เปิดต่างชาติซื้อบ้าน ไม่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ

มติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2564 ให้แก้ไขกฎหมายหรือกฎระเบียบ เช่น กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดิน รวมทั้งเห็นชอบ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจให้เศรษฐีต่างชาติอยู่อาศัยในประเทศ ไทยได้ในระยะยาว และสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น ทั้งถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกินกว่า 49% ถือครองกรรมสิทธิ์ในโครงการบ้านจัดสรรได้และขยายสิทธิ์การเช่าระยะยาว ต่ออายุได้ถึง 99 ปี เพื่อเป้าหมายดึงเม็ดเงินเข้า ประเทศ 1 ล้านล้านบาทภายใน 5 ปี นับตั้งแต่ปี 2565

        ย้อนไปช่วงวิกฤติเศรษฐกิจต้มยำกุ้งปี 2540 รัฐบาลในสมัยนั้น เคยออกมาตราการกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศ ดึงต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ 100% ย่านธุรกิจกลางใจเมืองกรุงเทพมหานครและจังหวัดหัวเมืองทองเที่ยวสำคัญ รวมทั้งขยายสทธิการเช่า โดยอาศัยอำนาจตาม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ปรากฎว่าต่างชาติให้ความสนใจน้อยมากเพราะมีช่องทางของกฎหมายอื่นผลักให้เข้าถึงที่ดินไทยทำประโยชน์ได้ง่ายกว่า

        อย่างไรก็ตาม หลายคนมองว่าไทยควรเปิดใจกว้างให้ต่างชาติมาช่วยพัฒนาประเทศ ในมุมของนายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส(www.area.co.th) ฟันธงว่าต่างชาติคงมา “ช่วยเถือ” มากกว่า “ช่วยเหลือ” โดยเปิดสถิติให้เห็นว่าต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยน้อยมาก ไม่พอกระตุ้นเศรษฐกิจมูลค่าการซื้อขายหากมีต่างชาติมาซื้อมากมายจริงๆ เพียง 0.8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติเท่านั้น

        จากการสำรวจข้อมูลตลาดที่แท้จริงทั่วประเทศ ให้ข้อมูลว่า แม้ต่างชาติจะซื้อที่อยู่อาศัยในไทยนับหมื่นล้านบาทแต่เป็นแค่ “กระผีกริ้น” ไม่สามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้เลย แต่การให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์รังแต่จะเป็นการช่วยให้เกิดการเก็งกำไร ปั่นราคาทำให้คนไทยซื้อบ้านได้ยากขึ้น ถือเป็นการขายชาติชัดเจน

        เมื่อย้อนดูข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์อสังหา ริมทรัพย์ที่มีการรวบรวมไว้ปรากฏว่า ในปี 2561 มีต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยสูง สุดถึง 57,251 ล้านบาท จำนวน 13,569 หน่วย แต่หากพิจารณาจากยอดจองซื้อที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหา ริมทรัพย์ไทยรวบรวมจากโครงการจัดสรรทั่วประเทศ ประมาณการว่าอยู่ที่ 70,134 ล้านบาท จำนวน 12,334 ล้านบาทใน ปีเดียวกัน โดยเฉพาะในปี 2563-2564 ปรากฏว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติจองซื้อจริงมีน้อยมากเพียง 1,398 และ 1,815 หน่วยเท่านั้น โอกาสที่จะกระตุ้นให้ได้ เท่าเดิมที่ห่างกันราว 9 เท่าก็คง เป็นไปได้ยากมาก

        สังเกตได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติโอนซื้อในช่วงปี 2561-2564 เป็นราคาประมาณ 3.955- 4.692 ล้านบาท ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติจองซื้อ (ยังไม่ได้โอน) เป็นในราคาประมาณ 3.321-5.686 ล้านบาท ซึ่งไม่ต่างจากราคาเฉลี่ยที่คนไทยซื้อ หากอนุญาตให้ต่างชาติมาซื้อได้ และมีมาตรการจูงใจต่างๆ อาจทำให้ต่างชาติมาแย่งซื้อที่อยู่อาศัยกับคนในชาติ เป็นการสร้างปัญหาเบียดเบียนให้กับคนในชาติ ถือเป็นการทำร้ายคนชาติเดียวกันอย่างไม่น่าให้อภัย

จำนวนและมูลค่าการจองซื้อโครงการที่อยู่อาศัยในแต่ละปี เป็นข้อมูลที่น่าเชื่อถือที่สุดเพราะการจองซื้อในแต่ละปีสะท้อนภาวะตลาดปัจจุบัน ในขณะที่ข้อมูลการโอนนั้น ผู้ซื้อคงจะจองซื้อมาก่อนหน้านี้ แต่เพิ่งโอน จึงไม่สะท้อนภาวะตลาดล่าสุด ผลการวิเคราะห์ในที่นี้พบว่า จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่จองซื้อโดยคนต่างชาติในปี 2561 ที่ 12,334 หน่วยนั้น มีสัดส่วนเป็นเพียง 7.2% ของจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัย ซึ่งถือว่าน้อยมาก ไม่มีนัยสำคัญเลย แม้ในภาวะปกติที่มีคนต่างชาติมาซื้อที่อยู่อาศัยกันมาก ก็มาเพียง 7.2% และหากคิดเป็นมูลค่าก็รวม 9.6% เพราะคนต่างชาติอาจซื้อในราคาเฉลี่ยที่สูงกว่าเล็กน้อย

        โดยเฉพาะเมื่อเข้าสู่ปี 2563 และ 2564 ที่มีคนต่างชาติซื้อขายที่อยู่อาศัยเพียง 1.5%-3.3% ของจำนวนหน่วย  และ 1.2%-3.7% ของมูลค่านั้น ก็ยิ่งน้อยเข้าไปอีก การกระตุ้นให้มาซื้อในทันทีทันใดคงจะเป็นไปไม่ได้ เพราะในขณะนี้ราคาที่อยู่อาศัยของไทย ไม่ขึ้นราคาและราคาตกตํ่าลงด้วยซํ้าไป  คนไทยก็ยังไม่ซื้อ ชาวต่างชาติก็มีความรอบรู้ จึงไม่น่าจะมาซื้อในขณะนี้ ยกเว้นซื้อได้ในราคาตํ่ากว่าท้องตลาดเท่านั้น ซึ่งในกรณีนั้น คนไทยก็ซื้อได้ ส่วนคนต่างชาติจะซื้อก็ต่อเมื่อเห็นแนวโน้มราคากำลังขึ้นเช่นในช่วงปี 2560-2561 ที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น คนต่างชาติก็เห็นว่าหากซื้อไปแล้วจะได้กำไร จึงซื้อ

        ด้วยเหตุนี้ การหวัง “ล่อ” ให้คนต่างชาติมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจคงเป็นไปไม่ได้ หากแม้สมมติว่าในอนาคตมีคนต่างชาติมาซื้อที่อยู่อาศัยถึง 2 เท่าของปี 2561 คือเพิ่มจาก 12,334 หน่วยเป็น 24,668 หน่วย และมูลค่าเพิ่มจาก 70,134 ล้านบาท เป็น 140,268 ล้านบาท ก็มีค่าเพียงแค่ 0.8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของไทยที่ประมาณ 17 ล้านล้านบาทเท่านั้น 

        อย่างไรก็ตามการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ จึงเป็นมาตรการที่ไร้ประสิทธิผล แต่ในทางตรงกันข้ามจะสร้างปัญหาได้สารพัด เช่น

        1. การก่อให้เกิดการเก็งกำไร กอบโกยรายได้เข้ากระเป๋าโดยชาวต่างชาติ

        2. การแย่งซื้อที่อยู่อาศัยกับคนไทย

        3. การนำพาแกงค์อาชญากรรมข้ามชาติเข้ามาในประเทศไทยดังที่เคยเกิดขึ้นในกรณีตำรวจล้อมจับ ‘มังกรจีน’ รัวยิง ร.ต.อ.-ด.ต.เจ็บขณะเข้าค้นบ้านปิดล้อมระทึก ก่อนยอมจํานนโดยที่เกิดเหตุเป็นบ้านหรูหลังใหญ่อยู่ในเนื้อที่ กว่า 1 ไร่ บริเวณบ้านพบรถหรู 3 คันจอดอยู่ ประกอบด้วย รถโรลส์รอยซ์, รถเปอร์เช่ และรถเบนซ์ เป็นต้น

        ที่สำคัญการเปิดโอกาสให้ต่างชาติมาซื้อที่ดินนี้ คงได้ประโยชน์กับอภิมหาเศรษฐีระดับ “เจ้าสัว” ที่ครองที่ดินนับหมื่นไร่ในแต่ละรายที่ดินเหล่านี้คงได้โอกาสผ่องถ่ายขาย/เช่าระยะยาวให้กับนักลงทุนข้ามชาติโดยเฉพาะ“ประเภทมหาอำนาจซีกโลกตะวันออก” ที่มีเชื้อสายเดียวกัน และต่อไปประเทศ ไทยคงมีเขตเช่า คล้ายกับที่เซี่ยงไฮ้ในอดีตเมื่อ 100 ปีก่อน เป็นต้น

        ประเทศไทยควรพัฒนาหรือหาทางดึงนักลงทุนมาลงทุนในประเทศไทยเพื่อสร้างงานจำนวนมากๆ แก่คนไทยมากกว่างาน คนใช้ในบ้านชาวต่างชาติและควรที่จะรักษาฐานการลงทุนของเกาหลี ญี่ปุ่น ไต้หวัน ที่ทยอยย้ายออกจากประเทศไทยไปเวียดนาม อินโดนีเซียและกัมพูชามากกว่าจะเร่งส่งเสริมให้ขายที่ดินและบ้านแก่คนต่างชาติ!!!