คลังสินค้า-ดาต้าเซ็นเตอร์ เป้าหมายใหม่ การลงทุนอสังหาฯ

ในไตรมาส 4 ปี 2563 ผลกระทบจากโควิด-19 เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 59 กองทุน มีผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยต่อปีติดลบ 15% แม้ว่าผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยต่อปีในไตรมาส 1 ปี 2564 จะพลิกกลับมาเป็น 7% แต่การฟื้นตัวก็ไม่ได้เกิดขึ้นทั่วกระดาน โดยกอง REIT บางกองมีผลการดำเนินงานดีกว่ากอง REIT อื่นๆ

โดย นายรัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เผยว่า ที่ผ่านมาพบกอง REIT ที่มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า และโรงแรมเป็นสินทรัพย์หลัก ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ซึ่งกองเหล่านี้มีผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยต่อปีลดลงมากกว่า 20% ในปี 2563  ซึ่งเป็นผลมาจากข้อจำกัดในการเดินทางที่ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงอย่างมาก เป็นปัจจัยที่ทำให้ความต้องการหลักในตลาดเหล่านี้หายไป

แต่ในทางตรงกันข้าม กอง REIT จากภาคอุตสาหกรรม ซึ่งได้รับการขับเคลื่อนจากการเติบโตของธุรกิจโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซในประเทศไทย ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด โดยผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยต่อปีลดลงน้อยกว่า 10% ในปี 2563 

“การซื้อสินค้าออนไลน์ที่สะดวกสบายมากขึ้นและมาตรการล็อกดาวน์เป็นตัวเร่งให้กับธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ซึ่งสร้างโอกาสที่ดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์อย่างห้องเย็น คลังสินค้า และดาต้าเซ็นเตอร์” 

ขณะเพื่อเป็นการช่วยเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้กับธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาด สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ 2 ประการ คือ การอนุญาตให้กอง REIT สามารถประกอบธุรกิจอื่นเป็นการชั่วคราว และลงทุนในสินทรัพย์แบบมีเงื่อนไขการซื้อคืนโดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
 

โดยพบ กอง REIT อีกกองที่อยู่ระหว่างการขอจดทะเบียน คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไอเน็ต (INETREIT) จะลงทุนในสิทธิการถือครองดาต้าเซ็นเตอร์ และสถานีย่อยในจังหวัดสระบุรี โดยจะเป็นกองทรัสต์แห่งที่ 2 ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยที่มีดาต้าเซ็นเตอร์เป็นสินทรัพย์หลัก ต่อจากกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซีอินดัสเตรียล (MIT)   

นอกจากนี้ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBSTMR) จะเป็นกอง REIT กองแรกที่ลงทุนในโครงการที่อยู่ในหลายภาคธุรกิจ รวมถึงคลังสินค้าในโครงการริช แอสเซ็ท เอสที บางบ่อ, เอสที บางปะอิน, พื้นที่สำนักงานในโครงการซัมเมอร์ฮับ และพื้นที่ค้าปลีกในโครงการซัมเมอร์ฮิลล์อีกด้วย

ทั้งนี้ ซีบีอาร์อี สรุป จะเริ่มเห็นกอง REIT มีการกระจายช่องทางในการสร้างรายได้ และมุ่งเน้นไปที่อสังหา ริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ที่สม่ำเสมอมากขึ้น  โดยเฉพาะการเข้าไปในกลุ่มอสังหาฯ ที่มีโอกาสเติบโต เพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นเฉพาะตลาด 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41  ฉบับที่ 3,679 วันที่ 16 - 19 พฤษภาคม พ.ศ. 2564