โควิดทุบอสังหา กทม. ลูกค้าหาย ทั้งปีเหลือ 6 หมื่นหน่วย

แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภายหลัง ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สะท้อนว่า ขณะนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยไทย ได้รับแรงกระแทกจากพิษเศรษฐกิจ และข้อจำกัดจากมาตรการล็อกดาวน์ภาคธุรกิจอย่างหนักหน่วง ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจ EIC ธนาคารไทยพาณิชย์ ประเมินความเสียหายทางรายได้ของประชาชน และ การบริโภคภาคเอกชน เช่น การปิดห้างฯ , ร้านค้า ไม่มีการซื้อ-ขาย เกิดขึ้น เฉพาะการระบาดระลอก 3 เม็ดเงินอยู่ที่ 7.7 แสนล้านบาท 

อย่างไรก็ตาม พบเป็นการทำสมมุติฐาน ภายใต้ยอดผู้ติดเชื้อราว 2 หมื่นรายต่อวันเท่านั้น ซึ่งอาจไม่ตรงกับข้อเท็จจริง ที่หากมีการสุ่มตรวจมากขึ้น ก็อาจพบจำนวนผู้ติดเชื้อสูงขึ้นอีก ฉะนั้น ความเสียหายที่เกิดขึ้น คงสูงกว่าตัวเลขดังกล่าวนับเท่าตัว โดยสิ่งที่ตามมา คือ 3 บาดแผลทางเศรษฐกิจ ซึ่งมีความน่ากังวลทั้งในแง่กำลังซื้อของผู้บริโภค และในฝั่งผู้ประกอบการอสังหาฯ

ฉายภาพโควิด 1.ทำให้การเปิดตัวธุรกิจหรือกิจการใหม่ลดลง ขณะรายได้ธุรกิจเก่าๆ ซบเซา ผู้ค้าไม่มีความเชื่อมั่น 2.ด้านตลาดแรงงานฟื้นตัวช้า มีอัตราการว่างงานในช่วงไตรมาส 2 สูงกว่าปีก่อนหน้า คนส่วนใหญ่จึงได้รับเงินเดือนและโบนัสลดลง และ 3.ในแง่สถานะการเงินของภาคครัวเรือน และภาคธุรกิจ ถดถอย จากภาระหนี้สูง แต่เงินเก็บไม่มี
 

นางสาวเกษรา ประเมินต่อว่า สำหรับผลกระทบที่จะเกิดขึ้นในภาคธุรกิจอสังหาฯ ภายใต้คาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจปีนี้ (จีดีพีเป็น 0) นั้น การเร่งตัวของบริษัทอสังหาฯ ในรูปแบบ Zombie Firm (ไม่มีความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ย) จะปรับตัวขึ้นสูง หลังจากปัจจุบัน รั้งอันดับ 5 รองจาก สายการบิน, ยานยนต์, สิ่งทอ และโรงแรม สะท้อนทิศทางอีก 2 ปีข้างหน้าน่ากังวลมากขึ้น และอาจเป็นที่มา ของภาวะกระจุกตัวของตลาด ที่เพิ่มดีกรีขึ้นในอุตสาหกรรมอสังหาฯ นับหลังจากนี้ จากอดีต การกินรวบของรายใหญ่อยู่ที่สัดส่วน 30% ขณะช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เพิ่มมาอยู่ที่ 50-60% คาดการณ์เปิดทางในอนาคต สูงถึง 70-80% คล้ายปรากฏการณ์ที่เคยเกิดขึ้นกับธุรกิจ ‘ร้านค้าโชว์ห่วย’ 

อันเนื่องมาจาก การจะผ่านวิกฤติโควิดไปได้ แต่ละบริษัทต้องอาศัยสภาพคล่อง และความสามารถทางการเงินหลายด้าน ซึ่งรายใหญ่ ที่มีสายป่านยาวกว่า ควบคุมต้นทุนได้ง่ายกว่า จึงมีอัตรารอดมากกว่า นอกจากนี้ อสังหาฯ ยังกำลังเผชิญกับปัญหาดีมานด์ที่ถดถอยมากกว่า 35% และสัดส่วนหนี้ครัวเรือนที่สูง ทำให้เป็นอุปสรรคต่อการกู้ซื้อบ้านอีกด้วย คาดการณ์ตลาดอสังหาฯปีนี้ ลดลงจากฐานเดิมอีก 10% หน่วยการซื้อ-ขายคงเหลือราว 6 หมื่นหน่วย (กทม.-ปริมณฑล) จากที่เคยทำได้สูงสุดถึง 1.2 แสนหน่วย เมื่อปี 2561 

“เราพบดีมานด์คนอยากมีบ้าน ลดลงตามทิศทางคนตกงาน บ้านขายได้น้อยลง เพราะสถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้ เนื่องจากแต่ละครัวเรือนมีหนี้สูงร่วม 90% พบยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ในทุกระดับราคาบ้าน อย่างดีขายบ้าน 100 หลัง เหลือกู้ได้จริงๆ 70 หลังเท่านั้น นอกจากนี้ เศรษฐกิจแย่ ยิ่งทำให้คนคิดหนัก กับการก่อหนี้ซื้อบ้าน ซึ่งมีอายุยาวถึง 30 ปี”

อย่างไรก็ตาม บริษัทยังพยายามมองหาช่องว่างทางการตลาด เนื่องจาก ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายที่ถูกกังวล ไม่ได้เกิดขึ้นในทุกทำเล หรือ ทุกระดับราคา ขณะแนวโน้มการโยกย้ายของประชากรเข้าเมือง ยังเป็นโอกาส รวมถึงเทรนด์การแยกออกมาอาศัยของครอบครัวใหม่ๆ ทำให้ความต้องการ ซึ่งเป็นเรียลดีมานด์ (ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง) ยังคงมีอยู่ไม่มากก็น้อย ฉะนั้น ยังคงเป้าหมายแผนเปิดโครงการใหม่ปีนี้ที่ 18 โครงการ มูลค่า 16,764 ล้านบาท 

โดยมีโปรดักส์คอนโดมิเนียมราคาต่ำล้านบาท ภายในแบรนด์ เสนา คิทท์ เป็นเรือธงในการผลักดันยอดขายและรายได้ เนื่องจากประเมินแล้วว่า การพัฒนาโปรดักส์ที่เหมาะกับกำลังซื้อ และความสามารถในการผ่อนที่เทียบเท่าการเช่าอยู่ในปัจจุบัน มีความเสี่ยงต่ำกว่า ท่ามกลางปัจจัยลบที่ผู้ประกอบการยังต้องเฝ้าระวังรายวัน ตั้งแต่ ต้นทุนที่ดินที่ไม่ได้ถูกลง, แนวโน้มวัสดุก่อสร้างแพงขึ้น เช่น เหล็ก, ต้นทุนด้านแรงงานขาดแคลน รวมถึง จุดสูงสุดของจำนวนผู้ติดเชื้อโควิด-19 ที่คาดหวังที่จบลงแค่เดือนกันยายนนี้เท่านั้น  

หน้า 20 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,704 วันที่ 12 - 14 สิงหาคม พ.ศ. 2564