเทพ (ขสมก.)ที่งัดที่ดินทำเลทองออกมาเช่นกันไม่ว่าจะเป็นแปลง อู่รถเมล์บางเขน ,แสมดำ เป็นต้น

คงต้องจับตามองที่ดินแปลงงามของรัฐที่นำออกมาประมูลโดยเฉพาะพื้นที่เขตทางด่วนของกทพ.ใจกลางเมืองคุ้มค่ายิ่งเพราะเต็มไปด้วยผู้ใช้ทาง

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจที่ 41  ฉบับที่ 3,675 วันที่ 2 - 5 พฤษภาคม พ.ศ. 2564