เจาะตลาดคอนโดฯ 3 พันล. ซื้อ-ขาย ต่างชาติ ทำเลไหนฮอต?

ในขณะที่รัฐบาลกำลังหาทางศึกษาว่าจะให้ต่างชาติซื้อขายห้องชุด บ้านและที่ดินรวมทั้งเช่าที่ดินระยะยาวในประเทศไทย ปรากฏว่าในครึ่งแรกของปี 2564 มีต่างชาติซื้อห้องชุด 6.1% จำนวน 660 หน่วย รวมมูลค่า 3,314 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 5.018 ล้านบาท

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยถึงผลการสำรวจการซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติในครึ่งแรกของปี 2564 ว่าในครึ่งแรกของปีนี้ มีการซื้อขายห้องชุดทั้งหมาด 14,066 หน่วย โดยเป็นการซื้อของชาวต่างชาติ 660 หน่วย หรือ 4.7% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด  โดยมีมูลค่าการซื้อขายโดยชาวต่างชาติเป็นเงิน 3,314 ล้านบาท หรือ 6.1% ของมูลค่าทั้งหมด 54,393 ล้านบาท

เปิดตลาดต่างชาติคอนโดฯไทย 

จะเห็นได้ว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาเฉลี่ยที่ 5.018 ล้านบาท ในขณะที่คนไทย ซื้อห้องชุดในราคาเฉลี่ยที่ 3.810 ล้านบาท โดยเฉลี่ยทั้งสองกลุ่มซื้อห้องชุดในราคา 3.867 ล้านบาท  แสดงว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาที่สูงกว่าคนไทยประมาณ 32% อย่างไรก็ตามในประเทศมาเลเซียกำหนดให้ต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดหรือที่อยู่อาศัยได้ในราคาประมาณ 1-2 ล้านริงกิตหรือ 7.5-15 ล้านบาทไทยขึ้นไป เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติมาแย่งซื้อที่อยู่อาศัยกับชาวมาเลเซีย

จะเห็นได้ว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในระดับราคา 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก (208 หน่วยจาก 660 หน่วย หรือ 31.5% รองลงมาคือระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 141 หน่วย  ต่อมาเป็นระดับราคา 5-10 ล้าน จำนวน 133 หน่วย และระดับราคา 3-5 ล้านบาท 120  หน่วย  ที่ซื้อในราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปมีเป็นส่วนน้อยมาก อย่างไรก็ตามห้องชุดในระดับราคา 5-10 ล้านบาท มีมูลค่าการซื้อขายเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดถึง 939 หน่วย หรือ 28.3% รองลงมาเป็นในระดับราคา 20 ล้านขึ้นไป (624 ล้านบาท หรือ 18.8%) และระดับราคา 2-3 ล้าน รวมทั้งระดับราคา 10-20 ล้านบาทอีกกลุ่มหนึ่ง (15.7% เช่นกัน)

ทำเลฮอตของชาวต่างชาติ

หากแบ่งแยกตามทำเลหลักๆ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พื้นที่ที่ต่างชาตินิยมซื้อมากที่สุดก็คือในเขตใจกลางเมือง เช่นในเขตปทุมวัน พญาไท บางรัก ยานนาวา วัฒนา คลองเตย เป็นหลัก โดย ณ ครึ่งแรกของปี 2564 มีชาวต่างชาติซื้อถึง 159 หน่วย มูลค่า 1,341 ล้านบาท รองลงมาเป็นโซน บางนา-เทพารักษ์ 138 หน่วย มูลค่า 874 ล้านบาท ตามด้วยโซนรัชดา-ลาดพร้าว 88 หน่วย มูลค่า 299 ล้านบาท และโซนอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ 77 หน่วย มูลค่า 231 ล้านบาท

ดร. โสภณ ระบุ อาจกล่าวได้ว่าต่างชาตินิยมอยู่ในใจกลางเมือง หรือโซนถัดไป (บางนา) รวมทั้งโซนถัดไปทางด้านเหนือ (รัชดา-ลาดพร้าว) และแถวใกล้สนามบินสุวรรณภูมินั่นเอง ทั้งนี้ 40.5% ของมูลค่าการซื้อขายโดยชาวต่างชาติอยู่ในเขตโซนใจกลางเมือง และในเขตใจกลางเมืองนี้ ราคาซื้อขายค่อนข้างสูงกว่าพื้นที่อื่นชัดเจนคือ ราคาเฉลี่ย 8.443 ล้านบาท  กรณีนี้ชี้ชัดว่าที่อยู่อาศัยที่ต่างชาตินิยมสูงสุดก็คงอยู่เฉพาะในย่านใจกลางเมืองและบริเวณใกล้เคียงเท่านั้น

คาดว่าปี 2564 นี้ จะมีต่างชาติซื้อห้องชุดรวม 1,320 หน่วย (0.8% ของจำนวนหน่วย) รวมมูลค่า 6,628 ล้านบาท (6.1% ของมูลค่าทั้งหมด) ในราคาเฉลี่ย 5.018 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งจะสูงกว่าปี 2563 ที่มีต่างชาติมาซื้อห้องชุดจำนวนเพียง 1,017 หน่วย รวมมูลค่า 3,378 ล้านบาทท หรือต่างชาติมาซื้อในราคาที่ต่ำมากเพียง 3.321 ล้านบาทต่อหน่วย  ในขณะที่ปีปกติ คือปี 2562 มีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในสัดส่วน 7% ของหน่วยทั้งหมด รวมมูลค่า 15% ทั้งนี้ในปี 2561 ต่างชาติมาซื้อห้องชุดถึง 19% ของมูลค่าทั้งหมด

ดร.โสภณ กล่าวว่า จากตัวเลขข้างต้น ชี้ให้เห็นว่า โดยที่แม้ในปีปกติเช่นปี 2562 ที่ต่างชาติสามารถมาซื้อห้องชุดอยู่แล้ว ก็ซื้อเพียง 7% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ความต้องการที่จะซื้อห้องชุดถึง 100% ไม่มีเลย แม้แต่ 49% ก็มีเพียงไม่กี่อาคารในประเทศไทยเท่านั้นที่ต่างชาติซื้อถึงขนาดนั้น  ความต้องการซื้อห้องชุดของต่างชาติในไทยจึงไม่ได้มากเพียงพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจดังที่ทางราชการคาดหวังแต่อย่างใด  การออกมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ถึง 100% ก็เคยมีมาแล้วในช่วงปี 2542-2547 แต่ภายหลังก็ยกเลิกไปเพราะไม่มีความต้องการจริงๆ ดังที่คาดหวังไว้